TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie COMMERCON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Manuel BISE BLAINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10156 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HAZ

N° MINUTE :

3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Manuel BISE BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0780

DÉFENDERESSE

Madame [K] [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c7505620255824 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10156 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HAZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2021 à effet au 15 novembre 2021, M. [G] [Y] et Mme [P] [Y], aux droits desquels est venu M. [T] [Y], ont consenti un bail d’habitation à Mme [K] [B] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 434 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 996,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [B] le 10 mai 2024.

Par assignation du 28 octobre 2024, M. [T] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [B], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4362,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 28 mai 2025, M. [T] [Y], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mai 2025, s’élève désormais à 6338,32 euros. Il s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse en dépit de la reprise du paiement du loyer courant, en indiquant que les revenus mensuels de Mme [K] [B] ne lui permettent pas d’honorer une quelconque mensualité d’apurement.

Mme [K] [B], également représentée, soutient oralement les conclusions qu’elle dépose, aux termes desquelles elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle indique que la dette locative s’est formée en raison de ses problèmes de santé et des violences conjugales dont elle est victime qui ont eu un impact sur ses conditions de travail. Elle fait savoir qu’elle est en train de constituer un dossier auprès de la MDPH, qu’elle a sollicité l’aide du FSL pour apurer sa dette et qu’elle envisage également de déposer un dossier devant la commission de surendettement. Dans l’attente, elle propose de verser la somme de 50 euros par mois en plus de son loyer courant assurant pouvoir l’honorer grâce à ses revenus qu’elle estime à 500 euros par mois et qui pourraient augmenter avec l’octroi d’une allocation pour adulte handicapé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

M. [T] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 996,93 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juillet 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [K] [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant résiduel dont elle s’acquitte après versement entre les mains du propriétaire de l’allocation pour le logement. De plus, il convient de souligner que Mme [K] [B] a entamé de nombreuses démarches qui devraient aboutir à une amélioration de sa situation financière à moyen terme.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [K] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 8 juillet 2024 jusqu’à libération effectivement du logement, dont le montant sera égal à celui du loyer actuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, M. [T] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mai 2025, Mme [K] [B] lui devait la somme de 6338,32 euros, soustraction faite des frais de procédure, ce qu’elle ne conteste pas.

Par conséquent, elle sera condamnée à verser à M. [T] [Y] la somme provisionnelle de 6338,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, échéance du mois de mai incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [K] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [K] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 novembre 2021 à effet au 15 novembre 2021 entre d’une part M. [G] [Y] et Mme [P] [Y], aux droits desquels est venu M. [T] [Y], et d’autre part, Mme [K] [B], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], 14 étage, porte 17 est résilié depuis le 8 juillet 2024,

CONDAMNE Mme [K] [B] à payer à M. [T] [Y] la somme de 6338,32 euros (six mille trois cent trente-huit euros et trente-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, échéance de mai incluse,

AUTORISE Mme [K] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir au plus tard, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [K] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 juillet 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [K] [B] sera condamnée à verser à M. [T] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE M. [T] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2024 et celui de l’assignation du 28 octobre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge