TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13976

N° Portalis 352J-W-B7H-C3BYS

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 10] EST, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [W] [T]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non-représentés

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13976 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BYS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Mars 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[P] [T] et [W] [T] sont propriétaires des lots de copropriété n°05 et 43 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par exploit du 08 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à [P] [T] et [W] [T] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 17.473,73 euros outre 198,42 euros au titre du coût de l’acte.

Par exploits de commissaire de justice signifié les 02 et 06 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner [P] [T] et [W] [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 22.203,41 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 16 mai 2024.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024 et signifiées par exploits des 06 septembre 2024 remis en l’étude à [P] [T] et 09 septembre 2024 remis à personne à [W] [T], il demande au tribunal de :

— condamner [P] [T] et [W] [T] au paiement de la somme de 798,78 euros au titre des charges dues au 04 septembre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner [P] [T] et [W] [T] au paiement de la somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13976 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BYS

— condamner [P] [T] et [W] [T] au paiement des entiers dépens ;

— condamner [P] [T] et [W] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), [P] [T] et [W] [T] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [P] [T] et [W] [T] est propriétaire des lots 05 et 43 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires indique que depuis l’assignation [P] [T] et [W] [T] ont réglé le montant des charges impayées d’un montant de 22.203,41 euros mais pas les charges postérieures à l’assignation et arrêtées au 04 septembre 2024 inclus, d’un montant de 798,78 euros.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 septembre 2020, 27 septembre 2021, 20 juin 2022 et 14 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 28 septembre 2023

— une situation de compte du 1er juillet 2024 au 4 septembre 2024

Il ressort du décompte de créance actualisé au 28 septembre 2023 qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 03 février 2023,

37,27 euros au titre d’intérêts de retard au 03 mars 2023,

33 euros au titre d’une relance en date du 03 mars 2023,

350 euros au titre de « constitution dr [V] » en date du 06 juin 2023,

350 euros au titre de « constitution dr [C] » en date du 22 août 2023,

198,42 euros au titre de « Me [S] » en date du 11 septembre 2023

Soit un total de 1.010,69 euros représentant des frais de recouvrement et d’intérêts de retard. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [P] [T] et [W] [T], déduction faite des frais de recouvrement, est créditeur de 1.010,69 euros au 28 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires demande le versement d’une somme de 798,78 euros correspondant aux charges postérieures, soit pour la période du 1er juillet 2024 au 4 septembre 2024.

Or le compte étant créditeur de 1.010,69 euros, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.010,69 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 03 février 2023, ainsi que les frais de relance exposés le 03 mars 2023 ne sont pas justifiés, en l’absence de production de l’avis de réception, ainsi que les intérêts demandés au 03 mars 2023.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas non plus des frais libellés « constitution dr huis » en date du 06 juin 2023ou « constitution dr [C] » en date du 22 août 2023.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais désignés comme « Me [S] » d’un montant de 198,42 euros apparaissent quant à eux constituer des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande en paiement de charge, il ne sera pas fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que les défendeurs ont apuré leur dette.

Ainsi la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût de la sommation de payer.

La demande formée au titre de l’article 700 sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] tendant à condamner [P] [T] et [W] [T] à lui payer les sommes de :

—  798,78 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 04 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] tendant à ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance dont 198,42 euros au titre de « Me [S] »;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 07 Mai 2025

La Greffière La Présidente