TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/55109 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAJSQ

N° : 4

Assignation du :

22 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 novembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. Foncière 45 Penthièvre

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc MANCIET, avocat au barreau de PARIS – #W0002

DEFENDERESSE

S.A.R.L. Mendes ayant son siège social sis [Adresse 2] et pour signification

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 avril 2012, M et Mme [I], aux droits desquels vient la Sci Foncière 45 Penthièvre, a consenti à la société BJ Art Gallery, aux droits de laquelle vient la Sarl Mendes des suites d’une cession de droit au bail du 4 novembre 2015, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 28 200 euros, payable en quatre termes égaux, le premier des mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, à terme échu.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier délivré le 4 juin 2025, un commandement de payer la somme de 8778,18 euros au titre des loyers échus à cette date et du commandement de payer, ainsi que la somme de 532,69€ au titre de la clause pénale.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la Sci Foncière 45 Penthièvre a, par exploit délivré le 22 juillet 2025, fait citer la Sarl Mendes devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 8778,18 € au titre des causes du commandement, celle de 526,70€ au titre de la pénalité contractuelle, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au double des loyers et charges à compter du 1er juillet 2025,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement, de l’instance et les frais d’expulsion.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite, le contrat de bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux et contenant l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 4 juin 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il est précisé que la cause principale concerne l’échéance de loyer et de provision sur charges du 1er trimestre 2025 exigible au 31 mars 2025.

L’examen du décompte locatif permet d’établir, sans contestation sérieuse, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 5 juillet 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Après examen du décompte locatif, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 8778,18€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 1er avril 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 5 juillet 2025, et non avant cette date dès lors que le contrat n’a été résilié que le 5 juillet 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer majoré des charges et taxes, cette demande n’est pas justifiée par la requérante qui ne se prévaut ni d’une clause contractuelle ni d’une faute délictuelle résultant d’un maintien dans les lieux sans droit ni titre qui justifierait, de façon non sérieusement contestable, l’octroi d’une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges.

Toutefois, si une clause contractuelle de majoration de l’indemnité d’occupation est néanmoins stipulée dans le bail, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

L’article Intérêts de retard du contrat de bail stipule que chaque terme de loyer payé avec plus de quinze jours de retard sera majoré forfaitairement de 3%. En outre « au cas où, par suite de retard dans le paiement des loyers, le BAILLEUR exercerait des poursuites (…) il aurait droit, (…) à une nouvelle indemnité fixée forfaitairement à 3% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée ».

Cette clause n’apparaît pas manifestement excessive et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 526,70€ à titre de provision.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit besoin de lister les actes compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse, qui succombe aux dépens, au paiement de la somme de 2000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 4 juillet 2025;

Disons que la Sarl Mendes devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la Sarl Mendes à payer à la Sci Foncière 45 Penthièvre:

* la somme de 8778,18 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 1er avril 2025, 1er trimestre 2025 inclus;

* à compter du 5 juillet 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de 526,70 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale ;

* la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la Sarl Mendes au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN