Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 6 janvier 2026, n° 24/02738

TJ Paris 6 janvier 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Existence d'une promesse de vente parfaite
Le tribunal a constaté que la promesse de vente était parfaite et que la société INOVIM DEVELOPPEMENT ne contestait pas les conditions suspensives, rendant légitime la demande de vente forcée.
Accepté
Obligation de paiement du prix de vente
Le tribunal a jugé que la société INOVIM DEVELOPPEMENT devait payer le prix de vente convenu, en raison de l'accord sur la chose et le prix.
Rejeté
Inexécution de la promesse de vente
Le tribunal a rejeté la demande de clause pénale, considérant que celle-ci ne pouvait être appliquée qu'en cas de résolution de la vente, ce qui n'était pas le cas ici.
Rejeté
Droit aux frais de justice
Le tribunal a rejeté toutes les demandes de frais de justice, considérant que chaque partie devait supporter ses propres dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de [Localité 11] rendue le 6 janvier 2026, la société [Adresse 12] demande la vente forcée d'un bien immobilier et le paiement du prix convenu de 7 500 000 euros, ainsi qu'une pénalité de 750 000 euros pour inexécution. Les questions juridiques portent sur la validité de la promesse de vente et l'application de la clause pénale. Le tribunal déclare que la vente est parfaite et ordonne à la société INOVIM DEVELOPPEMENT de payer le prix convenu, tout en rejetant la demande de pénalité, considérant que celle-ci ne peut être appliquée qu'en cas de résolution de la vente. L'exécution provisoire est écartée, et chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 6 janv. 2026, n° 24/02738
Numéro(s) :	24/02738
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît EYMARDCharles-Edouard FORGAR
Cabinet(s) :	EYMARD SABLIER ASSOCIES AARPI
Parties :	S.A. [ Adresse 12 ] c/ Société INOVIM DEVELOPPEMENT anciennement dénomée MAGELLIM DEVELOPPEMENT

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/02738 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4B6Q

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0112

DÉFENDERESSE

Société INOVIM DEVELOPPEMENT anciennement dénomée MAGELLIM DEVELOPPEMENT

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Benoît EYMARD de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0087

Décision du 06 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/02738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4B6Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 06 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

La société [Adresse 12] est propriétaire d’un immeuble sis, [Adresse 3] à [Localité 13] (Yvelines).

Par acte authentique du 7 juillet 2023, la société SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL en qualité de vendeur et la société MAGELLIM DEVELOPPEMENT (désormais appelée INOVIM DEVELOPPEMENT, et qui sera ainsi nommée dans la suite de la décision) en qualité d’acquéreur ont conclu une promesse synallagmatique de vente sur le bien précité, au prix de 7 500 000 euros.

L’acte prévoyait en outre une stipulation de pénalité de 10 % du prix de vente, soit 750 000 euros, pouvant être exigée à l’encontre de la partie qui refuserait après mise en demeure de régulariser l’acte définitif de vente.

Le 11 décembre 2023, la société [Adresse 12] a fait signifier à la société INOVIM DEVELOPPEMENT une mise en demeure de régulariser l’acte de vente définitif.

Le 19 décembre 2023, Maître [L] [O], notaire a dressé à la demande de la société [Adresse 12] un procès-verbal de difficulté constatant le refus de la société INOVIM DEVELOPPEMENT de régulariser l’acte de vente, et consignant ses explications.

Par exploit d’huissier en date du 9 février 2024, la société [Adresse 12] a fait assigner la société INOVIM DEVELOPPEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer le prix de vente selon elle convenu, soit la somme de 7 500 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 et différents frais.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la société [Adresse 12] demande au tribunal de :

« A titre principal,

ORDONNER la vente forcée du lot n°602 de l’ensemble immobilier cadastré Section AE n°[Cadastre 2] Lieudit [Adresse 7] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 13] (Yvelines) ;

Par voie de conséquence,

CONDAMNER la société INOVIM DEVELOPPEMENT, en contrepartie du transfert de propriété, à payer à la société [Adresse 12] le prix de vente convenu, soit la somme de 7 500 000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 et des frais, en exécution forcée de la promesse synallagmatique de vente du 7 juillet 2023 ;

CONDAMNER la société INOVIM DEVELOPPEMENT à payer à la société [Adresse 12] la somme de 750 000 €, au titre de son inexécution après mise en demeure, en application de la clause pénale stipulée par la promesse synallagmatique de vente du 7 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER la résolution de plein droit de la Promesse ;

Par voie de conséquence,

CONDAMNER la société INOVIM DEVELOPPEMENT à payer à la société [Adresse 12] la somme de 750 000 €, en application de la clause pénale stipulée par la promesse de vente du 7 juillet 2023 ;

Et, en tout état de cause,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNER la société INOVIM DEVELOPPEMENT à payer à la société [Adresse 12] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2025, la société INOVIM DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

Décision du 06 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/02738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4B6Q

« Vu le décret 55-22 du 4 janvier 1955

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1192 du Code civil,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

Vu les articles 544-1 et suivants du Code de procédure civile,

A titre principal :

DEBOUTER la société STE de l’ensemble de ses demandes principales et subsidiaires, tenant notamment à voir ordonner la vente forcée du lot 602 de l’ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 10][Cadastre 2] à [Localité 13], au paiement de la somme de 7.500.000 EUR au titre du prix de vente et de 750.000 EUR au titre de la clause pénale,

A titre subsidiaire :

LIMITER le montant de la clause pénale qui serait accordée à la société STE à la somme de 50.000 EUR,

En tout état de cause :

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société STE au paiement de la somme de 3.500 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, – CONDAMNER la société STE aux entiers dépens, »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2025.

A l’audience du 25 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de la [Adresse 12] de vente parfaite et en paiement du prix

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

Selon l’article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Aux termes de l’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

Décision du 06 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/02738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4B6Q

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Selon l’article 1650 du code civil, relatif à la vente, la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente.

En l’espèce, la demande « d’ordonner la vente forcée » s’analyse nécessairement en une demande de dire que la vente intervenue est parfaite. Il est d’abord observé que si la société INOVIM DEVELOPPEMENT s’oppose à la demande de vente forcée, force est de constater qu’elle ne conteste pas que la vente est parfaite, ne se prévalant de la défaillance d’aucune des conditions suspensives prévues à l’acte du 7 juillet 2023.

Pour s’opposer à la demande de vente forcée et en paiement du prix, la société INOVIM DEVELOPPEMENT fait valoir que la demande est uniquement une demande en paiement du prix, sans demander la vente forcée. Toutefois, il apparaît que la société [Adresse 12] saisit bien le tribunal d’une demande de vente forcée dans ses conclusions en date du 26 janvier 2025.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a donc lieu de dire que compte tenu de l’accord des parties sur la chose et le prix matérialisé par une promesse de vente valant vente, la vente du 7 juillet 2023 est parfaite et que le jugement vaudra acte de vente. Conformément à l’article 1650 du code civil, il y a aussi lieu de condamner la société INOVIM DEVELOPPEMENT à payer à la société [Adresse 12] la somme de 7 500 000 euros au titre du paiement du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023, date de la mise en demeure.

La demande de la société SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL de condamner la société INOVIM DEVELOPPEMENT à lui payer « les frais » est indéterminée en son montant, et même quant à la désignation des frais, de sorte que conformément à l’article 4 du code de procédure civile elle ne saisit pas le tribunal, et ne donnera pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de la société [Adresse 12] au titre de la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Aux termes de l’article 1188 du code civil :

« Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. ».

L’article 1189 du code civil prévoit que :

« Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci. ».

Selon l’article 1190 du code civil, « Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé. ».

Selon l’article 1191 du code civil, « Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. ».

En l’espèce, la société SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL sollicite de condamner la société INOVIM DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 750 000 euros au titre de la stipulation de pénalité prévue à la promesse synallagmatique de vente du 7 juillet 2023, ce à quoi la défenderesse s’oppose, sollicitant subsidiairement la modération de la clause pénale à la somme de 50 000 euros.

La clause est ainsi libellée :

« 7. PENALITE

Pour le cas où, toutes les Conditions Suspensives étant réalisées et aucun Sinistre TOTAL ou sinistre Partiel n’étant intervenu sur l’immeuble dans les conditions de l’Article 24.2.2, l’une des Parties, même après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’Acte de Vente et ne satisferait ainsi pas aux obligations alors exigibles, et où la Partie non défaillante déciderait de demander la résolution de la Vente, la Partie défaillante devra verser à l’autre Partie la somme de SEPT CENT CINQUANTE MILLE EUROS (750.000,00 €) correspondant à dix pour cent (10%) du Prix de Vente, à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (ci-après « la Pénalité »).

