TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/15406

N° Portalis 352J-W-B7I-C6TID

N° MINUTE : 3

Assignation du :

12 Décembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [O] [D][2]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Médiateur : [C] [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L CHAIL DISTRIBUTION

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.A.R.L COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT CFI

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Pascale BERNERT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 14 février 2014, la COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT (ci-après « CFI » ou le bailleur) a consenti à la société CHAIL DISTRIBUTION (la locataire) à titre de renouvellement d’un bail commercial antérieur, un bail commercial portant sur divers locaux à usage commercial, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, prenant effet au 1er janvier 2014, moyennant un loyer annuel hors taxes de 240.000 €.

Par acte extra judiciaire en date du 07 février 2023, la locataire a délivré un congé avec offre de renouvellement, sur le fondement de l’article L.145-10 du code de commerce.

Par mémoire notifié le 29 juillet 2024 puis le 29 août 2024, la société CHAIL DISTRIBUTION a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023, à la somme annulle de 123.770,78 euros HT et HC, faisant valoir que celle-ci serait inférieure au loyer plafonné.

Aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties sur la fixation du loyer du bail renouvelé.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 12 décembre 2024, le preneur a assigné le bailleur, à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire, sollicitant subsidiairement la désignation d’un expert.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 juin 2025 à laquelle le preneur et le bailleur étaient représentés par leur avocat.

Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation, la société CHAIL DISTRIBUTION demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023, pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré, à la somme annuelle de 123.770,78 euros par an hors charges et hors taxes ;

— Constater que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné,

— Juger que le Bailleur sera tenu de rembourser au Preneur le trop-perçu de loyer avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2023,

— Les intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, en application de l’article 1352-6 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du même code, à compter de l’assignation,

— Juger que le dépôt de garantie sera réajusté,

— Condamner la COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I) au paiement de la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I.) aux entiers dépens.

Subsidiairement,

— Désigner, en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, tel expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment, de rechercher la valeur locative du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er avril 2023, en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce et des stipulations contractuelles et ce, aux frais avancés de la COMPAGNIE FRANCAISE D’INVESTISSEMENT (C.F.I),

— Fixer le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de 120.000 euros hors charges, hors taxes et par an,

— Réserver les dépens.

Dans son mémoire régulièrement notifié, la COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT CFI demande au juge des loyers commerciaux de :

— Juger que le bail s’est renouvelé pour une période de neuf années à compter du 1er avril 2023,

— Constater que la valeur locative des locaux n’est pas inférieure au loyer plafonné,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 278.997,24 euros hors taxes et hors charges par an, à compter du 1er avril 2023, en application du plafonnement légal,

— Rejeter toutes prétentions contraires de la société CHAIL DISTRIBUTION,

— Condamner la société CHAIL DISTRIBUTION aux entiers dépens,

— Condamner la société CHAIL DISTRIBUTION à verser à la société C.F.I. la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société locataire prétend que la valeur locative est inféreure au loyer plafonné ce que la C.F.I conteste.

A l’audience, les parties conviennent qu’il est nécessaire de désigner un expert judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce dispose : " Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ".

En application de l’article L.145-34 du code de commerce, « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques ».

Les parties reconnaissent qu’en application des dispositions précitées, il est nécessaire de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il y a lieu, en accord avec les parties, de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société CHAIL DISTRIBUTION, demandeur à la procédure.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l’instance, au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société la COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT CFI à la société CHAIL DISTRIBUTION portant sur divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7] à compter du 1er avril 2023,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [O] [D]

[Adresse 3]

01.45.44.51.46 – [Courriel 12]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 14] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mai 2026,

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société CHAIL DISTRIBUTION à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 24 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [C] [L]

[Adresse 5]

01.83.75.05.40 – 06.84.51.83.64

[Courriel 15]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 13], le 08 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT