TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 12 NOVEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 22/11664 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2VH4

AFFAIRE : S.C.I. SANPAS 13 et S.C.I. SANPAS (M^e BARACHINI FALLET)

C/ S.C.I. J.R. (M^e LOMBARD)

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 08 octobre 2024 prorogée au 22 octobre 2024 prorogée au 12 novembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

S.C.I. SANPAS 13

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 527 793 061

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

S.C.I. SANPAS

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 479 477 044

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Isabelle BARACHINI FALLET, avocate au barreau de TARASCON

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. J.R.

immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro 490 982 964

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 sont propriétaires de parcelles sises [Adresse 8], cadastrées section [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

La SCI JR est propriétaire de deux parcelles voisines sises [Adresse 9], cadastrées section [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Suivant acte notarié des 23 et 24 novembre 2011, des servitudes ont été constituées à l’occasion de la vente par Monsieur et Madame [X] de terres leur appartenant.

Dans cet acte, les fonds de la SCI SANPAS, la SCI SANPAS 13 et la SCI JR sont successivement fonds servants et dominants suivant les parcelles de chemin de servitude constitué.

La somme de 10.524,30 euros a été séquestrée dans la comptabilité du notaire afin de permettre la réalisation de travaux de reprise du mur de soutènement du terrain consistant en l’angle Sud-Ouest de la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] par Monsieur et Madame [X] suivant devis de la société MJC TRAVAUX du 2 août 2011.

Les travaux devaient être réalisés sur le fonds de la SCI JR.

Ces derniers n’ont pas procédé auxdits travaux. La SCI JR a fait réaliser des travaux par la société MIMOUNI BATIMENT courant 2016.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 décembre 2020, la SCI SANPAS a informé la SCI JR qu’elle considérait que les travaux ne respectaient pas le plan annexé à l’acte de servitude, que le mur construit n’est pas un mur de soutènement et que son terrain s’en trouvait destabilisé.

La SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 ont saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 7 juillet 2021 a désigné Madame [I] en qualité d’expert, cette dernière ayant été remplacée par Monsieur [C].

Le rapport a été déposé le 19 juillet 2022.

*

Suivant exploit du 22 novembre 2022, la SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 ont fait assigner la SCI JR devant le présent tribunal.

Par ordonnance du 11 avril 2023, le juge de la mise en état a enjoint les parties de rencontrer un médiateur.

Par courriel du 21 juin 2023, Madame [G], médiatrice a informé le juge de la mise en état que les parties ont assisté à la séance d’information à la médiation mais qu’une d’elle n’avait pas souhaité entrer dans ce processus.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2023, la SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 demandent au tribunal de :

— déclarer la SCI JR responsable du non respect des préconisations contractuelles,

— condamner la SCI JR à effectuer à ses frais les travaux préconisés par l’expert suivant la solution A,

— dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 6 mois, la société ayant le choix de la ou les entreprises, et sera seule considérée comme maître d’ouvrage,

— passé ce délai de 6 mois après la signification du jugement à intervenir, la société sera redevable d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard,

— déclarer l’actuel propriétaire seul responsable des conséquences des travaux accomplis sur une longueur de 38 mètres linéaires,

— le condamner à effectuer à ses frais les travaux préconisés par l’expert suivant la solution A,

— dire que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 11 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— passé ce délai, la société sera redevable d’une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard,

— condamner la SCI JR à payer la somme de 2.500 euros à chacune des demanderesses, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, la SCI JR demande au tribunal de :

— débouter la SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 de leurs demandes,

— subsidiairement, dire que les frais correspondants devront être répartis au prorata entre chaque propriétaire en proportion des mètres linéaires parcourus par chacun d’entre eux conformément aux dispositions de l’acte constitutif de servitude en date des 23 et 24 novembre 2011 page 12,

— condamner la SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 in solidum à payer à la SCI JR la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux relative au mur de soutènement prévu à l’acte de servitude

L’acte de constitution de servitude du 24 novembre 2011 stipule que :

“En contrepartie de la servitude consentie aux présentes, Monsieur et Madame [X], sus désignés, leurs ayants cause ou ayant droits, s’engagent à refaire à leurs frais exclusifs le soutènement du terrain consistant en l’angle sud-ouest de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] et tel que figurant en jaune sur le plan ci-annexé. Ledit mur devra être réalisé conformément au devis établi par la société MJC TRAVAUX MACONNERIE GENERALE, sise à [Adresse 7], le 2 août 2011 d’un montant de 10.524,30 € demeurant ci-joint et annexé après mention. Les travaux devront être réalisés au plus tard dans les six mois à compter des présentes, à défaut de quoi la SCI JR pourra demander le déblocage du séquestre afin de réaliser elle-même le mur.

Pour ce faire, il sera cadastrée en la comptabilité de Maître [N], notaire soussigné, la somme de 10.524,30 euros en vue de payer les travaux à réaliser tels qu’ils ont pu être déterminés par des devis remis à la SCI JR sus-désignée.”

En l’espèce, les fonds nécessaires à la réalisation des travaux ont été consignés par les époux [X]. Ces derniers ne procédant pas aux travaux, la SCI JR a mandaté la société MIMOUNI pour les réaliser.

L’expert judiciaire indique que le devis de la société MJC TRAVAUX est très incomplet, aucune étude ou justification technique concernant le scellement des ancrages n’étant fournie. Par ailleurs, l’absence de toute prévision des frais de terrassement et de fourniture béton induit une sous- évaluation des coûts de travaux.

La SCI JR a fait réaliser un muret de clôture, en agglomérés de ciment à bancher, d’une hauteur d’un mètre, posé sur une semelle en béton armé de 60 cm x 25 cm.

L’expert a mesuré un mur de 51 mètres linéaires, allant au delà des 8 mètres environ linéaires correspondant à l’acte de servitude.

L’expert déclare que ce mur n’est pas conforme aux préconisations contractuelles sommaires décrites dans l’acte de constitution de servitude.

Par ailleurs, ce muret n’a pas les caractéristiques d’un mur de soutènement, étant insuffisant pour reprendre la poussée des terres générée par le talus.

L’expert propose deux hypothèses pour la création d’un mur de soutènement :

— l’option A : création d’une paroi gunitée clouée sur talus existant : après purge des terres meubles et retrait de la végétation, pose de bandes drainantes continues, puis ferraillage et gunitage associés aux clous d’ancrage et aux barbacanes, création d’une cunette avec exutoire en pied de talus et conservation du muret existant en pied de talus, le tout pour un montant de 45.941,23 euros TTC,

— l’option B : création d’un mur auto-stable en béton armé pour un montant total de 23.657,96 euros TTC.

La SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 réclament la condamnation de la SCI JR à procéder aux travaux de l’option A à ses frais exclusifs sur le fondement contractuel.

Toutefois, la lecture de l’acte montre que les travaux étaient à la charge exclusive des époux [X] ou leurs ayant droits ou ayant cause.

La SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 ont fait le choix procédural de n’attraire à la procédure que la SCI JR, propriétaire de la parcelle [Cadastre 6] devant supporter le mur. Toutefois, la nécessité du mur de soutènement a été reconnue par l’ensemble des parties usant du chemin, avec une charge des travaux reposant sur Monsieur et Madame [X] ou leurs ayant droits ou ayant-cause.

La SCI JR fait valoir pour sa part qu’elle ne peut être tenue seule du paiement de ces frais alors que le devis annexé dans l’acte de servitude n’était ni complet ni suffisant pour la création du mur de soutènement exigé. Elle estime que les frais de création de ce mur de soutènement doivent être partagés entre tous les propriétaires utilisant le chemin objet de la servitude.

Elle n’a pas davantage fait attraire les autres parties intéressées dont elle réclame condamnation à supporter une partie des frais, et notamment les acquéreurs des époux [X].

Il apparaît nécessaire d’inviter la SCI SANPAS, la SCI SANPAS 13 et la SCI JR à faire assigner les parties à l’acte de servitude ou leurs ayants droits ou ayant cause afin qu’un débat contradictoire puisse se tenir au sujet de l’insuffisance du devis la société MJC TRAVAUX du 2 août 2011, des travaux effectivement réalisés avec les fonds consignés et de la charge des travaux à réaliser pour créer le mur de soutènement envisagé par les parties dans l’acte notarié du 24 novembre 2011.

Dans l’attente de ces mises en cause, il convient de surseoir à statuer sur cette demande.

Sur la demande au titre de la création d’un mur de soutènement pour conforter le talus mitoyen à la parcelle [Cadastre 3]

Le diagnostic géotechnique réalisé au cours de l’expertise montre que la stabilité du talus de la parcelle de la SCI JR mitoyen du fonds de la parcelle [Cadastre 3] de la SCI SANPAS n’est pas assurée avec une sécurité suffisante sur la totalité du linéaire, soit sur une longueur de 38 mètres environ.

L’expert précise que les travaux réalisés par la SCI JR n’ont pas aggravé de manière conséquente le risque d’effondrement car la comparaison des plans de géomètres du 21 février 2022 et du 15 octobre 2007 montre que le pied de talus n’a pas été modifié à l’exception d’une zone située à l’est du bâtiment de la SCI JR. Dans cette zone le terrassement a empiété le talus sur une profondeur de 30 cm sur une longueur de 8 mètres, ce que l’expert qualifie de négligeable.

Les terrassements importants générateurs de l’instabilité actuelle du talus ont été réalisés lors de la création du parking sur la parcelle [Cadastre 6] antérieurement à l’acquisition de cette dernière par la SCI JR.

Dans cette zone, l’expert a montré les vestiges d’un ancien mur de soutènement, qui permet de déduire la hauteur du terrain naturel avant terrassement d’une hauteur d’environ 3 mètres. L’expert affirme qu’il est impératif de réaliser un ouvrage de soutènement.

L’expert propose deux solutions de travaux de nature à contenir les terres :

— la solution A : création d’une parois gunitée clouée sur talus existant, pour un montant total de 373.168,54 euros TTC,

— la solution B : création d’un mur en béton armé traditionnel sans tirant, pour un montant total de 269.994,50 euros TTC.

La solution A suppose néanmoins l’autorisation de la SCI SANPAS car elle nécessite la pose de clous et de béton projeté sur sa propriété.

La SCI JR fait valoir le fait que les travaux de décaissement réalisés sont anciens et ne sont pas de son fait, n’ayant procédé à aucun travaux de la sorte depuis son acquisition en 2006.

Toutefois, le rapport du sapiteur montre que le risque d’effondrement du talus est réel et actuel compte tenu des caractéristiques du sol. Dans ses rapports de voisinage et de mitoyenneté avec la SCI SANPAS, il est indifférent de savoir qui a fait les travaux de décaissement sur la parcelle [Cadastre 6] car la qualité de propriétaire du fonds de la SCI JR l’impose de retenir ses terres afin d’éviter un affaissement de son talus et par voie de conséquence du fonds de la SCI SANPAS.

Les argumentations de la SCI JR tendant à dire que la SCI SANPAS doit retenir ses terres ne sont pas opérantes dans la mesure où il est démontré que ce sont les travaux de modification du terrain naturel sur la parcelle [Cadastre 6] qui sont à l’origine de la déstabilisation du talus.

En conséquence, la SCI JR doit être tenue de prendre toutes mesures pour sécuriser le talus mitoyen de la parcelle [Cadastre 3].

La SCI SANPAS réclame la condamnation de la SCI JR à procéder aux travaux de l’option A de l’expert. Toutefois, il s’agit de l’option la plus onéreuse et aucun élément de l’expertise ne permet de dire que l’option B n’est pas aussi sécurisante que l’option A. Par ailleurs, même si la SCI SANPAS donne son accord pour que des travaux soient réalisés sur sa parcelle suivant l’option A, il n’apparaît pas opportun de choisir une telle option nécessairement génératrice de litiges lors de la réalisation de ces travaux sur la parcelle [Cadastre 3].

La SCI JR sera alors condamnée à procéder aux travaux de confortement du talus suivant l’option B de l’expert [C].

Compte tenu du danger d’effondrement du terrain, il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte. Toutefois, l’ampleur des travaux et de leur coût imposent de laisser un temps suffisant à la SCI JR pour y procéder. L’astreinte ne commencera à courir qu’à l’expiration d’un délai de 12 mois suivant la signification du présent jugement. Elle sera fixée à la somme de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de 6 mois.

Sur les demandes accessoires

Il convient de surseoir à statuer sur les demandes accessoires dans l’attente du jugement de l’entier litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mixte mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire,

Sursoit à statuer sur la demande de la SCI SANPAS et la SCI SANPAS 13 au sujet du muret stipulé dans l’acte notarié du 24 novembre 2011,

Invite la SCI SANPAS, la SCI SANPAS 13 et la SCI JR à attraire à la cause les parties à l’acte du 24 novembre 2011 ou leurs ayants droit ou ayant cause,

Dit qu’il sera tiré toutes conséquence de leur abstention,

Condamne la SCI JR à faire réaliser les travaux de sécurisation du talus de sa parcelle [Cadastre 6] mitoyen de la parcelle [Cadastre 3] suivant l’option B de l’expert judiciaire, Monsieur [C], (création d’un mur en béton armé traditionnel sans tirant),

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’une durée de 12 mois commençant à courir le jour de la signification du présent jugement,

Dit que cette astreinte cessera de produire ses effets à l’expiration d’une période de 6 mois,

Réserve les frais et dépens,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état électronique du 25 février 2025 pour vérification de l’effectivité des mises en cause sollicitées.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE