TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FOIRIEN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e FOIRIREN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01836 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C32SC

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 8] NORD SAS, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [Y] [B]

Madame [Z] [G] [C] [O]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32SC

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé en publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] sont propriétaires du lot de copropriété n°718 d’un immeuble situé [Adresse 10]).

Par exploit du 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [G] [C] [O] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 3.318,80 euros.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 02 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 17 octobre 2024.

Il demande au tribunal de :

— condamner solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [G] [C] [O] au paiement de la somme de 8.102,96 euros au titre des charges dues au 08 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [G] [C] [O] au paiement de la somme de 984,16 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [G] [C] [O] au paiement de la somme de 2.000 euros, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [G] [C] [O] au paiement des entiers dépens ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [G] [C] [O] au paiement de la somme de 1.920 euros au titre des frais irrépétibles ;

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32SC

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] sont propriétaires du lot 718 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 9] ([Adresse 1]).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 02 mars 2020, 31 mars 2021, 30 mars 2022, 08 septembre 2022 et 27 mars 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— le mandat de syndic ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 08 janvier 2024 avec un solde débiteur de 9.087,12 euros.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

72 euros au titre d’une mise en demeure en date du 07 juin 2023,150 euros au titre de frais de « remise dossier huissier » en date du 22 août 2023,162,16 euros au titre de « [P] – Frais huissier sommation » en date du 08 septembre 2023,600 euros au titre de « suivi comptable et recouvrement » en date du 08 janvier 2024

Soit un total de 984,16 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.087,12 – 984,16 euros soit 8.102,96 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 08 janvier 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation du 02 février 2024.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32SC

Sur la solidarité

Selon l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fut-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.

Il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété contienne une clause de solidarité. Il ne saurait dans ces conditions y avoir lieu à condamnation solidaire des défenseurs

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 984,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 07 juin 2023 facturée à hauteur de la somme de 60 euros prévue par le contrat de syndic. Ainsi la demande formée à ce titre sera octroyée à hauteur de 60 euros et non 72 euros comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Il s’évince en outre de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de « diligences exceptionnelles » facturées :

150 euros au titre d’une remise dossier huissier en date du 22 août 2023,600 euros au titre de suivi comptable et recouvrement » en date du 08 janvier 2024,

Il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais de sommation de payer d’un montant de 179,46 euros au titre de « [P] – FRAIS D’HUISSIER SOMMATION » en date du 06 septembre 2023 sont justifiés par la production d’une sommation de payer délivrée le 30 août 2023 mais constituent des dépens.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 60 euros.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [G] [C] [O] ont manqué à leur obligation depuis mars 2023.

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C32SC

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [H] [R] et Madame [Z] [G] [C] [O] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.920 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au vu de la facture produite par le conseil du syndicat des copropriétaires en date du 09 janvier 2024.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] les sommes de :

—  8.102,96 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 08 janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 02 février 2024 ;

—  60 euros au titre des frais de recouvrement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’immeuble résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Y] [B] et Madame [Z] [G] [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’immeuble résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] la somme de 1.920 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 Juin 2025.

La Greffière La Présidente