TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/11662 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MD5

Minute : 25/1488

Société FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [V] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Christine GALLON

Copie délivrée à :

Madame [V] [L]

Le 10 Décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 décembre 2025 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société FONCIERE CRONOS, SAS, ayant son siège social [Adresse 8], ayant pour mandataire, la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, SAS, ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’un bail verbal du 5 janvier 2024 conclu avec Mme [V] [L] et portant sur un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], la SAS Foncière Cronos a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2024, Mme [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [V] [L] ;

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, en la forme ordinaire, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des meubles, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix du demandeur et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets garnissant les lieux loués ;

— condamner Mme [V] [L] à lui payer la somme de 4505,78 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [V] [L] à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, eu égard à la nature de l’affaire ;

— condamner Mme [V] [L] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 7 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande du demandeur, la dette locative étant en voie d’apurement. Rappelée à l’audience du 13 octobre 2025, l’affaire a été retenue.

La SAS Foncière Cronos, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 887,71 euros, échéance d’octobre 2025 incluse. Elle a précisé avoir saisi la Ccapex le 8 août 2024 et la préfecture le 25 novembre 2024.

Mme [V] [L], assignée à personne, n’a pas comparu, ni été représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par les partis demanderesses à l’audience du 13 octobre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en résolution judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 8 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 25 novembre 2024, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 10 mars 2025.

L’action du demandeur tendant à prononcer la résolution du bail en raison de l’existence d’une dette locative est donc recevable.

II. Sur la demande en résiliation judiciaire du bail, la demande d’expulsion, le sort des meubles et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, le demandeur ne produit pas le bail. Il résulte néanmoins suffisamment du décompte produit, sur lequel est visible de nombreux paiements de la part de Mme [V] [L], que les parties sont bien liées par un bail d’habitation.

A la date à laquelle la présente juridiction statue, la dette locative est désormais quasiment inexistante pour ne plus s’élever qu’à la somme de 887,71 euros. Au regard de l’ancienneté du bail, et des efforts accomplis par la locataire pour résorber sa dette, le manquement n’est pas suffisamment grave pour que soit prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [V] [L].

Par conséquent, la SAS Foncière Cronos sera déboutée de sa demande de résiliation du bail, et des demandes subséquentes tendant à prononcer son expulsion, à séquestrer les meubles, et à la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

III. Sur la demande relative à l’arriéré de loyers

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte produit et des paiements accomplis par la locataire, qui n’a pas contesté le montant des loyers et charges appelés en cours de bail, que la dette locative s’élève à la somme de 887,71 euros échéance d’octobre 2025 incluse. Mme [V] [L] sera donc condamnée à verser cette somme à la SAS Foncière Cronos.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [V] [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens dans lesquels il n’y pas lieu d’inclure le commandement de payer du 7 août 2024, la résolution judiciaire du bail n’étant pas prononcée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [V] [L] à payer à la société Les Belles Années la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SAS Foncière Cronos ;

REJETTE la demande de la SAS Foncière Cronos tendant à prononcer la résiliation du bail conclu avec Mme [V] [L] et portant sur un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] ;

REJETTE les demandes de la SAS Foncière Cronos tendant à prononcer l’expulsion de Mme [V] [L], à séquestrer ses meubles, et à la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à la SAS Foncière Cronos la somme de 887,71 euros échéance d’octobre 2025 incluse au titre de l’arriéré de loyers et de charges échéance d’octobre 2025 incluse ;

CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à la SAS Foncière Cronos la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [V] [L] aux entiers dépens dans lesquels il n’y a pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer du 7 août 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge