TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/56374

N° : 2RLC/LB

Assignations du :

22 septembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 novembre 2025

par Rachel Le Cotty, Première vice-présidente au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [S] [U]

[Adresse 14]

[Adresse 1]

SUISSE

représenté par Maître Olivier Lagrange, avocat au barreau des Hauts-de-Seine – #NA330

DÉFENDERESSES

S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE « ès qualités de syndic de l’immeuble situé [Adresse 7] »

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Didier Sitbon, avocat au barreau de Paris – #C2472, substitué à l’audience par Maître Julien Baouadi, avocat au barreau des Hauts-de-Seine – #359

Société civile Centrale d’exploitation et de développement immobilier C.E.D.I.M.

[Adresse 3]

[Localité 9]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 16 octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel Le Cotty, Première vice-présidente, assistée de Laurence Bouvier, Greffier,

Par actes du 22 septembre 2025, M. [S] [U] a assigné en référé la société civile Centrale d’exploitation et de développement immobilier (ci-après Cedim) et la société Foncia Paris rive droite en qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème devant le président du tribunal judiciaire de Paris afin de voir :

— constater l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la fraude commise lors de l’assemblée générale du 23 mai 2025 et constater le dommage imminent qu’il convient de prévenir compte tenu du risque d’un nouveau détournement de l’actif au préjudice de la société Cedim ;

— suspendre les effets juridiques attachés aux résolutions qui ont été votées à l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire frauduleuse du 23 mai 2025 ;

— interdire à M. [W] [U] de signer tout acte de disposition ou d’administration concernant l’immeuble appartenant à la société Cedim, notamment toute promesse ou acte de vente, sous astreinte de 50.000 euros par infraction constatée ;

— ordonner la désignation d’un administrateur provisoire chargé :

d’assurer la gestion courante de la société ;de représenter la société dans l’attente d’une décision au fond sur la validité de l’assemblée générale du 23 mai 2025 ;de conserver l’actif et de prévenir tout détournement de fonds ;- ordonner la consignation sous séquestre judiciaire de tous loyers, revenus et produits générés par l’immeuble propriété de la société Cedim ;

— dire que la présente ordonnance sera opposable à tout notaire instrumentaire et à tout tiers acquéreur potentiel, qui devront s’y conformer sous peine de nullité des actes passés en violation de l’interdiction prononcée ;

— ordonner à M. [W] [U] de lui communiquer l’exemplaire original du procès-verbal de l’assemblée générale de la société Cedim en date du 23 mai 2025 et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— ordonner à la société Foncia [Localité 11] rive droite, en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 6] de lui communiquer les pièces suivantes :

le procès-verbal de l’AG des copropriétaires du 23 mai 2025 ;la feuille de présence de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2025. et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ; – condamner in solidum M. [W] [U] et la société Foncia [Localité 11] rive droite à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [W] [U] aux entiers dépens ;

— dire que l’ordonnance sera exécutoire sur minute.

A l’audience du 16 octobre 2025, le demandeur maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 16 octobre 2025, la société Foncia [Localité 11] rive droite, en qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13], demande au juge des référés de :

— juger qu’en assignant la société Foncia [Localité 11] rive droite « ès qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 5] », M. [S] [U] a, en réalité, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic, et n’a pas assigné la société Foncia [Localité 11] rive droite à titre personnel ;

— se déclarer sans pouvoir pour ordonner la communication sous astreinte du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2025 et de la feuille de présence de cette assemblée générale ;

— débouter, en tout état de cause, M. [S] [U], qui n’est pas copropriétaire, de sa demande irrecevable et mal fondée de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic, de communication sous astreinte (qui plus est exorbitante et illimitée dans le temps) du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2025 et de la feuille de présence de cette assemblée générale ;

— débouter, plus généralement, M. [S] [U] de toutes ses demandes ;

— condamner M. [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la société Foncia [Localité 11] rive droite, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] [U] aux entiers dépens.

A l’audience, la présidente a sollicité les observations du demandeur sur le moyen relevé d’office pris de l’article 14 du code de procédure civile, aux termes duquel nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, M. [W] [U] n’étant pas assigné.

L’avocat du demandeur a répondu que M. [W] [U] était assigné en qualité de gérant de la société Cedim.

La société Cedim, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des demandes en ce qu’elles sont dirigées contre M. [W] [U]

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Au cas présent, M. [W] [U] n’a pas été assigné par le demandeur, seules ayant été assignées les sociétés Cedim et Foncia [Localité 11] rive droite ès qualités, ainsi que cela ressort clairement des termes de l’assignation.

Certes, l’assignation mentionne que la société Cedim est « représentée par son gérant, M. [W] [U] », mais celui-ci n’a jamais été assigné à titre personnel. Au demeurant, l’assignation a été délivrée au siège social de la société Cedim, alors qu’il résulte des pièces produites par le demandeur que M. [W] [U], son fils, réside au Canada.

Les demandes formées contre M. [W] [U], qui n’a pas été appelé à la cause à titre personnel, sont donc irrecevables.

Sur les conséquences de l’assignation de la société Foncia « ès qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 5] »

Il résulte des articles 15 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense et que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice (3e Civ., 31 mars 2016, pourvoi n° 15-10.409 ; 3e Civ., 17 novembre 2021, pourvoi n° 20-21.482).

La société Foncia [Localité 11] rive droite ayant été assignée en qualité de syndic de la copropriété située [Adresse 5], il en résulte que les demandes sont, comme elle le soutient, dirigées contre le syndicat des copropriétaires qu’elle représente et non à son encontre à titre personnel.

Sur la demande de suspension des effets juridiques attachés aux résolutions votées lors de l’assemblée générale de la société Cedim du 23 mai 2025

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, sur lequel le demandeur fonde sa demande, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, il résulte des pièces produites par M. [S] [U] et de ses explications qu’il était le gérant de la société Cedim, société propriétaire d’un immeuble de bureaux, locaux commerciaux et locaux d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 13], et ce, jusqu’à l’assemblée générale extraordinaire du 23 mai 2025 au cours de laquelle les associés ont décidé de :

— prendre acte de la démission de M. [S] [U] de ses fonctions de gérant à compter du 23 mai 2025 ;

— nommer M. [W] [U] en qualité de gérant à compter du 23 mai 2025 ;

— modifier les statuts quant aux pouvoirs du gérant en lui conférant « tous les pouvoirs pour agir au nom de la société, au-delà des actes entrant dans l’objet social ».

Or, M. [S] [U] atteste qu’il n’a jamais participé à cette assemblée générale, qu’il n’y a pas été convoqué et qu’il n’a jamais signé de pouvoir ou donné son accord pour confier la gérance à M. [W] [U], son fils.

Il produit une attestation de son médecin du 25 août 2025, qui atteste qu’il est « valide physiquement et mentalement et n’a pas les maladies d’Alzheimer et de Parkinson », souffrant uniquement de problèmes cardiaques et étant indépendant dans sa vie quotidienne.

Il verse également aux débats l’avis d’un expert graphologue, qui a examiné sa signature apposée sur le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2025 et conclut, le 2 septembre 2025, à la nécessité de disposer de l’original de l’acte pour détecter la présence d’un éventuel montage.

Il a déposé plainte avec constitution de partie civile entre les mains du procureur de la République de [Localité 11] à l’encontre de M. [W] [U] le 3 septembre 2025 pour des faits d’escroquerie, de faux et usage de faux, abus de confiance, abus de biens sociaux et association de malfaiteurs.

En l’état, le trouble manifestement illicite et le dommage imminent ne sont pas établis, faute de tout élément de preuve des infractions alléguées, de sorte que les conditions prévues par l’article 835 du code de procédure civile, visé par le demandeur, ne sont pas réunies.

En revanche, il existe un différend sérieux, relevant de l’examen du juge du fond, sur la validité du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2025 et des décisions prises par les associés.

L’urgence est également caractérisée dès lors que le bien immobilier de la société Cedim, un immeuble dans le [Localité 2], serait mis en vente par le nouveau gérant déclaré, ainsi que cela ressort de l’attestation précise et circonstanciée de M. [I], agent immobilier, auquel le demandeur avait confié un mandat de vente de l’immeuble et qui a constaté l’introduction de tiers dans l’immeuble, le retrait du panneau « à vendre » qu’il avait apposé sur la façade de l’immeuble et la commercialisation du bien par une autre agence, mandatée par « les enfants de M. [U] ».

Les conditions de l’article 834 précité du code de procédure civile étant réunies, les demandes de suspension des effets juridiques attachés aux résolutions qui ont été votées à l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire du 23 mai 2025 et de consignation des loyers, revenus et produits générés par l’immeuble propriété de la société Cedim seront accueillies, dans les conditions précisées au dispositif, étant précisé que ces demandes visent la société et non M. [W] [U] à titre personnel.

Il est également rappelé qu’aux termes de l’article L.518-17 du code monétaire et financier, « la Caisse des dépôts et consignations est chargée de recevoir les consignations de toute nature, en numéraire ou en titres financiers, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnées soit par une décision de justice soit par une décision administrative ».

L’article L.518-19 du même code précise que « les juridictions et administrations ne peuvent autoriser ou ordonner des consignations auprès de personnes physiques et d’organismes autres que la Caisse des dépôts et consignations et autoriser les débiteurs, dépositaires, tiers saisis, à les conserver sous le nom de séquestre autrement. Les consignations faites en infraction à ces dispositions sont nulles et non libératoires ».

La consignation sera donc ordonnée entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations et ce, jusqu’à la décision du juge du fond à intervenir dans le litige entre M. [S] [U] et la société Cedim et sous réserve que le juge du fond soit saisi dans un délai de trois mois.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la société Cedim

Selon le 1er alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La désignation judiciaire d’un administrateur provisoire est une mesure exceptionnelle qui suppose rapportée la preuve de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et menaçant celle-ci d’un péril imminent (Com., 6 février 2007, pourvoi n° 05-19.008, Bull. 2007, IV, n° 28 ; Com., 29 septembre 2009, pourvoi n° 08-19.937, Bull. 2009, IV, n° 118).

Il est rappelé à cet égard que la mésentente entre les associés ne permet pas, à elle seule, de désigner un administrateur provisoire.

Au cas présent, M. [S] [U], qui sollicite la désignation d’un administrateur provisoire de la société Cedim, ne produit aucune pièce attestant que le fonctionnement de celle-ci soit paralysé ou qu’elle soit menacée d’un péril imminent. Il conteste en effet la régularité des décisions de l’assemblée générale du 23 mai 2025, ce qui ne remet pas en cause, en soi, le fonctionnement de la société puisqu’elle dispose d’un représentant légal.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes de communication de pièces dirigées contre la société Foncia [Localité 11] rive droite ès qualités

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, sur le fondement de ce texte, une communication de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d’un motif légitime, à savoir, l’existence d’un procès possible entre les parties, non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Il est rappelé que ces pièces peuvent être détenues par un défendeur potentiel au futur procès au fond ou par un tiers (2e Civ., 27 février 2014, n° 13-10.013, publié ; Soc., 12 juillet 2017, n° 16-12.659, publié).

Au cas présent, il existe un motif légitime, pour le demandeur, d’obtenir la communication par la société Foncia [Localité 11] rive droite, en qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 13], du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2025 et de la feuille de présence de cette assemblée générale.

En effet, le demandeur explique que la preuve de sa participation à cette assemblée générale de copropriétaires, qui s’est tenue le même jour que l’assemblée générale de la société Cedim, serait de nature à lui permettre de démontrer qu’il n’était pas présent à cette dernière assemblée générale.

Cette communication est donc de nature à améliorer sa situation probatoire dans le futur litige au fond qu’il est susceptible d’engager à l’encontre de la société Cedim et de M. [W] [U]. Il justifie dès lors d’un motif légitime de solliciter la communication des pièces dont dispose la société Foncia [Localité 11] rive droite ès qualités.

Celle-ci réplique qu’elle a reçu un mail lui notifiant le changement de gérant de la société Cedim et que M. [S] [U], qui n’est plus le gérant de cette société et n’est pas copropriétaire, ne peut solliciter la communication de pièces réservées aux copropriétaires.

Mais M. [S] [U] soutient que sa messagerie électronique a été piratée, et c’est précisément pour tenter de démontrer la fraude dont il aurait été victime – démonstration qui, en l’état, n’est pas manifestement vouée à l’échec – qu’il sollicite la communication des pièces litigieuses.

Cette communication de deux pièces, dont l’objet est circonscrit, et qui ne porte atteinte à aucun secret protégé par la loi, est une mesure proportionnée, au regard du droit à la preuve du demandeur et ce, d’autant plus que l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 13] est la propriété de la société dont il était, jusqu’au 23 mai 2025, le gérant, et qu’il dispose en conséquence des informations antérieures à cette date.

La communication de ces pièces sera donc ordonnée, sous astreinte au regard de la résistance de la société Foncia ès qualités.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur sollicitant la condamnation de M. [W] [U], qui n’a pas été assigné, aux dépens, il conservera la charge des dépens de la présente instance.

La société Foncia [Localité 11] rive droite ès qualités, assignée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, n’est pas partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile (2e Civ., 10 février 2011, pourvoi n° 10-11.774, Bull. 2011, II, n° 34). Elle ne peut donc être condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de communication de pièces formée par le demandeur étant toutefois fondée, la demande de la société Foncia [Localité 11] rive droite ès qualités formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il s’ensuit que les demandes des parties formées en application de ces dispositions seront rejetées.

La décision ne sera pas déclarée opposable à tout notaire instrumentaire et à tout acquéreur potentiel, tiers qui n’ont pas été appelés à la cause.

Enfin, l’exécution sur minute n’est pas nécessaire, la signification de l’ordonnance s’imposant, notamment pour faire courir l’astreinte.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes formées contre M. [W] [U], qui n’a pas été appelé à la cause à titre personnel ;

Disons qu’en assignant la société Foncia [Localité 11] rive droite « ès qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 5] », M. [S] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, et n’a pas assigné la société Foncia [Localité 11] rive droite à titre personnel ;

Rejetons la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la société Cedim ;

Suspendons les effets juridiques attachés aux résolutions qui ont été votées à l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire du 23 mai 2025, jusqu’à la décision du juge du fond qui sera saisi par M. [S] [U] dans le litige l’opposant à la société Cedim et ce, sous réserve d’une saisine du juge du fond dans un délai de trois mois ;

Ordonnons la consignation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations de tous loyers, revenus et produits générés par l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12], propriété de la société Cedim, jusqu’à la décision du juge du fond à intervenir dans le litige opposant M. [S] [U] à la société Cedim ;

Disons que la Caisse des dépôts et consignations sera déliée de sa mission en l’absence de saisine du juge du fond par M. [S] [U] dans un délai de trois mois courant à compter de ce jour ;

Disons que la Caisse des dépôts et consignations sera également déliée de sa mission sur la volonté commune de M. [S] [U] et de la société Cedim exprimée par une transaction ou sur présentation d’une décision du juge du fond dans le litige opposant M. [S] [U] à la société Cedim ;

Ordonnons à la société Foncia [Localité 11] rive droite, en qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12], de communiquer au demandeur les pièces suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2025 ;

— la feuille de présence de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2025 ;

et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Laissons au demandeur la charge des dépens ;

Rejetons les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Faite à [Localité 11] le 13 novembre 2025

Le Greffier Le Président

Laurence Bouvier Rachel Le Cotty