TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00299 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWLV

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

[H] [U]

C/

[X] [Y]

[C] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pénélope AMIOT – 60

M^e Soizic MORTAIGNE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Pénélope AMIOT – 60

M^e Soizic MORTAIGNE – 70

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [H] [U]

née le 13 Novembre 1981 à MEULAN (78250), demeurant 2 Allée des Capucines – 78480 VERNEUIL SUR SEINE

comparante en personne assistée de M^e Sandra BROUT DELBART, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [X] [Y]

née le 05 Février 1989 à DEAUVILLE (14800), demeurant 7 Rue Nelson MANDELA – 14850 HÉROUVILLETTE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003722 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représentée par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX, vestiaire : 60

Madame [C] [B]

née le 20 Septembre 1961 à ARGENTEUIL (95100), demeurant 5 Chemin du Nid de Loup – 50420 TESSY-SUR-VIRE

représentée par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX, vestiaire : 60

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Avril 2024

Date des débats : 14 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 11 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 octobre 2012, avec effet au 1er novembre 2012, Mme [H] [U] a donné à bail à Mme [X] [Y] un logement à usage d’habitation situé avenue du Président Coty, Les manoirs de la cote – bât. E – 1er étage – porte 12 – 14 390 Le Home Varaville, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros, outre 50 euros au titre de la provision mensuelle pour charges ainsi que le versement d’un dépôt de garantie de 800 euros.

Mme [C] [B] s’est portée caution solidaire de Mme [X] [Y] par acte de cautionnement du 11 octobre 2012.

Par courrier recommandé du 2 septembre 2023, Mme [X] [Y] a délivré congé des lieux.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, Mme [H] [U] a fait assigner Mme [X] [Y] et Mme [C] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en ses demandes, les déclarer bien fondées et y faire droit ;

– condamner Mme [X] [Y] au paiement de :

* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier inhérent à la souscription d’un prêt ;

* la somme de 2 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du manque à gagner du fait de la nécessité de réalisation des travaux ;

– condamner solidairement Mme [X] [Y] et Mme [C] [B] au paiement de :

* la somme de 18 166,35 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né des dégradations survenues du fait de la locataire ;

* la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Après 3 renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025, au cours de laquelle, Mme [H] [U], comparante en personne assistée de son conseil s’en référant à ses conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en diminuant néanmoins la somme sollicitée à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né des dégradations survenues du fait de la locataire à la somme de 8 000 euros et y ajoutant une demande tendant au débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le logement a été donné à la locataire en bon état général, que le bail conclu entre les parties a duré 10 ans et qu’à la suite du départ des lieux de la locataire en octobre 2023, l’état des lieux de sortie a révélé un manque d’entretien du logement qui n’était plus en bon état du tout, la VMC ne fonctionnait plus, il y avait de gros problèmes d’humidité et le logement n’était pas relouable en l’état. Elle ajoute que 3 devis pour l’exécution des travaux ont été effectués, qu’ils se portaient à 18 000 euros chacun ; aussi, elle a fait les travaux elle-même, ce qui lui a coûté du temps (9 mois) et de l’argent (8 000 euros), dont elle sollicite l’indemnisation. Elle réclame également l’indemnisation des mois durant lesquels le logement n’a pas pu être reloué ainsi que l’indemnisation de son préjudice tiré des difficultés financières dans lesquelles elle s’est retrouvée et l’ayant conduit à souscrire un crédit supplémentaire ainsi que demander la suspension de son crédit immobilier. Elle explique que, bien que les défendeurs invoquent un problème de non-décence du logement, celui-ci n’existe pas et n’est pas prouvé, d’autant que Mme [X] [Y] a obstrué les bouches d’aération, n’a pas chauffé en hiver et n’a pas déclaré le dégât des eaux. Enfin, elle ajoute être intervenue à chaque fois que la locataire s’est plainte mais qu’elle ne pouvait pas intervenir si elle n’était pas informée, d’autant que, par exemple, l’électricien n’a pas pu intervenir en raison du trop grand encombrement du logement.

