TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/51643 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D2E

N° : 5-CH

Assignations du :

21 Février 2025

04 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juin 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société ALTA QWARTZ, société en nom collectif

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS – #D102

DEFENDERESSE

La S.A.S FSM FOODS

Enseigne LE CLUB [8]

[Adresse 1]

[Localité 7] (lieux loués)

[Adresse 3]

[Localité 4] (siège social)

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 14 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 25 décembre 2020, la société Alta Qwartz a consenti un bail commercial à la société FSM FOODS portant sur des locaux situés au centre commercial Qwartz (local n° B 314), [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 60.800 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance, outre un loyer variable additionnel calculé en fonction du chiffre d’affaires du preneur.

Par acte du 8 novembre 2024, la société Alta Qwartz a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 26.860,28 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte des 21 février et 4 mars 2025, la société Alta Qwartz a assigné la société FSM FOODS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 18.073,30 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 février 2025, avec intérêts au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, majoré de 10 points de pourcentage en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 1.807,33 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard ;

— débouter la défenderesse d’une éventuelle demande de délais ;

— autoriser la conservation du dépôt de garantie conformément à la clause résolutoire du bail ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au loyer contractuel en vigueur, taxes et charges en sus, majoré de 100 %, jusqu’à la libération des locaux ;

— la condamner au paiement de la somme de 2.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, les frais d’assignation et de signification de l’ordonnance.

A l’audience, la société Alta Qwartz maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

La défenderesse, régulièrement citée à personne morale, n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 8 novembre 2024 à hauteur de la somme de 26.860,28 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 7 novembre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 décembre 2024 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, la demande de majoration de 100% étant rejetée dès lors qu’elle s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 18.073,30 euros TTC au 4 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

L’obligation de la société FSM FOODS n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.

En application de l’article 23.3 du bail, cette condamnation produira intérêts au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, majoré de 10 points de pourcentage en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur.

La demande de condamnation au paiement d’une provision de 1.807,33 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard sera en revanche rejetée, cette disposition s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif.

Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, qui s’analyse également en une clause pénale.

Sur les frais et dépens

La société FSM FOODS, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, étant précisé que le coût de l’assignation et de la signification de la décision sont inclus dans les dépens et que, s’agissant des frais de levée des inscriptions et de notification aux créanciers inscrits, il n’en est pas justifié par la demanderesse.

La défenderesse sera par ailleurs condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 8 décembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés au niveau 1 du centre commercial Qwartz (local n° B 314), à l’enseigne « Le Club », [Adresse 2], la société FSM FOODS pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société FSM FOODS à payer à la société Alta Qwartz une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société FSM FOODS à payer à la société Alta Qwartz la somme provisionnelle de 18.073,30 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 février 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, majoré de 10 points de pourcentage en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal en vigueur;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société FSM FOODS aux dépens ;

Condamnons la société FSM FOODS à payer à la société Alta Qwartz la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 11 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY