N° RG : N° RG 22/04062 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUQB

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/04062 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUQB

AFFAIRE :

S.A.R.L. [F] ASSOCIES

C/

[J] [C] [B] veuve [W], [P] [S]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

la SELARL CGAVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Pierre GUILLOUT, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier, lors des débats Madame Isabelle SANCHEZ et du délibéré Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025, tenue à double juge rapporteur

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Délibéré au 11 septembre 2025

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [F] ASSOCIES RCS [Localité 7] 534 531 496

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 22/04062 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUQB

DEFENDEURS :

Madame [J] [C] [B] veuve [W]

née le 09 Mai 1947 à [Localité 7] ([W])

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Monsieur [P] [S]

né le 19 Mars 1969 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [G] et Madame [U] [G], propriétaires d’un ensemble immobilier comprenant notamment un local à usage de station service situé à [Adresse 12] lieudit “[Adresse 9]”, ont vendu, par acte notarié du 28 octobre 1977, le fonds de commerce de station service à Monsieur [L] [Z] et Madame [V] [Z]. Il était précisé que le fonds de commerce était exploité dans des locaux situés à [Localité 11] [Adresse 14] lieudit “[Adresse 9]” et que les vendeurs consentiraient un bail à loyer pour une durée de neuf ans au bénéfice des époux [Z]. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans par acte notarié du 15 mars 1978.

Le bail a été renouvelé par acte notarié du 03 avril 1987, pour une durée de neuf ans à compter du 15 mars 1987.

Les époux [Z] ont vendu le fonds de commerce à Monsieur et Madame [M] par acte notarié du 19 février 1998. Par acte notarié du même jour, non produit aux débats, Madame [U] [S], Monsieur [H] [G] et Madame [R] [G] ont donné l’immeuble à bail commercial à Monsieur et Madame [M]. Un avenant au bail commercial a été conclu le 04 juillet 1999 afin d’autoriser les époux [M] à installer à leur frais un local derrière la station service pour y installer des sanitaires et du stockage.

Une cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, est intervenue entre les époux [M] et les époux [F] suivant acte du 28 juillet 2004.

Par acte notarié du 24 mai 2007, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2007, au profit des époux [F], étant précisé que le bail aurait lieu aux mêmes charges et conditions que le bail en date du 19 février 1998.

Suivant acte notarié du 26 avril 2016, monsieur et madame [F] ont cédé le fonds de commerce à la SARL [F] associés.

Le bail s’est par la suite poursuivi par tacite reconduction.

Les bailleurs, Madame [B] et Monsieur [S], venant aux droits de monsieur et madame [G], ont décidé, début 2021, de vendre l’immeuble et en ont informé la société [F] Associés. Aucun accord n’a pu être trouvé concernant le prix de vente, Monsieur [S] et Madame [W] souhaitant le fixer à 150.000,00 €, la SARL [F] Associés ayant quant à elle adressé une contre proposition à hauteur de 50.000,00 €. Ladite société a notamment souligné auprès de leurs bailleurs que le prix qu’ils avaient fixé pour la vente ne prenait pas en considération, selon elle, l’état de l’immeuble, la pollution du terrain, ni les travaux de mise aux normes nécessaires afin de poursuivre l’activité conformément à l’arrêté du 18 avril 2018 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables ou combustibles, auquel renvoie l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations service soumises à déclaration sous la rubrique n°1435, nouvelles normes que les cuves de la station-service exploitée ne respectent pas.

La SARL [F] Associés a fait réaliser un devis relatif au coût des travaux pour mettre en conformité les cuves auxdites normes, auprès de la société SID établissement, devis s’élevant à hauteur de 211.390,26 € TTC ; un devis actualisé a été établi en décembre 2023, s’élevant à hauteur de 257.100,70 € TTC.

Par courrier recommandé du 29 avril 2022, la SARL [F] Associés a mis en demeure Monsieur [S] et Madame [B], sous huit jours, d’une part de lui confimer qu’ils acceptent le devis et en prendront en charge le coût, ou de transmettre un autre devis accepté avec les mêmes prestations, d’autre part de lui confirmer son accord sur la prise en charge des travaux pour remédier à la vétusté des locaux.

Aucun accord n’est intervenu.

Par acte délivré le 20 mai 2022, la SARL [F] Associés a fait assigner Madame [B] et Monsieur [S] devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 09 septembre 2024, la SARL [F] Associés demande au tribunal de :

* à titre principal :

— débouter Madame [J] [C] [B] et Monsieur [P] [S] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner in solidum Madame [B] et Monsieur [S] à faire réaliser, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, les travaux de mise aux normes de la station-service, notamment des cuves, imposés par l’arrêté du 18 avril 2008 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables ou combustibles et l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations-service soumises à déclaration sous la rubrique n°1435, suivant devis de la société S.I.D. du 1er décembre 2023,

— condamner in solidum Madame [B] et Monsieur [S] à lui verser une astreinte provisoire de cinq cent euros (500 euros) par jour de retard à défaut d’exécution des travaux précités à l’issue du délai de six mois à compter de la signification de la décision,

— condamner in solidum Madame [B] et Monsieur [S] à faire réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, les réparations occasionnées par la vétusté sur le local à usage de station-service,

— condamner in solidum Madame [B] et Monsieur [S] à lui verser une astreinte provisoire de cinq cent euros (500 euros) par jour de retard a défaut d’exécution des travaux précités à l’issue du délai de deux mois à compter de la signification de la décision,

* à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties sur le fondement de l’article 1741 du code civil,

— condamner in solidum Madame [B] et Monsieur [S] à lui verser la somme de 305.000 € à titre de dommages-intérêts réparant la perte de chance de céder le fonds de commerce, et la somme de 176.158 € à titre de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de dépollution dont le montant sera à parfaire au jour de la décision à intervenir,

* en tout état de cause :

— condamner in solidum [J] [B] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Madame [B] et Monsieur [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l’objet d’un recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL CGavocats, avocats au Barreau de Bordeaux, représentée par Maître Coraline GRIMAUD.

Au soutien de ses demandes, la société [F] Associés fait valoir que la mise en conformité des cuves de stockage aux dispositions de l’arrêté 18 avril 2018 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables ou combustibles, auquel renvoie l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations service soumises à déclaration sous la rubrique n°1435, incombe au bailleur.

En effet, elle soutient tout d’abord que les cuves sont, en l’espèce, propriétés du bailleur. Elle fait observer sur ce point qu’aucun élément probant ne démontre qu’une cession des cuves serait intervenue entre les bailleurs et l’un des preneurs, notamment en faveur de Monsieur [Z] tel qu’allégué, mais qu’au contraire, les éléments du dossier établissent que ces cuves n’appartiennent pas au preneur. Elle souligne que tel est notamment le cas de la convention conclue entre Monsieur [G] et le pétrolier le 29 octobre 1971 prévoyant le prêt par le pétrolier de l’installation de distribution de carburant et comportant une clause d’agrément au profit du pétrolier en cas de cession du fonds de commerce par l’exploitant. Elle expose que l’absence de propriété du preneur sur les cuves est également démontrée par l’acte de cession du fonds de commerce en date du 15 mars 1978 entre Monsieur [G] et Monsieur [Z] ne mentionnant pas les cuves au titre des éléments corporels et incorporels cédés, ou encore de par l’absence de mention de cuves au sein de l’acte de cession de fonds de commerce du 28 juillet 2004 entre les époux [M] et les époux [F]. Elle souligne également que le pétrolier a confirmé ne pas être propriétaire des cuves. Elle explique a contrario que le fait que les cuves appartiennent aux bailleurs est confirmé à la lecture du bail initial en date du 15 mars 1978 et de ses renouvellements successifs, les époux [G] précisant être propriétaires de “la piste de distribution” mise à disposition de l’exploitant de la station service. En tout état de cause, la SARL [F] Associés fait valoir, au visa des articles 516 et suivants du Code civil, et notamment au visa de l’article 524 du Code civil, qu’en l’absence de titre de propriété relatif aux cuves, celles-ci sont immeubles par destination lorsqu’elles ont été placées par le propriétaire d’un fonds pour le service et l’exploitation de ce fonds ; elle souligne que tel est le cas en l’espèce, les cuves ayant été installées en 1971 par les époux [G] lorsqu’ils exploitaient eux mêmes le fonds de commerce.

La SARL [F] Associés soutient que les travaux de mise aux normes de la station service, notamment ceux relatifs à l’étanchéité et la couverture des cuves qui sont rentrées dans le champs du bail commercial, sont à la charge du bailleur en apllication des dispositions de l’article 606 du Code civil.

Par ailleurs, elle rappelle que le bailleur est tenu au visa de l’article 1719 du Code civil à une obligation de délivrance conforme, et par suite de délivrer des locaux conformes à l’usage auxquels ils sont destinés. Elle soutient au visa des articles 1720 du Code civil et R145-35 du Code de commerce, que les travaux prescrits par l’autorité administrative, nécessaires à la mise en conformité du bien loué, sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse concernant ces travaux ; que les travaux de mise en conformité des cuves d’une station service incombent au bailleur dès lors que ces travaux ne sont pas expressément mis à la charge du preneur par les dispositions du bail.

En l’espèce, la SARL [F] Associés fait valoir que le bail stipule que les locaux loués comprennent une piste de distribution de carburant et prévoit que les locaux sont loués en vue de l’exercice exclusif de l’activité de station service. Elle en déduit par suite que l’obligation de délivrance conforme comprend nécessairement l’obligation de délivrer des locaux munis de cuves de stockage conformes à la réglementation. Elle fait valoir par ailleurs que le bail commercial du 15 mars 1978 et ses renouvellements successifs ne comportent aucune clause contractuelle prévoyant expréssement que le preneur prendra en charge les travaux de mise aux normes des cuves de la station service ; elle souligne sur ce point d’une part que le bail du 19 février 1998 n’est pas produit, d’autre part que les clauses du bail du 03 avril 1987 ne mettent pas expréssement lesdits travaux à la charge du preneur. Ainsi, la SARL [F] Associés, au visa des dispositions de l’article 606 du Code civil et au regard de l’obligation de délivrance, soutient que la charge des travaux de mise en confomité des cuves à la réglementation incombe aux bailleurs, qui doivent être condamnés à les réaliser à leurs frais dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision.

La SARL [F] Associés fait valoir qu’il est nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, la réalisation des travaux étant urgente pour éviter la fermeture de l’établissement.

La société [F] Associés soutient également qu’il échet au visa de l’article 1755 du code civil de condamner les bailleurs à faire réaliser dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision les réparations occasionnées par la vetusté sur le local à usage de station service, sous astreinte. Elle se prévaut en effet des dispositions de l’article 1755 du code civil selon lesquelles le locataire, au titre d’un bail commercial antérieur au 05 novembre 2014, ne peut être condamné à supporter le coût des travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté qu’en vertu d’une clause expresse les mettant à sa charge.

En l’espèce, elle fait valoir que la vetusté des locaux est attestée par la SARL MCO, spécialisée dans les travaux de maçonnerie générale et de gros oeuvres de bâtiment, et soutient que la réalisation de ces travaux incombe au bailleur. Elle soutient en effet que le bail du 03 avril 1987 ne comporte aucune clause expresse mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vetusté, et précise qu’en tout état de cause, les travaux sont relatifs à l’entretien des murs et des voûtes, et relèvent ainsi des réparations visées à l’article 606 du code civil qui incombent au bailleur nonobstant les stipulations du bail.

La société [F] Associés sollicite le rejet de la demande des bailleurs tendant à voir prononcer la résiliation du bail au visa de l’article 1722 du code civil ; elle rappelle que l’article 1722 du code civil ne prévoit la résiliation du bail qu’en cas de destruction de la chose louée en totalité par cas fortuit. Concernant l’allégation des bailleurs quant à l’existence d’une clause du bail permettant d’envisager une telle résiliation, elle se prévaut des règles relatives à la force obligatoire des contrats.

La SARL [F] fait valoir que les dispositions de l’article 1722 du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer, l’immeuble n’étant pas détruit et en l’absence de cas fortuit. Elle indique en effet que les travaux de mise en conformité des cuves et liés à la vestusté n’impliquent aucun travaux de reconstruction de l’immeuble, et soutient que l’immeuble est économiquement réparable compte tenu de la plus value qui sera générée par les travaux et de la possibilité pour les bailleurs de solliciter un déplafonnement des loyers ; elle indique également que les travaux de mise aux normes ne constituent pas un cas fortuit, puisqu’ils auraient pu être anticipés et budgétisés. La SARL [F] Associés soutient également que les stipulations du bail se limitent à permettre une résiliation de plein droit sans indemnité des bailleurs “si par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause, l’immeuble devait être démoli ou déclaré insalubre”, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La sociéte [F] Associés sollicite à titre subsidiaire et reconventionnellement, si la résiliation du bail devait être prononcée, qu’elle le soit aux torts exclusifs du bailleur, se prévalant des dispositions des articles 1719 et 1741 du code civil ; elle soutient en effet l’existence de manquements du bailleur à ses obligations, de par l’absence de réalisation des travaux à sa charge et un manquement à son obligation de délivrance.

Elle sollicite dans ce cadre l’indemnisation de ses préjudices, sur le fondement des dispositions de l’article 1217 du code civil. Ainsi, elle sollicite l’octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte de chance de céder le fonds, ayant pour cause l’absence de réalisation des travaux de mise en conformité par le bailleur, préjudice qu’elle évalue à hauteur de 305.000,00 € ; elle sollicite également l’octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice constitué par le montant des travaux de dépollution à sa charge en application des dispositions de l’article L512-12-1 du code de l’environnement.

LA SARL [F] Associés sollicite enfin le rejet de la demande d’indemnisation formée par les défendeurs pour procédure abusive, au motif qu’elle aurait intentionnellement bloqué la vente ; elle fait valoir que tel n’est pas le cas et qu’elle n’avait d’autre choix que d’initier la présente procédure pour obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, Madame [B] veuve [W] et Monsieur [S] demandent au tribunal de :

— juger que les travaux de mise en conformité des cuves incombent à la société locataire, et la condamner en conséquence à faire réaliser les travaux de mise en conformité des cuves et plus généralement de la station-service sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d’un mois de la signification de la décision à intervenir,

— juger que la société locataire ne rapporte pas la preuve de la vetusté des locaux,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil pour destruction de la chose louée sans indemnité pour le locataire,

— condamner les locataires au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— rejeter l’ensemble des demandes du demandeur,

— condamner le demandeur au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

S’agissant de la demande relative à la mise en conformité des cuves, Madame [B] veuve [W] et Monsieur [S] font valoir que ces travaux sont à la charge du preneur et sollicitent sa condamnation à les réaliser sous astreinte.

Ils font tout d’abord valoir, en application des règles relatives au transfert de propriété, que la propriété des cuves a été transmise avec le fonds de commerce, de sorte qu’elles appartiennent au preneur. Ils expliquent en effet que les bailleurs n’avaient disposé que d’un prêt concernant lesdites cuves par le pétrolier, Monsieur [Z], preneur, ayant finalement acquis les cuves, tel que cela est établi notamment par le courrier de Me [N], notaire. Ils expliquent que si le bail du 03 avril 1987 mentionne, s’agissant de la chose louée une piste de distribution de carburants, il n’est pas démontré que les cuves seraient devenues immeubles par destination car enterrées au sol et incorporées à la piste de distribution. Ils soutiennent ainsi qu’ils ne sauraient être tenus de l’entretien d’éléments dont ils ne sont pas propriétaires et qu’ils n’ont pas donné à bail.

Sur le fondement de la force obligatoire des contrats et des règles relatives à la liberté contractuelle, ils font valoir que les parties disposent de la faculté d’aménager contractuellement l’obligation de délivrance, ainsi que la répartition de la charge des travaux. Ils font valoir que tel est le cas en l’espèce. Ils exposent en effet que le bail du 03 avril 1987 prévoit que les locataires auront à leur charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de leur activité, et qu’en ce qui concerne plus particulièrement l’exploitation du commerce, les preneurs devront l’assurer en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s’y rapporter. Ils soutiennent ainsi qu’en tout état de cause, quant bien même les cuves seraient considérées comme propriété des bailleurs, les stipulations contractuelles du bail du 03 avril 1987 mettent à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, de sorte que les travaux litigieux sont à la charge de la SARL.

S’agissant de la demande relative aux réparations liées à la vétusté du local, se prévalant des règles relatives à la charge de la preuve, ils soutiennent que l’état de vetusté ne résulte d’aucune pièce du dossier du demandeur.

Subsidiairement, se prévalant des règles relatives à la responsabilité contractuelle, ils soutiennent en tout état de cause que si l’état de vetusté devait être considéré comme avéré, la responsabilité en incomberait à des manquements du preneur à ses obligations contractuelles, ce dernier étant exploitant depuis le 1er mai 2004 et n’ayant de son propre aveu judiciaire effectué aucun entretien. Ils soulignent sur ce point que des non conformités avaient d’ailleurs été constatées à la suite d’un rapport de contrôle de la société ICC du 25 mars 2016, non conformités incombant de la seule responsabilité du locataire.

S’agissant de sa demande de résiliation du bail, Madame [B] veuve [W] et Monsieur [S] se prévalent des dispositions de l’article 1722 du code civil et des stipulations du bail prévoyant que, si par cas fortuit, force majeure, ou toute autre cause, l’immeuble devait être démoli ou déclaré insalubre, le bail serait résilié de plein droit sans indemnité du bailleur. En l’espèce, ils allèguent de la perte de la chose louée en raison de sa perte économique, compte tenu du montant limité du loyer et de la valeur vénale du bien, en comparaison avec le montant élevé des réparations à effectuer.

Pour s’opposer à la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur formée reconventionnellement par le preneur, au visa des dispositions de l’article 1741 du code civil, les défendeurs font valoir qu’aucune faute qui leur serait imputable n’est établie. Subsidiairement, ils contestent le quantum sollicité au titre de la perte de chance de céder le fonds, et s’opposent à la demande de condamnation au coût des travaux de dépollution, rappelant que ces travaux incombent au dernier exploitant, indépendamment de tout rapport de droit privé, au visa des dispositions de l’article L512-12-1 du code de l’environnement.

Enfin, au soutien de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du preneur, les défendeurs soutiennent que la présente procédure est abusive, l’objectif réel du locataire étant de bloquer la vente et d’obtenir un meilleur prix, alors qu’il a laissé dépérir les locaux par des défauts d’entretien depuis de nombreuses années.

Par ordonnance du 14 mai 2025, la cloture des débats a été ordonnée.

MOTIFS

Sur les demandes respectives des parties relatives à l’exécution forcée et les demandes de résiliation

Sur la détermination de la propriété des cuves

Les parties s’opposent sur la question de la charge des travaux relatifs à la mise en conformité des cuves aux dispositions réglementaires. Elles s’opposent tout d’abord quant au fait de savoir si les cuves appartiennent au preneur, étant rattachées au fonds de commerce, ou au bailleur étant par suite comprises dans les biens objets du bail. Dans cette seconde hypothèse, les parties s’opposent également quant à la charge des travaux relatifs à la mise en conformité desdits biens à la réglementation en vigueur, au regard des règles relatives à l’obligation de délivrance du balleur, à celles relatives la répartition des travaux relatifs aux biens objets du bail commercial ainsi qu’au regard des stipultations contractuelles.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

S’agissant des règles relatives à la propriété, suivant les dispositions de l’article 517 du code civil, les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent.

L’article 524 du code civil précise en son alinéa 1 que les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. Il mentionne en son dernier alinéa que sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.

***

En l’espèce, il est établi que les cuves étaient à l’origine propriété du pétrolier, tel que cela ressort de la convention de mise à disposition de réservoirs par le pétrolier Mobil Oil Française à Monsieur [A] [G], lorsque ce dernier exploitait le fonds de commerce de distribution de carburants. Il ressort des éléments versés aux débats que le pétrolier n’est plus propriétaire desdites cuve. En effet, la SA Mobil Oil Française a été radiée le 4 septembre 2023 ; or, TotalEnergies Proxi Sud Ouest, qui a repris les contrats d’approvisionnements en produits pétroliers de Mobil Oil, a fait savoir par courrier du 07 mars 2022 ne pas être propriétaire desdites cuves, rappelant que le changement de fournisseur n’implique pas un transfert de propriété des matériels, en l’absence de contrat de vente. Cet élément n’est d’ailleurs pas contesté par les parties.

Il faut également constater qu’aucun contrat de cession des cuves par le pétrolier n’est produite aux débats, que ce soit en faveur de l’un des exploitants successifs du fonds de commerce, et notamment de Monsieur [Z] tel qu’allégué, ou au profit de l’un des bailleurs.

Les éléments du dossier sont par ailleurs insuffisants pour établir qu’une telle cession serait intervenue en faveur de l’un des titulaires du fonds de commerce, de sorte que les cuves auraient ainsi été rattachées au fonds de commerce, puis transmises de la sorte au preneur.

En effet, est versée aux débats une attestation, non signée, de Madame [D] [G], datée du 25 janvier 2018, faisant état de ce que Monsieur [Z] lui aurait indiqué avoir avoir acheté deux cuves à “Mobil” et que Monsieur [Y], auquel Monsieur [Z] aurait vendu son fonds de commerce, lui a demandé par courrier joint de construire une troisième cuve. Or, outre le fait qu’aucun élément au dossier n’établit une vente du fonds de commerce à un dénommé “[Y]”, il faut constater que le courrier joint, du 17 février 1995, évoque des travaux d’agrandissement de murs de la station et le rajout d’une cuve supplémentaire, sans qu’il ne soit établi s’il s’agit de travaux que l’intéressé souhaite réaliser ou d’une demande au bailleur tendant à ce que celui-ci les réalise. Est également produit aux débats un mail de Maître [E] [N], notaire, à [Localité 8], mentionnant que Monsieur [Z] aurait acquis les cuves au pétrolier, puis cédé son fonds de commerce comprenant les cuves au profit de Monsieur et Madame [F]. Cependant, force est de constater que ladite cession des cuves n’est pas produite, et que le mail comporte une imprécision, puisque la cession du fonds de commerce par Monsieur [Z] est intervenue au profit de Monsieur et Madame [M], et non au profit des époux [F].

Par suite, ces éléments doivent être regardés comme insuffisants à faire la démonstration d’une cession des cuves intervenue en faveur de l’un des exploitants du fonds de commerce, et ainsi de leur rattachement audit fonds de commerce.

A contrario, force est de constater que les éléments sont également insuffisants pour démontrer que les cuves auraient fait l’objet d’une cession par le pétrolier au profit des bailleurs. En effet, seule une convention de mise à disposition des cuves au profit des consorts [G] est versée aux débats, et ce alors que ces derniers étaient à la fois propriétaires de l’immeuble mais également exploitants. Par ailleurs, le fait que les actes de cession du fonds de commerce ne mentionnent pas lesdites cuves n’établit pas qu’elles ne feraient pas partie du fonds de commerce, puisqu’il n’est pas acquis que les cuves aient été acquises à un moment quelconque par le bailleur. Enfin, le fait que le bail du 15 mars 1978 mentionne une piste de distribution n’est pas probant, aucun élément ne démontrant que la mention d’une piste de distribution impliquerait les cuves.

Ainsi, la preuve de l’existence d’un acte juridique transférant la propriété des cuves au preneur ou au bailleur n’est pas rapportée.

Il faut dès lors faire application des dispositions de l’article 524 du code civil, constater que les cuves ont, en tout état de cause, été placées sur l’immeuble pour le service et l’exploitation du fonds, et qu’il s’agit d’éléments essentiels à l’exploitation de la station service rattachée à l’immeuble. Il s’en suit qu’aux termes des dispositions de l’article 524 du Code civil, les cuves litigieuses sont immeubles par destination et sont dès lors propriété du bailleur.

Sur la détermination de la partie à laquelle incombe la charge des travaux relatifs à la mise en conformité des cuves à la règlementation

Les dispositions de l’article 1719 du code civil imposent au bailleur une obligation de délivrance conforme du bien loué, l’article 1720 du code civil précisant que celui-ci est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Compte tenu de l’obligation de délivrance conforme incombant au bailleur, les travaux de mise en conformité sont à sa charge en l’absence de stipulation particulière du bail. Il incombe en effet au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat.

Le locataire est quant à lui tenu, suivant les dispositions de l’article 1754 du code civil, des réparations locatives ou de menu entretien, sauf clause contraire stipulée au bail.

Toutefois, s’agissant des baux commerciaux antérieurs à la loi du 18 juin 2014 dite « Pinel », la liberté contractuelle permet aux parties d’aménager la répartition du coût des travaux entre elles, dans la limite de ce que le transfert n’ait pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Le transfert des travaux prescrits par l’administration au preneur doit être expresse.

***

En l’espèce, les cuves étant immeubles par destination, elles sont entrées dans le champs du bail commercial liant la SARL [F] Associés, preneur, et Madame [B] veuve [W] et Monsieur [S], bailleur.

Il est acquis et non contesté que des travaux de mise en conformité à la réglementation doivent être effectués les concernant.

En effet, aux termes de l’arrêté 18 avril 2018 relatif aux réservoirs enterrés enterrés de liquides inflammables ou combustibles, auquel renvoie l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations service soumises à déclaration sous la rubrique n°1435, les réservoirs doivent désormais être, en application de l’article 16, soit :

— conformes aux dispositions de l’article 10 de l’arrêté du 18 avril 2018 (« Les réservoirs enterrés sont en acier ou en matière composite, à double enveloppe et conformes à la norme qui leur est applicable. Ils sont munis d’un système de détection de fuite entre les deux enveloppes qui déclenche automatiquement une alarme visuelle et sonore en cas de fuite. Ce système de détection de fuite est conforme à la norme EN 13160 dans la version en vigueur au jour de sa mise en service ou à toute norme équivalente en vigueur dans la Communauté européenne ou l’Espace économique européen. Le détecteur de fuite et ses accessoires sont accessibles en vue de faciliter leur contrôle. Les réservoirs enterrés et leurs équipements annexes sont installés et exploités conformément aux dispositions techniques de l’annexe I du présent arrêté. »)

— ou transformés en réservoir à double enveloppe avec un système de détection de fuite conforme à la norme EN 13160 dans sa version en vigueur à la date de mise en service du système ou à toute norme équivalente en vigueur dans la Communauté européenne ou l’Espace économique européen.

La non conformité de l’installation actuelle à cette réglementation est admise par les parties.

Or, par principe, les travaux de mise en conformité incombent aux bailleurs, aux termes des dispositions du code civil susvisée.

Si les bailleurs se prévalent d’une clause du bail expresse du bail transférant au preneur ces travaux, il faut constater que le bail commercial en cours, faisant l’objet d’une tacite reconduction, a lieu, aux termes du dernier renouvellement en date du 24 mai 2007, aux mêmes charges et conditions que le précédent bail du 19 février 1998. Or, force est de constater que le bail du 19 février 1998 n’est pas produit aux débats, et que par suite, la démonstration de l’existence d’une clause expresse du bail transférant la charge de ces travaux au preneur n’est pas effectuée, peu importe les stipulations contractuelles des baux antérieurs.

Par suite, la charge des travaux relatifs à la mise en conformité des cuves aux normes fixées par l’arrêté du 18 avril 2018 relatif aux réservoirs enterrés enterrés de liquides inflammables ou combustibles, auquel renvoie l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations service soumises à déclaration sous la rubrique n°1435, incombe aux bailleurs.

Ces derniers seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à la condamnation du preneur à faire réaliser les travaux de mise en conformité des cuves et plus généralement de la station-service

Sur l’exécution forcée et la résiliation

Suivant les dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il faut rappeler, s’agissant de travaux de mise en conformité, que lorsque le coût des travaux excède la valeur de la chose louée, le bailleur peut invoquer l’article 1722 du code civil pour perte juridique de l’immeuble et faire constater la résiliation de plein droit, sous réserve que la faute du bailleur ne puisse être retenue.

En effet, il faut rappeler que suivant les dispositions de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut se résoudre par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Par suite, lorsque la perte du bien a pour origine la faute de l’une des parties, l’autre partie est bienfondée à solliciter la résiliation du bail et l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1741 du code civil.

S’agissant des obligations des parties liées par un bail commercial, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Par suite, sauf clause contractuelle contraire et expresse, les travaux exclusivement consécutifs à la vetusté sont à la charge du bailleur.

***

Ainsi, il échet tout d’abord d’examiner si l’obligation incombant aux bailleurs de réaliser les travaux de mise en conformité des cuves est susceptible d’entrainer la perte du fonds de commerce aux termes des dispositions de l’article 1722 du code civil, eu égard à la valeur vénale du bien et aux revenus qu’il est susceptible de dégager, en tenant compte de la plus value que la réalisation des travaux serait susceptible d’entrainer, ainsi que d’un éventuel déplafonnement des loyers.

En l’espèce, d’une part, s’agissant de la valeur vénale du bien, il faut relever qu’un avis de valeur est versé aux débats, en date du 18 mars 2021, établi par Destrac Immo Entreprise, évaluant l’ensemble immobilier entre 85.000,00 € et 95.000,00 €, mentionnant que l’immeuble est vétuste et nécessite des travaux de rénovation. Il faut également noter que les bailleurs avaient fixé le prix de vente de l’immeuble à 150.000,00 € considération faite que la charge des travaux de mise en conformité ne leur incombait pas ; ils ont par la suite ramené le prix de vente à hauteur de 110.000,00 €, suivant courrier de leur notraire en date du 25 mai 2022. La SARL [F] Associés a quant à elle formé une proposition à hauteur de 50.000,00 €, arguant du fait que le montant proposé ne prenait pas en compte l’état de l’immeuble, la pollution du terrain ni les travaux de mise aux normes nécessaires pour poursuivre l’activité. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que,la valeur vénale de l’immeuble est peu susceptible de dépasser les 150.000,00 €, même en cas de réalisation des travaux de mise en conformité.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que le loyer versé par le preneur est actuellement inférieur à 750, 00 € par mois. En effet, cet élément à la fois non contesté par la SARL [F] Associés est également corroboré par les éléments du dossier, notamment le dernier bail écrit, du 24 mai 2007, lequel mentionne un loyer annuel de 7.113,93 €, et le courrier de Madame [D] [G] du 08 septembre 2017 faisant état d’un loyer de 722,99 €.

D’autre part, le devis relatif à la réalisation des travaux établi par la société SID établissement s’éleve à hauteur de 257.100,70 €.

Au regard de ces éléments, force est de constater que la réalisation des travaux par le bailleur n’est pas viable économiquement, eu égard à la valeur vénale du bien et au montant du loyer, quand bien même celui-ci serait ultérieurement déplafonné. Dès lors, la perte juridique de l’immeuble, dont la jouissance conforme ne peut désormais plus être garantie sans la réalisation desdits travaux, est établie.

D’où il s’en suit que les conditions de l’article 1722 du code civil sont réunies.

***

Toutefois, la SARL [F] Associés se prévaut de fautes du bailleur, justifiant, en cas de résiliation du bail, que celle-ci soit prononcée sur le fondement de l’article 1741 du code civil, aux torts du bailleur.

Elle se prévaut d’un manquement des bailleurs à ses obligations relatives à la réalisation des travaux de mise en conformité des cuves à la réglementation, à la réalisation des travaux relatifs à la vétusté du bien, et par suite à son obligation de délivrance conforme.

Il faut tout d’abord constater qu’il ne peut être reproché aux bailleurs la non réalisation des travaux relatifs à la mise en conformité des cuves à la réglementation actuelle, puisque eu égard au coût desdites travaux, cette charge a en réalité pour conséquence la perte du bien et par suite la résiliation du bail.

S’agissant du manquement allégué à l’obligation du bailleur de réaliser des travaux liés à la vétusté du bien, il faut tout d’abord rappeler qu’en l’absence de versement aux débats du bail du 19 février 1998, les obligations des parties sont définies par le droit commun applicable aux baux commerciaux, issu des dispositions du code civil. Dès lors, les travaux consécutifs à la vetusté du bien incombent aux bailleurs.

Toutefois, il faut constater que le preneur ne justifie pas d’éléments suffisants de nature à attester de la réalité de la vétusté du bien, telle qu’alléguée, et d’un manquement des bailleurs à leurs obligations justifiant la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1741 du code civil.

En effet, sur ce point, sont versés notamment aux débats une attestation de M. [X] [T], gérant de la SARL MCO, entreprise de maçonnerie, en date du 24 février 2023, un courrier de [K] Expert relatif à l’évaluation du fonds de commerce qui lui est adressé, et un rapport rapport de contrôle réglementaire ICPE du 26 mars 2016.

L’attestation de M. [X] [T] fait état de plusieurs fissures structurelles, transversales et longitudinales, sur le bâtiment d’exploitation de la station service, et de la présence de plusieurs linteaux de porte dans les murs de refend qui viennent se reprendre sur les murs de façade sans sommiers béton de confortement, précisant que “l’ensemble de ces désordres sont certainement très anciens et reste surement évolutif en fonction des variations de la nature du terrain”. Le courrier de [K] Expert fait quant à lui état, au sein des points négatifs affectant le fonds de commerce, d’un mauvais isolement du local, avec des travaux à prévoir, et du fait que le bâtiment ne serait plus aux normes (électricité, fermeture, etc…). Ces éléments, établis de manière non contradictoires, peu circonstanciés, et non étayés par des photographies, ou constats d’huissier, sont insuffisants à établir une vétusté du bien. Enfin, si le rapport de contrôle réglementaire ICPE du 26 mars 2016 fait état de non conformité des installations à la réglementation, il faut relever que la majeure partie concerne les travaux de mise en conformité des cuves, qu’il est par ailleurs établi que certaines des non conformités incombent au bailleur et d’autres au preneur, et enfin que l’on ignore si des travaux ont été effectués par la suite, exception faite de l’absence de mise en conformité des cuves.

Par suite, des manquements du bailleur à ses obligations de réaliser les travaux relatifs à la vétusté du bien et de délivrance conforme ne sont pas établis, et encore moins l’existence de manquements d’une gravité telle que soit prononcée la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1741 du code civil.

Dès lors, la SARL [F] Associés sera déboutée de sa demande tendant à ce que la résiliation du bail commercial liant les parties soit prononcée sur le fondement de l’article 1741 du code civil.

Par conséquent, le bail commercial liant Madame [J] [C] [B] et Monsieur [P] [S], bailleurs, et la SARL [F] Associés, preneur, est résilié de plein droit conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil.

N° RG : N° RG 22/04062 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUQB

Sur les demandes indemnitaires formées par le preneur

En application de l’article 1722 du code civil, en cas de résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée par cas fortuit, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

La résiliation du bail étant prononcée au visa des dispositions de l’article 1722 du code civil, aucun dommages et intérêts ne peut être accordé.

Par suite, la SARL [F] Associés sera déboutée de ses demandes tendant à la condamnation in solidum de Madame [B] et de Monsieur [S] à lui verser des dommages-intérêts au titre de la perte de chance de céder le fonds de commerce, et au titre du coût des travaux de dépollution.

Sur les demandes indemnitaires formées par les bailleurs

En vertu des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive relèvent du régime de la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, les conditions de l’engagement de la responsabilité de la SARL [F] Associés pour procédure abusive ne sont pas réunies, en l’absence d’éléments suffisants pour qualifier d’abusif son comportement. En effet, ne sont établies ni mauvaise foi de sa part, ni de faute dans l’exercice de son droit d’ester en justice.

Par suite, Madame [B] veuve [W] et Monsieur [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée sur le fondement d’une procédure abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la SARL [F] Associés perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Compte tenu de l’équité, tant la SARL [F] Associés que Madame [J] [C] [B] et Monsieur [P] [S] seront déboutés de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire du jugement sera écartée, puisque incompatible avec la nature de l’affaire, étant de nature à entrainer la perte du fonds de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DEBOUTE la SARL [F] Associés de sa demande tendant à la condamnation de Madame [B] et Monsieur [S] à faire réaliser les travaux de mise aux normes de la station-service, notamment des cuves, imposés par l’arrêté du 18 avril 2008 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables ou combustibles et l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations-service soumises à déclaration sous la rubrique n°1435, suivant devis de la société S.I.D. du 1er décembre 2023;

DEBOUTE la SARL [F] Associés de sa demande tendant à la condamnation de Madame [B] et Monsieur [S] à faire réaliser des travaux de réparations relatives la vétusté sur le local à usage de station-service;

DEBOUTE Madame [J] [C] [B] et Monsieur [P] [S] de leur demande tendant à la condamnation de la SARL [F] Associés à faire réaliser les travaux de mise en conformité des cuves et plus généralement de la station-service;

DEBOUTE la SARL [F] Associés de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial la liant à Madame [B] et Monsieur [S] sur le fondement de l’article 1741 du code civil;

PRONONCE la résiliation du bail commercial liant la SARL [F] Associés d’une part, et Madame [J] [C] [B] et Monsieur [P] [S] d’autre part, portant sur un local à usage de station service situé à [Adresse 13]”, sur le fondement de l’article 1722 du code Civil pour destruction de la chose louée;

DEBOUTE la SARL [F] Associés de sa demande tendant à la condamnation de Madame [B] et Monsieur [S] à lui verser des dommages-intérêts au titre de la perte de chance de céder le fonds de commerce;

DEBOUTE la SARL [F] Associés de sa demande tendant à la condamnation de Madame [B] et Monsieur [S] à lui verser des dommages-intérêts au titre des travaux de dépollution;

DEBOUTE Madame [J] [C] [B] et Monsieur [P] [S] de leur demande de dommages et intérêts formée pour procédure abusive;

CONDAMNE la SARL [F] Associés au paiement des dépens;

DEBOUTE la SARL [F] Asssociés de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Madame [J] [C] [B] et Monsieur [P] [S] de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président et Monsieur Lionel GARNIER , greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT