TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nicolas PIFFAULT

S.A.R.L. ADVISORING IMMOBILIER

S.A.S.U. LE [Localité 1] DE L’IMMOBILIER

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elsa ORABE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05606 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACLI

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Elsa ORABE, avocat au barreau de BAYONNE, vestiaire : Case 83

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Nicolas PIFFAULT, avocat au barreau de MEAUX,

S.A.R.L. ADVISORING IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

S.A.S. LE [Localité 1] DE L’IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05606 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACLI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2020 à effet le 1er juillet 2020, M. [P] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [E] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] [Adresse 7] 2B – 2ème étage porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1359 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Lors de la conclusion du bail, M. [P] [G] avait pour agence mandataire pour le représenter, Le [Localité 1] de l’Immobilier SAS.

Suite à une cession de portefeuille, l’appartement mis en gestion locative par la société Le [Localité 1] de l’Immobilier SAS a ensuite été géré par la société Advisoring Immobilier.

Par contrat souscrit le 24 juin 2020 par la société Le [Localité 1] de L’IMMOBILIER, un contrat de cautionnement Visale pour M. [H] [E] a été souscrit auprès de la SAS Action Logement Services.

Des impayés étant apparus, par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 16 996,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [E] le 5 octobre 2023.

Par assignation en référé du 20 décembre 2023, M. [P] [G] a sollicité la résiliation du bail pour impayé par le jeu de la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 décembre 2023.

Par ordonnance de référé du 10 juillet 2024, M. [P] [G] s’est vu débouté de sa demande d’acquisition de clause résolutoire à l’encontre de M. [H] [E], étant fait droit à la contestation sérieuse soulevée par le locataire au motif de la non sollicitation de la garantie VISALE, contestation ayant une incidence tant sur le commandement de payer délivré le 4 octobre 2023, que sur le principe de la dette, étant jugé que la question préalable de la nécessaire saisine de la caution par le gestionnaire avait une incidence directe tant sur la validité du commandement de payer que sur le principe et le quantum de la dette, les parties étant invitées à se pourvoir au fond pour résoudre cette question, de nature à engager la responsabilité des gestionnaires en cause.

Par nouvelle assignation du 20 mai 2025, M. [P] [G] a fait assigner M. [H] [E] en acquisition de la clause résolutoire devant le juge des contentieux et de la protection.

Cette nouvelle assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 23 octobre 2025.

A l’audience du 12 janvier 2026, M. [P] [G] a sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris:

A titre de demandes principales :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location au 04 décembre 2023,

— ordonner par conséquent l’expulsion de M. [H] [E], de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

— condamner M. [H] [E] au paiement de :

∙ la somme de 19 964,07 euros représentant les loyers et charges dus au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers

∙ une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les charges, et en subissant les augmentations légales, à compter du 05 décembre 2023 et jusqu’à l’entière libération des lieux.

A titre de demandes subsidiaires :

— prononcer la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir pour l’ensemble des manquements constatés,

— ordonner par conséquent l’expulsion de M. [H] [E], de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

— condamner M. [H] [E] au paiement de :

∙ la somme de 46 388,83 euros, représentant les loyers et charges dus au mois de mai 2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers,

∙ une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre les charges, et en subissant les augmentations légales, à compter du prononcé du jugement à intervenir et jusqu’à l’entière libération des lieux.

En tout état de cause :

— dire que si l’occupation devait se prolonger, la part de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer sera indexée le 1er janvier de chaque année sur l’indice de révision des loyers s’il évolue à la hausse,

— ordonner le transport et la séquestration de meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls du requis et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— réduire à néant le délai de deux mois visé par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution en raison du comportement de M. [H] [E] et de l’importance de la dette locative,

— débouter M. [H] [E], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la SARL ADVISORING IMMOBILIER et la SAS LE [Localité 1] DE L’IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et prétentions dirigés à l’encontre de M. [G],

— condamner, in solidum, la SARL ADVISORING IMMOBILIER et la SAS LE [Localité 1] DE L’IMMOBILIER à lui payer la somme de 46 170,25 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de bénéficier de la garantie VISALE offerte par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et de pourvoir plus rapidement à l’expulsion de son locataire en cas de délivrance d’un congé pour motifs légitimes et sérieux, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir.

— Dire que les intérêts afférents à cette condamnation de la SARL ADVISORING IMMOBILIER et la SAS LE [Localité 1] DE L’IMMOBILIER dus pour une année entière seront capitalisés.