Mme [X] [Y] et Mme [C] [B], représentées par leur conseil s’en référant à ses conclusions du 6 novembre 2024 déposées à l’audience, sollicitent de voir :

– débouter Mme [H] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

À titre reconventionnel,

– condamner Mme [H] [U] à payer à Mme [X] [Y] la somme de 3 900 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi ;

– condamner Mme [H] [U] à payer respectivement à Mme [X] [Y] et Mme [C] [B] la somme de 2 000 euros à tire de dommage et intérêts au titre du préjudice moral subi ;

À titre subsidiaire,

– accorder des délais de paiement à Mme [X] [Y] et à Mme [C] [B] ;

– écarter l’exécution provisoire ;

En tout état de cause,

– condamner Mme [H] [U] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

De même, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il est constant, en application de ce texte, qu’en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables et doivent alors expliciter le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la bailleresse produit aux débats :

– le contrat de bail du 13 octobre 2012, avec effet au 1er novembre 2012, duquel il s’infère que lors de son entrée dans les lieux la locataire a versé la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie ;

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er novembre 2012 ;

– le procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 10 octobre 2023, en présence de la locataire sortante et de la bailleresse ;

– un devis du 7 septembre 2023 établi par la société Allix travaux et services portant sur la rénovation d’un appartement pour la somme totale de 16 363,48 euros ;

– un devis du 21 octobre 2023 établi par la société AJC rénovation portant sur la rénovation de l’appartement litigieux pour la somme de 17 059,01 euros ;

– un devis du 12 septembre 2023 établi par la société les rénovations normandes portant sur la rénovation complète de l’appartement litigieux pour la somme de 19 440,22 euros ;

– un ensemble de tickets de caisse et factures émis par des enseignes de bricolage ;

– un ensemble de factures de péage.

Il convient, tout d’abord de préciser que, Mme [H] [U] sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 8 000 euros au titre des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables, soutenant que les travaux de remise en état du logement s’élèvent à la somme de 4 652,24 euros au titre de l’achat d’équipement, matériaux et intervention d’un plombier, que ses frais de déplacement s’élèvent à la somme de 598,70 euros et que le surplus réclamé est nécessité par la fatigue physique et mentale générée par les travaux.

Si Mme [H] [U] sollicite ainsi la somme totale de 8 000 euros, elle ne justifie toutefois pas du surplus de la somme de 5 250,94 euros (4 652,24 euros + 598,70 euros) réclamé.

Aussi, l’étude de la demande en paiement au titre des dégradations et réparations locatives ne peut porter que sur les sommes dont il est justifié de l’évaluation sérieuse, soit sur la somme maximale de 5 250,94 euros.

En outre, si Mme [H] [U] scinde cette somme et sa demande, d’un côté l’achat d’équipement, matériaux et l’intervention d’un plombier et de l’autre, ses frais de déplacement, elle ne précise cependant pas sur quels postes de réparations locatives portent ses demandes, se contentant dans ses écrits de copier l’intégralité des mentions portées sur les états des lieux d’entrée et de sortie.

Par ailleurs, l’ensemble de factures et tickets de caisse émis par des enseignes de bricolage n’est pas entièrement compréhensible pour un public non-averti, étant précisé, une fois encore que, Mme [H] [U] n’explicite pas chacun d’entre eux par rapport aux postes de réparations locatives dont elle entend solliciter l’indemnisation.

Du reste, il ne sera pas tenu compte des devis produits qui portent sur la rénovation complète de l’appartement avec notamment la réfection totale de la plomberie et du réseau électrique qui ne peut pas être facturée au locataire, ce dernier n’ayant pour obligation que de maintenir les lieux en parfait état d’usage et non à un état neuf.

Néanmoins, il s’infère de l’état des lieux d’entrée que, lesdits lieux étaient en bon état lors de la remise des clés à la locataire, mise à part concernant la salle de bain, dans laquelle lavabo et douche présentaient un état d’usage ainsi que, dans la cuisine où, évier et meuble haut étaient également en état d’usage, de même que, le ballon d’eau chaude et les convecteurs du logement.

Tandis que, le constat des lieux établi par commissaire de justice relève que les lieux sont en état d’usage avancé avec certains éléments en mauvais état. Il est notamment noté le défaut d’entretien manifeste des lieux (l’intégralité des éléments composant le logement présentant des traces/salissures en surépaisseur) ou encore des dégradations totalement imputables à la locataire sortante sans déduction d’aucune vétusté, telles que les trous non rebouchés, les joints noircis, les éléments cassés comme le plafonnier dans la chambre ou encore l’absence de bonde dans l’évier et de grille de récupération dans la douche.

Au demeurant, si la locataire évoque une humidité anormale des lieux, ayant notamment dégradé les revêtements du logement, le commissaire de justice a quant à lui constaté, au départ des lieux de la locataire, la présence de « scotch sur les aérations » ; de sorte que, la locataire ne peut invoquer au détriment de la bailleresse sa propre faute, ayant assurément contribué à la présence d’humidité excessive dans le logement.

Au surplus, il ressort du diagnostic établi par la société CDHAT mandatée par la CAF du Calvados, suite à une visite des lieux litigieux en date du 22 mars 2023, dans le cadre d’un contrôle de décence que, sous les revêtements des sols du logement des moisissures ont été constatées, ainsi que, sur les plafonds ; outre qu’il a été constaté l’absence d’entretien des entrées d’air sur les menuiseries extérieures dont il convient de rappeler que celui-ci relève de la responsabilité du locataire.

De même, il a été constaté lors de ce diagnostic, la présence de fuites sur les alimentations d’eau dans la salle de bain, notamment les WC ; cependant, il y a lieu de rappeler que, s’agissant des canalisations, le remplacement des joints et colliers est à la charge du locataire.

De sorte que, eu égard à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, à la durée d’occupation des lieux par la locataire sortante (13 années), au nombre de pièces principales du logement (2 pièces), à la déduction d’une vétusté sauf pour les dégradations locatives totalement imputables à la locataire sortante telles que le défaut d’entretien des lieux ainsi qu’à l’ensemble des pièces produites aux débats par les parties, notamment des factures produites par la bailleresse, justifiant de l’évaluation sérieuse des sommes réclamées, il apparaît justifié d’accorder à Mme [H] [U] la somme de 4 000 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante.

Enfin, compte tenu de la finalité du dépôt de garantie fixée par les dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi précitée du 6 juillet 1989, ce dernier étant prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il convient de déduire du montant total des réparations et dégradations locatives imputable à la locataire sortante, la somme de 800 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

Par conséquent, Mme [X] [Y] sera condamnée à payer à Mme [H] [U] la somme de 3 200 euros au titre des réparations et dégradations locatives dues, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au litige (soit au 11 octobre 2012, date de rédaction de l’engagement de caution), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Mme [C] [B] s’est engagée en qualité de caution solidaire de Mme [X] [Y] dans le cadre du bail conclu par cette dernière avec Mme [H] [U], avec effet au 1er novembre 2012, pour une durée initiale de 3 ans, portant sur les lieux situés avenue du Président Coty, Les manoirs de la cote – bât. E – 1er étage – porte 12 – 14 390 Le Home Varaville, pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités d’occupation et ce, sans limite de montant jusqu’à la fin du bail, éventuellement renouvelé par tacite reconduction.

Par ailleurs, il résulte de l’acte de cautionnement de Mme [C] [B] en date du 11 octobre 2012 que, la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non-équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ainsi que, la reproduction de l’alinéa 4 de l’article précité ont bien été portées dans l’acte de cautionnement.

En outre, il ressort du contrat de bail conclu le 13 octobre 2012 que celui-ci a été signé par la bailleresse, la locataire et la caution. Au demeurant, il s’infère de l’acte de cautionnement qu’un exemplaire du bail a été remis à la caution.

Dès lors, le cautionnement de Mme [C] [B] est valable.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [C] [B] avec Mme [X] [Y] au paiement de la somme de 3 200 euros au titre des réparations et dégradations locatives dues, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre d’un préjudice financier

En l’espèce, Mme [H] [U] sollicite l’indemnisation du préjudice financier résultant d’après elle de la nécessité d’avoir eu recours à la souscription d’un prêt aux fins d’exécution des travaux liés aux réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante.

Toutefois, il y a de relever que l’intégralité des travaux exécutés par la bailleresse ne relèvent pas des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante et ce, notamment compte tenu de la nécessité de prendre en compte une vétusté des lieux eu égard à leur durée d’occupation par Mme [X] [Y].

Par ailleurs, il doit être rappelé que sur la somme de 4 000 euros due par la locataire sortante au titre des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables, après déduction du montant du dépôt de garantie dont la finalité a été rappelée précédemment, la locataire sortante n’est redevable que de la somme de 3 200 euros.

Tandis que, Mme [H] [U] a contracté un prêt d’un montant de 7 500 euros.

De sorte qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute imputable à Mme [X] [Y] au titre des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables et le préjudice financier évoqué par Mme [H] [U] d’avoir souscrit un prêt portant sur un montant de 7 500 euros aux fins d’exécution des travaux dans l’appartement litigieux.

Par conséquent, Mme [H] [U] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Au titre de l’impossibilité de relouer les lieux litigieux

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [H] [U] soutient que la réalisation des travaux dans les lieux litigieux a duré 9 mois et que ceux-ci, s’ils avaient été effectués par un professionnel étaient estimés à 6 mois, expliquant qu’elle sollicite une indemnisation de la somme de 2 700 euros représentant 6 mois de loyer.

Il convient une nouvelle fois de rappeler que l’intégralité des travaux effectués ne sont pas imputables à la locataire sortante au titre des réparations et dégradations locatives, étant rappelé que compte tenu de la durée d’occupation des lieux, une certaine vétusté est à prendre en considération.

En outre, Mme [H] [U] n’apporte pas la preuve que les travaux strictement imputables à la locataire sortante au titre des réparations et dégradations locatives nécessitaient une immobilisation du bien immobilier de 6 mois, empêchant la bailleresse durant ce délai de le relouer.

En conséquence, Mme [H] [U] sera déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre d’un préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 3, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est admis que le bailleur peut, en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire liés à l’indécence des lieux et ce, sans que cette indemnisation ne soit subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

L’article 7e) de ladite loi dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état des locaux loués.

Conformément à l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

En l’espèce, Mme [X] [Y] sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance subi lié selon elle à l’indécence du logement, à compter de juillet 2021 et jusqu’au 10 octobre 2023, date de fin du contrat de bail, évalué à 150 euros par mois, soit la somme totale de 3 900 euros.

À cette fin, elle produit le contrôle de décence du logement en date du 22 mars 2023 et effectué par la société CDHAT mandatée par la CAF du Calvados ainsi qu’une attestation émise par Mme [Z] [V] épouse [W], laquelle n’est ni datée, ni circonstanciée et évoque la présence « d’humidité, de moisissure et le vent qui s’infiltre » dans le logement loué par Mme [X] [Y] ainsi que cette dernière n’avait plus d’eau chaude.

Aussi, bien que, le diagnostic des lieux évoque une suspicion de non-décence, ce dernier est daté du 22 mars 2023 et ne peut, par conséquent, démontrer l’existence d’une non-décence des lieux depuis juillet 2021, ni d’ailleurs, l’attestation produite aux débats faute notamment d’être circonstanciée.

Par ailleurs, il ressort du contrôle de la CAF que plusieurs points d’indécence ont été relevés tels que le défaut d’étanchéité de l’alimentation d’eau dans la salle de bain, les revêtements de sols et plafonds dégradés par l’humidité et les moisissures, des anomalies sur le réseau électrique, ainsi que l’absence de détecteur de fumé (de l’aveu de la locataire retiré par elle-même).

Néanmoins, comme évoqué précédemment, la locataire a participé à la dégradation des lieux, faute de les avoir entretenus conformément aux dispositions de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, et particulièrement, en bouchant les entrées d’air se situant sur les menuiseries et empêchant la ventilation des lieux.

En outre, il ressort également des pièces produites aux débats par les parties résultant d’échanges par courriers ou courriels entre elles que, Mme [X] [Y] a notamment fait remplacer le ballon d’eau chaude et les WC, suite à des fuites d’eau, sans avoir obtenu l’accord de la bailleresse et suite à des dégâts des eaux, là encore non-déclarés à son assureur afin que les conséquences desdits dégâts des eaux soient pris en charge.

De sorte que, s’agissant du défaut de ventilation du logement, du défaut d’étanchéité de l’alimentation en eau dans la salle de bain, des revêtements dégradés dans le logement, Mme [X] [Y] ne peut se prévaloir de sa propre faute pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice de ce fait. Il en est de même de l’absence de détecteur de fumé que la locataire a reconnu avoir enlevé elle-même.

Enfin, pour ce qui est des anomalies sur le réseau électrique, Mme [H] [U] justifie aux débats d’un courrier daté du 15 mai 2023 adressé en recommandé à Mme [X] [Y] dans lequel elle lui rappelle que la société A+Elec doit intervenir pour vérifier l’installation électrique et lui demande de bien vouloir donner suite aux relances adressées par cette dernière afin de convenir d’un rendez-vous.

Dès lors, Mme [X] [Y] ne peut entendre obtenir réparation alors même qu’elle n’a pas facilité l’accès aux lieux pour l’exécution des travaux aux fins de résoudre le problème de non-décence des lieux.

Au surplus, si par courriel du 9 juin 2023, l’intervenant pour la société A PLUS ELEC a fait effectivement part de la nécessité de mettre aux normes le réseau électrique du logement, il a également mentionné l’impossibilité de le faire en état compte tenu de « l’état d’encombrement et le manque d’entretien du logement [qui] ne permet pas d’intervenir dans de bonnes conditions ». Il relate suite à sa visite des lieux que les radiateurs sont enfermés derrière des cartons et vêtements et ne peuvent pas fonctionner.

De sorte que, la locataire ayant elle-même contribué à la réalisation de son préjudice par sa propre faute et n’ayant pas permis l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux conformément aux dispositions de l’article 7e) de la loi précitée, elle ne peut pas prétendre à une quelconque indemnisation du trouble de jouissance subi.

Au titre d’un préjudice moral

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut-être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La jurisprudence constante admet qu’en application des dispositions de l’article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, il convient de caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour condamner le demandeur à payer des dommages et intérêts au défendeur.

En l’espèce, Mmes [X] [Y] et [C] [B] sollicitent respectivement la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi causé par la présente instance.

Toutefois, étant rappelé que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments, Mmes [X] [Y] et [C] [B] qui n’allèguent aucun dommage, ne justifient alors pas de leur préjudice respectif, outre qu’il n’est relevé aucune circonstance de nature à faire dégénérer en faute le droit de Mme [H] [U] d’ester en justice.

Par conséquent, Mmes [X] [Y] et [C] [B] seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dans ce cas, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mmes [X] [Y] et [C] [B], qui sollicitent les plus larges délais de paiement, justifient aux débats de leurs ressources ; tandis que, bien qu’elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement, la bailleresse ne justifie pas quant à elle de sa situation économique.

De sorte qu’il convient de leur accorder un aménagement du paiement de la somme de 3 200 euros par le biais d’un échelonnement de celle-ci en 12 mensualités de 266,66 euros chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mmes [X] [Y] et [C] [B], succombantes au litige, seront condamnée solidairement au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à Mme [H] [U] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [Y] et Mme [C] [B] à payer à Mme [H] [U] la somme de 3 200 euros au titre des réparations et dégradations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie, dues à l’issue du bail portant sur les lieux sis avenue du Président Coty, Les manoirs de la cote – bât. E – 1er étage – porte 12 – 14 390 Le Home Varaville ;

ACCORDE à Mmes [X] [Y] et [C] [B] un aménagement du paiement de la somme de 3 200 euros par le biais d’un échelonnement de celle-ci en 12 mensualités de 266,66 euros chacune, la dernière (12e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

DÉBOUTE Mme [H] [U] de sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice financier formée à l’encontre de Mme [X] [Y] ;

DÉBOUTE Mme [H] [U] de sa demande indemnitaire au titre de l’impossibilité de relouer les lieux litigieux formée à l’encontre de Mme [X] [Y] ;

DÉBOUTE Mme [X] [Y] de sa demande indemnitaire reconventionnelle en réparation d’un trouble de jouissance formée à l’encontre de Mme [H] [U] ;

DÉBOUTE Mmes [X] [Y] et [C] [B] de leur demande indemnitaire reconventionnelle en réparation d’un préjudice moral formée à l’encontre de Mme [H] [U] ;

CONDAMNE solidairement Mmes [X] [Y] et [C] [B] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE solidairement Mmes [X] [Y] et [C] [B] à payer à Mme [H] [U] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION