Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représenté par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Z], [F], [I] [V]

3 Allée des Frenes

Etage 1 Logement 2

44520 ISSÉ

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00555 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M2I4

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [Z], [F], [I] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 6 février 2023, prenant effet le 16 février 2023, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations), a donné à bail à Madame [Z] [V] un local à usage d’habitation numéro 2 au premier étage sis 3 allée des frênes à Isse (44520) et ses accessoires notamment un garage, moyennant un loyer mensuel révisable de 505,43 euros, outre une provision pour charges de 21,94 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

La locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail lui a été délivré le 14 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la SA Atlantique Habitations a assigné Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater à compter du 14 novembre 2023 pour défaut de paiement la résiliation du bail ayant pris effet le 16 février 2023 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [V], ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [Z] [V] à lui payer :

—  2 759,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du 14 septembre 2023 ou du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 14 novembre 2023 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

—  500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été examinée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a déposé ses pièces sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [Z] [V] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Madame [Z] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [Z] [V] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 1er août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [Z] [V] ne s’est pas présentée devant le tribunal et le rapport social indique que cette dernière ne s’est pas non plus présentée aux rendez-vous proposés, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 3 septembre 2024 que les loyers et les charges du local d’habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 6 300,27 euros. Il convient de déduire la somme de 7.62 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et les frais de contentieux relevant des dépens, soit la somme de 305,36 euros.

1La créance étant justifiée pour un montant de 5 987,29 euros arrêté au 3 septembre 2024, terme d’août inclus, il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [V] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 674,41 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 759,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 4.7.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [Z] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 674,41 euros au titre des loyers et charges arrêté au 12 septembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 15 novembre 2023.

1Dès lors, Madame [Z] [V], étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

1Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 novembre 2023, Madame [Z] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [V] à son paiement et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Z] [V], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la bailleresse, afin de recouvrer les sommes dues. Madame [Z] [V] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 16 février 2023 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations et Madame [Z] [V] portant sur un local à usage d’habitation numéro 2 au premier étage sis 3 allée des frênes à Isse (44520) et ses accessoires, au 15 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Z] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique l’aide d’un serrurier 1durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux et ce, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat, et CONDAMNE Madame [Z] [V] à son paiement à compter de l’échéance de septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à la SA Atlantique Habitations la somme de 5 987,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 3 septembre 2024, terme d’août inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 674,41 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 759,72 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer à la SA Atlantique Habitations une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA