TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Juin 2025

GROSSE :

Le 11 septembre 2025

à M^e GUEDON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 septembre 2025

à M^e GOGUILLOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02124 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JIU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 4] HABITAT SEML

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [U]

né le 10 Octobre 1979 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-007713 du 23/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail conclu par acte sous seing privé le 16 avril 1997, la SAEM [Localité 4] HABITAT a loué à Monsieur [R] [U] et Madame et [N] [U] un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 2 088,10 francs.

Monsieur [R] [U] et Madame et [N] [U] sont décédés.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, auquel il est renvoyé pour plus ample exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, la SAEM MARSEILLE HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, la SAEM [Localité 4] HABITAT, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle demande le rejet des demandes reconventionnelles, arguant du fait que les pièces transmises par Monsieur [X] [U] ne sont pas nominatives.

Monsieur [X] [U], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur l’occupation sans droit ni titre

Vu l’article 544 du code civil,

Vu l’article 1742 du code civil, selon lequel le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

Vu l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en vertu duquel, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

Vu l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que s’agissant des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. […] A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction applicable au présent litige, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 ; le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort enfin de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction applicable au présent litige, que le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est constant que la SAEM [Localité 4] HABITAT est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 2], occupé par Monsieur [X] [U], ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 6 mars 2025 par un commissaire de justice.

Il n’est pas contesté que :

Monsieur [R] [U] et Madame et [N] [U] étaient les parents de Monsieur [X] [U] ;Monsieur [X] [U] vit dans les lieux depuis le décès de ces derniers.

Bien que n’étant pas entré dans les lieux litigieux par voie de fait, Monsieur [X] [U] ne justifie pas d’un transfert du bail à son profit ni d’un droit au maintien dans les lieux litigieux – ce qu’il reconnait –, le contrat de location susvisé ayant été résilié de plein droit par le décès de Monsieur [R] [U] et Madame et [N] [U].

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, au-delà du fait qu’elle n’est, au cas d’espèce, pas sérieusement contestable.

Ne disposant d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] des lieux illégalement occupés, conformément et selon les modalités fixées aux articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de dire que le sort des meubles présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SAEM [Localité 4] HABITAT sera en revanche déboutée de sa demande au titre de la suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion des occupants. De même, le sursis prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sera pas écarté.

En effet, les circonstances dans lesquelles Monsieur [X] [U] a pu s’introduire dans l’appartement litigieux ne sauraient être sanctionnées sur le fondement de la commission d’une manœuvre, d’une menace ou d’une contrainte. Au-delà du fait que la mauvaise foi du défendeur n’est pas établie, ces circonstances ne caractérisent également pas une voie de fait, laquelle suppose la preuve certaine – absente en l’espèce – d’actes matériels positifs imputables aux occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Sur l’indemnité d’occupation

Il n’est pas sérieusement contestable que l’occupation illégale d’un bien crée un préjudice à son propriétaire en vertu de l’article 1240 du code civil.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés et pour compenser l’occupation des locaux, Monsieur [X] [U] sera ainsi condamné à payer à la SAEM [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à hauteur de 594,36 euros, à compter du 6 mars 2025 (date du constat de l’occupation des lieux) et jusqu’à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] justifie de diligences accomplies en vue de son relogement.

Pour autant, il n’apporte pas la preuve d’un paiement effectué ou d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales. Il a enfin, de fait, bénéficié de larges délais en vue de son relogement.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [X] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à la SAEM [Localité 4] HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Constatons que Monsieur [X] [U] occupe, sans droit ni titre, des locaux appartenant à la SAEM [Localité 4] HABITAT sis [Adresse 3] ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 4] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [X] [U] à payer à la SAEM [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 594,36 euros, à compter du 6 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboutons Monsieur [X] [U] de sa demande en délais pour quitter les lieux ;

Condamnons Monsieur [X] [U] à payer à la SAEM [Localité 4] HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [X] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,