— Condamner M. [H] [E], la SARL ADVISORING IMMOBILIER et la SAS LE [Localité 1] DE L’IMMOBILIER à verser à M. [P] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. [H] [E], la SARL ADVISORING IMMOBILIER et la SAS LE [Localité 1] DE L’IMMOBILIER aux entiers dépens et frais d’exécution de la décision à intervenir,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, Monsieur [H] [E] était représenté. Il a sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris de :

— Recevoir M. [H] [E] en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

— Débouter M. [P] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre de demande subsidiaire il sollicite de condamner solidairement la SARL Advisoring Immobilier, la SAS Le [Localité 1] de Immobilier et la SAS Action Logement à lui garantir des sommes auxquelles il pourrait être condamné.

A titre infiniment subsidiaire lui accorder les plus larges délais de paiement et à défaut un délai de grâce.

En tout état de cause condamner M. [P] [G] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

La SARL Advisoring Immobilier, la SAS Le [Localité 1] de l’Immobilier et la SAS Action Logement, bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [E] n’a pas indiqué avoir sollicité une telle procédure le concernant.

Il sera référé à la note d’audience et aux conclusions des parties pour plus ample exposé du litige.

La décision a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24, I aliéna 3aliéna de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

L’action n’est donc pas davantage irrecevable du fait de la non signification à caution dans le délai mais cette dernière ne peut-être mise en cause.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 4 octobre 2023 et que la somme de 16 996,81 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2023, peu important que la caution ait été activée ou non, et ce d’autant que le bailleur s’est montré de bonne foi en se conformant aux injonctions formulées par le juge des référés dans son ordonnance du 10 juillet 2024 l’invitant à élucider la question de la garantie VISALE et de l’éventuelle responsabilité des gestionnaires, ce en quoi il s’est montré diligent.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [P] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [P] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 5 décembre 2023, M. [H] [E] lui devait la somme de 19 964,07 euros.

M. [H] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du défendeur tendant à condamner solidairement la SARL Advisoring Immobilier, la SAS Le [Localité 1] de Immobilier et la SAS Action Logement à lui garantir ces sommes, étant seul tenu responsable, par l’effet de ses obligations contractuelles, à payer ses loyers. Alors qu’une première procédure a été engagée contre lui pour impayé fin 2023, soit plus de deux ans avant cette nouvelle procédure, force est de constater, qu’il n’a rien fait pour apurer sa dette entre temps.

Il sera verra donc seul condamné à verser cette somme à son bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 571,84 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du bail au 5 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [P] [G] ou à son mandataire.

4. Sur la demande indemnitaire formée auprès des gestionnaires successifs

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, si M. [P] [G] verse un échange électronique daté du 30 avril 2024 avec la SAS Action Logement lequel indique qu’un contrat a bien été souscrit par la société LE [Localité 1] de L’IMMOBILIER le 24 juin 2020, soit deux jours après la conclusion du bail, qu’ils n’ont jamais été destinataires de l’information de cession de portefeuille entre le précédent gestionnaire et le gestionnaire actuel.

M. [P] [G] ne verse cependant ni le mandat de gestion le liant à la société la société LE [Localité 1] de L’IMMOBILIER, ni aucune information dont a nécessairement été destinataire sur la cession de portefeuille à la SARL Advisoring Immobilier, permettant de connaitre notamment de la date d’effet de la cession de portefeuille, mais aussi de la réalité juridique de ces structures dont aucun kbis n’est produit.

Dans son mail, le groupe Action Logement sollicite d’ailleurs ces mêmes informations attestant de la réalité de cette portefeuille.

Ainsi, en l’absence d’identification des personnes morales mises en cause et de la temporalité de la cession de portefeuille évoquée, les responsabilités alléguées ne peuvent être établies et la demande indemnitaire de M. [P] [G] sera rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [E], qui succombe à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 3 000 euros à la demande de M. [P] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juin 2020 et à effet du 1er juillet 2020 entre M. [P] [G], d’une part, et M. [H] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] (Bât. 2B – 2ème étage porte droite) est résilié depuis le 5 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] [Adresse 7] 2B – 2ème étage porte droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [E], à payer à M. [P] [G] la somme de 19 964,07 euros (dix neuf milles neuf cents soixante quatre euros et sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNE M. [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 571,84 euros (mille cinq cent soixante et onze euros et quatre-vingt-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE les demandes formées à l’encontre de la SAS Action Logement, de la société LE [Localité 1] de L’IMMOBILIER et de la SARL Advisoring Immobilier,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE M. [H] [E] à payer à M. [P] [G] la somme de 3 000 euros (trois milles euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [E] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 octobre 2023 et celui des assignations du 20 mai 2025.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge