TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/50463 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6UMA

N° : 5

Assignation du :

06 Janvier 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS, Société à Responsabilité Limitée

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS – #R0054

DEFENDERESSE

S.A.S. R2 COMMERCE

dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 5]

dont les locaux commerciaux sont :

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Katia YVER, avocat au barreau de PARIS – #A0331

DÉBATS

A l’audience du 04 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 25 juillet 2023, la société civile dénommée S.A.S. PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a consenti à la société S.A.S. R2 COMMERCE un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 8].

Des loyers et charges étant demeurés impayés selon le bailleur, ce dernier a fait délivrer au preneur le 3 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 27.971,94 euros au titre de l’arriéré locatif échu à l’issue de l’année civile 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la S.A.S. PORTFOLIO INVESTISSEMENTS a, par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, assigné la société S.A.S. R2 COMMERCE devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre le transport et la séquestration des biens,

— la condamner au paiement par provision de la somme 48.736,11 euros au titre de l’arriéré locatif dû à l’issue du 1er trimestre de l’année 2025 ; ainsi qu’à la somme de 6.357 euros en application de la clause pénale;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 6.003 euros à compter du 3 février 2025, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et de la remise des clés ;

— ordonner que le dépôt de garantie sera définitivement conservé par cette dernière ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le commandement de payer en date du 3 décembre 2024.

Cette assignation a été dénoncée à la société NATIOCREDIMUR en sa qualité de créancier inscrit sur l’état des privilèges et nantissements de la société R2 COMMERCE.

A l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, soit celle du 4 avril 2025, la requérante actualise la dette locative à la somme de 56.786,28 euros échus au 1er avril 2025.

Elle s’oppose, en outre, aux prétentions adverses et notamment à tout délai de paiement.

En réponse, la défenderesse sollicite l’octroi de délais de paiement d’une durée de 24 mois lesquels seront suspensifs de la clause résolutoire et s’oppose au surplus des demandes.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

SUR CE

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article VII – 1° du contrat de bail précité stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire.

Le commandement de payer délivré le 3 décembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire, et la volonté du bailleur de s’en prévaloir. Il contient enfin un décompte précis permettant au locataire d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse n’a procédé à aucun règlement à compter de la délivrance dudit commandement de payer.

Dès lors, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 3 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au vu de l’historique du compte de la société locataire ouvert dans les livres de la société PORTFOLIO INVESTISSEMENTS, il apparaît qu’en l’absence de tout paiement effectué depuis le mois de 14 août 2024, la dette n’ayant cessé de croître malgré un renvoi de l’affaire, et le bailleur ne pouvant assumer les conséquences de ces défauts de paiement répétés, la demande de délais ne peut être que rejetée. Toutefois, s’il est établi que la société R2 COMMERCE a pâti de l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce en raison notamment des travaux publics réalisés devant ledit local, [Adresse 9], il n’en demeure pas moins qu’en l’absence totale de tout élément sur la trésorerie de la société ou encore d’éléments comptables ou encore le fait qu’elle n’exploite toujours pas ledit local commercial, empêche l’octroi de délais de paiement dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 3 janvier 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer indexé et des charges tels que prévus au contrat de bail. La demande de voir majorer le montant du loyer au titre de l’indemnité d’occupation, par application du contrat de bail, s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond et par suite ne saurait être prononcée au stade des référés.

Pour les mêmes motifs, la demande aux fins de conservation du dépôt de garantie formée par la partie demanderesse sera rejetée, en ce qu’elle constitue une clause pénale, susceptible de modération par le seul juge du fond, et partant, échappant à la compétence du juge des référés.

D’ores et déjà, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 56.786,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er avril 2025.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire depuis le 3 janvier 2025 à 24h00 ;

Disons que la société S.A.S. R2 COMMERCE devra libérer les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société S.A.S. R2 COMMERCE à payer à la S.A.S. PORTFOLIO INVESTISSEMENTS :

* à compter du 4 janvier 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges fixés dans les termes du contrat de bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 56.786,28 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er avril 2025 (2ème échéance trimestrielle de l’année 2025 incluse) ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société S.A.S. R2 COMMERCE à payer à la S.A.S. PORTFOLIO INVESTISSEMENTS à payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société S.A.S. R2 COMMERCE au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 mai 2025.

Fait à [Localité 8] le 16 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI