TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/54847 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C44Z6

N° : 10

Assignation du :

03 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 20 février 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 7] Prise En la Personne de Mme la Maire de [Localité 7], Mme [L] [S]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEUR

Monsieur [W] [X]

[Adresse 4]

[Localité 11], ETATS UNIS

représenté par Maître Eric DEPREZ de l’AARPI ENNIØ, avocats au barreau de PARIS – #E1868

DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 3 juillet 2024 par la Ville de Paris à l’encontre de M. [W] [X], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 3] (bâtiment B, escalier, au 4e étage, porte 1001, constituant le lot 59) ;

Vu les écritures soutenues oralement par la Ville de [Localité 7] à l’audience du 21 janvier 2025 ;

Vu les écritures de M. [W] [X] soutenues oralement à cette même audience ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

La Ville de [Localité 7] verse aux débats une fiche H2 portant sur un local de 31 m², situé [Adresse 2]

Linné à [Localité 8][Adresse 1] Cette déclaration a été remplie le 1er juillet 1970 par ses propriétaires, les « Consorts [H] indivisible », la société Immobilière Nathan apparaissant également mais la mention ayant été rayée. Il y est précisé que le local est occupé par M. [P] [N], le nom de « [F] » ayant également été rayé, la date d’entrée dans les lieux n’étant pas précisé et le montant du loyer au 1er janvier 1970, fixé selon le régime de la loi du 1er septembre 1948, étant de 1.194 [Localité 6].

Le défendeur conteste en substance le fait que la fiche H2 communiquée par la requérante corresponde au local litigieux.

A titre liminaire, il convient de préciser que si une déclaration H2 mentionne que le local est occupé par un locataire et que la rubrique relative au montant du loyer « au 1er janvier 1970 » est remplie, l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est bien établi. Il ne s’agit pas d’une présomption d’usage d’habitation mais bien de la preuve d’un usage d’habitation.

M. [X] allègue que la fiche H2 produite par la ville de [Localité 7] ne peut être rattachée avec certitude au logement litigieux, dès lors qu’elle ne vise pas le numéro de lot de l’appartement de M. [X], que plusieurs mentions sur la fiche sont rayées et notamment l’identité des propriétaires, la société immobilière Nathan étant une agence immobilière qui pouvait être également propriétaire de l’appartement situé sur le même pallier, que la superficie déclarée de 31 m2 peut correspondre à l’appartement de M. [X] ou à celui se trouvant sur le même pallier, car les pièces produites permettent d’établir que l’appartement voisin présente la même superficie pondérée et enfin que la fiche hypothécaire produite pour établir le lien entre la société immobilière Nathan, M. [X] et l’appartement présente notamment une erreur sur la date d’acquisition de l’appartement par M. [X] en 1973 et non en 1975. Enfin, alors que la fiche H2 vise un appartement au 4ème étage, porte gauche, la fiche hypothécaire fait référence à un appartement situé « au 4ème étage, à gauche sur le pallier, porte à droite ».

En réponse, la ville de [Localité 7] produit plusieurs documents au soutien de la démonstration de l’usage d’habitation de l’appartement de M. [W] [X], afin de confirmer le lien existant entre la fiche H2 produite et l’appartement de M. [X] :

la fiche H2 mentionnant la société immobilière Nathan en qualité de propriétaire, la fiche hypothécaire du lot 59, qui mentionne que le lot a été vendu le 16 avril 1975 par la société immobilière Nathan à M. [X], permettant d’établir un lien entre le propriétaire du bien au 1er janvier 1970 et M. [W] [X]. le relevé de propriété, sur lequel apparaît le numéro de lot et le nom de M. [X], qui mentionne la lettre H, pour habitation dans la case précisant l’affectation et ne mentionnant aucun changement d’affectation, L’attestation du contrôleur assermenté de la ville de [Localité 7] confirmant que le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est constaté que M. [X] émet des hypothèses sur le fait que la fiche H2 correspondrait à l’appartement contigüe sur le même pallier, sans produire le moindre élément probant au soutien de ses allégations tel que la preuve que la société Immobilière Nathan était effectivement propriétaire également de l’appartement voisin, tout plan ou document émanant de la copropriété pour conforter les erreurs dans la localisation de l’appartement qui se trouverait « porte gauche » ou « à gauche sur le pallier, porte à droite » selon les documents produits ou encore en produisant l’acte notarié de vente de l’appartement pour confirmer la date d’achat et la description de l’appartement, notamment sa superficie.

S’il est constant que la charge de la preuve de l’usage d’habitation repose sur la Ville de [Localité 7], il appartient à M. [X] de prouver ses allégations au soutien de sa défense.

En l’état, il résulte des pièces produites l’existence d’un faisceau d’indices suffisant permettant de caractériser l’usage d’habitation du local litigieux, le lien étant notamment fait entre la fiche H2 et M. [X], la société immobilière Nathan lui ayant vendu le bien et apparaissant comme propriétaire sur la fiche H2.

Il est dès lors établi que le local concerné par la déclaration H2 correspond bien à celui dont le défendeur est propriétaire. Et il est justifié, par la mention d’un loyer au 1er janvier 1970, que le local était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Par ailleurs, M. [W] [X] ne conteste nullement que l’appartement litigieux n’est pas sa résidence principale ni qu’il a mis son bien en location de courte durée, ce qui, en l’absence d’autorisation préalable, constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 du même code.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 651-2 dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort du constat de location touristique et des commentaires des locataires de passage, que le bien a été proposé à la location de juin 2014, date du 1er commentaire à août 2022, date du dernier commentaire.

Les relevés de nuitées transmis par la société Airbnb font état de 207 nuitées en 2018, 240 nuitées en 2019, 40 nuitées en 2020, 94 nuitées en 2021, 221 nuitées en 2022 et 141 nuitées en 2023.

Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat de location touristique fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 132 € la nuitée, la Ville de [Localité 7] estimant à 291.060 € le montant du gain illégal depuis 2014 alors qu’en appliquant le loyer de référence du quartier pour 31m² (26,30€/m²), une location classique n’aurait rapporté que 50.739€ sur 83 mois. La différence entre ces deux montants établit que la mise en location touristique a généré, pour le défendeur, un revenu substantiel.

Il doit être porté au crédit de M. [W] [X] qu’il a collaboré avec la Ville de [Localité 7] et lui a adressé les relevés de nuitées. En revanche, il ne peut valablement invoquer une méconnaissance de la réglementation en vigueur, nul n’étant censé ignorer la loi.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, de l’importance des locations, du profit généré par ces locations au regard d’une location classique, du coût de la compensation (68.200€) et de la collaboration du défendeur, il convient de fixer l’amende civile à 25.000 euros.

Sur les mesures accessoires

Succombant à l’instance, M. [W] [X] sera condamné au paiement des dépens, ainsi qu’à verser à la Ville de [Localité 7] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Monsieur [W] [X] au paiement :

* d’une amende civile de vingt-cinq mille euros (25.000€), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

* de la somme de 2000 euros à la Ville de [Localité 7], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande au titre des frais irrépétibles formée par Monsieur [W] [X] ;

Condamne Monsieur [W] [X] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 20 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Pauline LESTERLIN