TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La Selarl LAGOA-Avocats

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04158 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQ5

N° MINUTE :

7/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la Selarl LAGOA-Avocats, avocats au barreau de PARIS,vestiaire C2573

DÉFENDERESSE

Madame [O] [R]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04158 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQ5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2018, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [R] et M. [T] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 755,37 euros et d’une provision pour charges de 225 euros.

Mme [O] [R] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6909,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [R] le 10 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné Mme [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [O] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à titre principal à celui du loyer et des charges et à titre subsidiaire à 1713,02 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8241,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de l’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 11 juillet 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 8 juillet 2025, s’élève désormais à 10574,17 euros. Elle indique que le paiement de 1179,76 euros invoqué par Mme [O] [R] ne figure pas à son décompte. Elle déclare accepter le plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse.

Mme [O] [R] reconnaît le montant de la dette locative. Elle soutient régler le loyer courant depuis quatre mois afin de pouvoir bénéficier de l’aide du FSL pour laquelle elle a déposé un dossier au mois de juin 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 120 euros, en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l’audience, la bailleresse a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6909,30 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après, dans l’attente de l’obtention d’une aide du FSL.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 juillet 2025, Mme [O] [R] lui devait la somme de 9403,32 euros après règlement de la somme de 1170,85 euros.

Mme [O] [R] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8241,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [O] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Les frais d’expulsion, à ce stade hypothétiques, sont inclus aux dépens.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 septembre 2018 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et Mme [O] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 10 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [O] [R] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 9403,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8241,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [O] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [R] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mars 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [O] [R] sera condamnée à verser à titre de provision à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [O] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025 et celui de l’assignation du 17 mars 2025 ;

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Le greffier Le juge