TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [B] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Luc MICHEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00997 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4F

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, société par actions simplifié, sise [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses dirigeants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, et en ses bureaux de l’Agence NATION, [Adresse 2]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0314

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [H]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00997 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4F

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [H] est propriétaire du lot n° 142 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société NEXITY LAMY a assigné M. [B] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3562,66 euros correspondant au montant des charges dues du 1er juillet 2022 au 6 janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024,

—  48,98 euros au titre des dépenses privatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  365,05 euros au titre des frais de relance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  576 euros au titre des frais contentieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 5 juin 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Régulièrement assigné à étude, M. [B] [H] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 6 janvier 2025, appels de fonds pour provisions et travaux pour la période considérée, compte individuel de charges pour les années 2022 et 2023, procès verbaux des assemblées générales des 7 mars 2022, 29 juin 2023 et 25 avril 2024 ainsi qu’une attestation de non-recours correspondant à ces procès-verbaux) la créance de ce dernier est établie à la somme de 3562,66 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 6 janvier 2025.

M. [B] [H] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date de la sommation de payer par commissaire de justice, sur la somme de 3325,70 euros qui correspond à la somme en principal déduction faite des sommes ne correspondant à des charges de copropriété (frais de rejet, facture pour commandement de payer, dernier avis avant poursuite) et à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la somme de 48,98 euros au titre des dépenses privatives

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui produit uniquement un courriel (pièce n° 29), ne rapporte pas la preuve de l’achat de deux clés VIGIK. Il n’est pas davantage justifié des frais de rejet de prélèvement.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

— Sur la somme de 365,05 euros au titre des frais de relance

Il est justifié du coût de la sommation de payer pour un montant de 155,88 euros ainsi que de la mise en demeure par avocat du 18 décembre 2023 pour un montant de 53,17 euros. En revanche il n’est pas justifié de l’envoi des deux mises en demeure du 20 novembre 2023. La relance après mise en demeure n’est pas produite. Ces frais seront en conséquence écartés.

M. [B] [H] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 209,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation.

— Sur la somme de 576 euros au titre des frais contentieux

Le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que les facturations supplémentaires du syndic au syndicat en cas de diligences exceptionnelles peuvent être mises à la charge du seul copropriétaire défaillant en application de l’article 9 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété dans la mesure où l’imputation au seul copropriétaire concerné des frais nécessaires au recouvrement de la créance est régie par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [B] [H] présente, de manière récurrente depuis l’année 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [H], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [B] [H] sera condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes de :

—  3562,66 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 6 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 3325,70 euros et à compter du 21 janvier 2025 pour le surplus,

—  209,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] du surplus de ses demandes;

CONDAMNE M. [B] [H] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00997 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4F