TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/55203 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMZF

N° : 9

Assignation du :

24 et 29 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SOAVAL, SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE DE [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS – #B0107

DEFENDERESSE

La société BGSL, exerçant sous l’enseigne “BAGELSTEIN”

[Adresse 2]

[Localité 6]

et encore

[Adresse 7]

[Adresse 1]

représentée par Maître Julien MALLET, avocat au barreau de PARIS – #A0905

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 10 novembre 2023, la société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE [Localité 10] a donné en sous-occupation à la société BGSL des locaux commerciaux situés Gare [9] – espace commercial n° M85 C niveau Métro – [Localité 4], moyennant une redevance fixe de base de 224.000 euros, hors charges et hors taxes, outre une redevance variable additionnelle, payable trimestriellement. Le contrat a été conclu pour une durée de 6 années.

Des redevances sont demeurées impayées.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 12 et 19 mai 2025, à la société BGSL, pour une somme de 268.681,33 euros, au titre de l’arriéré locatif au 10 avril 2025.

Par acte des 24 et 29 juillet 2025, la société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE DE SAINT LAZARE a fait assigner la société BGSL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société BGSL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la société BGSL à payer à la société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE [Localité 10] la somme provisionnelle de 342.850,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025,

— condamner la société BGSL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la redevance minimum de garantie de base indexée en vigueur à l’époque considérée, majorée de 20% par jour de retard, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société BGSL au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi sollicité par la défenderesse, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

La société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE [Localité 10] a maintenu les termes de son assignation.

La société BGSL, qui était représentée à la première audience, n’a pas comparu.

La présente décision sera donc contradictoire en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le demandeur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un contrat doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de sous-location conclu entre les parties est un bail dérogatoire, ne relevant pas du statut des baux commerciaux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par l’occupant. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai de huit jours, l’occupant entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 22 du contrat) y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au sous-occupant de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE [Localité 10] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes d’occupant face à un sous-occupant ne respectant pas les clauses du contrat de sous-occupation alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement, délivré au siège social le 19 mai 2025, détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 268.681,33 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans les 8 jours de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 28 mai 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société BGSL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des redevances et charges impayées et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du contrat de sous-occupation par l’effet de la clause résolutoire le sous-occupant n’est plus débiteur des redevances mais d’une indemnité d’occupation.

La demanderesse sollicite une indemnité d’occupation majorée par rapport à la redevance. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du contrat et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant des redevances courantes, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE [Localité 10], l’obligation de la société BGSL au titre des redevances, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 342.850,63 euros (3ème trimestre 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société BGSL, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BGSL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BGSL ne permet d’écarter la demande de la société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE [Localité 10] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de sous-occupation à la date du 28 mai 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BGSL et de tout occupant de son chef des lieux situés Gare [9] – espace commercial n° M85 C niveau Métro – [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BGSL, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant de la redevance contractuelle, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société BGSL à payer à la société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE DE [Localité 10] la somme de 342.850,63 euros au titre du solde des redevances, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 18 juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société BGSL à payer à la société SOAVAL SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE VALORISATION DE LA GARE DE [Localité 10] la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société BGSL aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 27 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