Ladite Pénalité devra être versée par la Partie défaillante à l’autre Partie dans un délai de dix (10) Jours Ouvrés à compter de la notification faite par la Partie non défaillante de son intention de considérer la Promesse comme résolue de plein droit. »

Par ailleurs, l’article 6.4 intitulé « Défaillance de l’Acquéreur » énonce que :

« Si la Vente étant réalisée en vertu des dispositions des présentes, l’Acquéreur se refusait à signer l’Acte de Vente dans le délai ci-dessus prévu, le Vendeur pourra à son choix dans le procès-verbal :

— soit faire part de son intention de poursuivre judiciairement l’exécution forcée de la Vente de l’Immeuble, indépendamment de son droit à la perception de la Pénalité visée à l’Article 7.

— soit encore, faire constater que l’Acte de Vente devant emporter transfert de propriété de l’Immeuble, et constater le paiement du Prix n’a pas été signé à la Date de transfert, en raison du défaut prononcé contre l’Acquéreur dans ce procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la Vente résolue de plein droit.

Dans ce cas, le Vendeur reprendra alors sa liberté de disposer de l’Immeuble, indépendamment de son droit à la perception de la Pénalité visée à l’Article 7 et de son choix de réclamer une juste indemnisation pour le préjudice par lui subi. »

Il apparaît donc que l’article 6-4 de la promesse synallagmatique fait référence à la possibilité de poursuivre l’exécution forcée « indépendamment » du droit à la perception de la clause pénale prévue à l’article 7, alors que ledit article 7 limite le périmètre de la clause pénale à l’hypothèse d’une demande de résolution de la vente.

Il y a donc lieu à interprétation de la combinaison de ces deux clauses.

La société [Adresse 12] soutient que les stipulations prévues à l’article 6-4 de la promesse synallagmatique permettent de demander cumulativement l’exécution forcée de la vente et le paiement de la clause pénale, alors que la société INOVIM DEVELOPPEMENT estime qu’il résulte de l’article 7 que ces possibilités ne sont pas cumulatives.

Si la société [Adresse 12] fait valoir en outre qu’il résulte de l’article 1191 du code civil qu’il y a lieu de privilégier l’interprétation d’une clause qui lui accorde un effet, et que la stipulation n’aurait « aucun intérêt et aucun sens (…) si l’exécution forcée de la vente excluait le paiement de la pénalité », il apparaît toutefois que cette interprétation proposée par la défenderesse n’est pas de nature à ce que la clause n’ait aucun effet, dès lors qu’elle conduit à la possibilité d’obtenir la pénalité uniquement en cas de résolution de la vente.

Conformément à l’article 1190 du code civil, et en présence d’un doute résultant des stipulations combinées des articles 6.4 et 7 de la promesse synallagmatique de vente, ces clauses doivent donc s’interpréter en faveur du débiteur de la clause pénale, à savoir la société INOVIM DEVELOPPEMENT.

L’interprétation retenue est donc celle, qui était susceptible de produire un effet, prévoyant que la pénalité ne peut être obtenue qu’en cas de demande de résolution de la vente.

Par conséquent, en présence d’une demande d’exécution forcée de la vente à laquelle il a été fait droit, la demande formée par la société [Adresse 12] au titre de la clause pénale sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens, et toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Au vu de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision décide de la vente forcée d’un bien immobilier au prix de 7 500 000 euros, de sorte que l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire, d’autant qu’une éventuelle infirmation en cas d’appel est de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives. Par conséquent, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que la vente du lot n°602 de l’ensemble immobilier cadastré Section AE n°[Cadastre 2] Lieudit [Adresse 7] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 13] (Yvelines) de la société SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL à la société INOVIM DEVELOPPEMENT le 7 juillet 2023 est parfaite ;

Dit que le présent jugement vaut acte de vente ;

Condamne la société INOVIM DEVELOPPEMENT à payer à la société [Adresse 12], en contrepartie du transfert de propriété, la somme de 7 500 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 ;

Rejette la demande de la société INOVIM DEVELOPPEMENT de « CONDAMNER la société INOVIM DEVELOPPEMENT à payer à la société [Adresse 12] la somme de 750 000 €, au titre de son inexécution après mise en demeure, en application de la clause pénale stipulée par la promesse synallagmatique de vente du 7 juillet 2023 » ;

Rejette toute autre demande ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rejette toutes les demandes formées par la société SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL d’une part et la société INOVIM DEVELOPPEMENT d’autre part au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 11] le 06 Janvier 2026

La Greffière Le Président