TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le :

à M^e Leproux

Expédition certifiée

conforme délivrée le :

à M^e Pizon Kloeti

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8ème chambre 2ème section

N° RG 22/06329

N° Portalis 352J-W-B7G-CXAMF

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HAVERFORD

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Alexandra PIZON KLOETI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #E1832

DÉFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. NOVA COPRO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2303

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assisté de M^me Emilie GOGUET, Greffier,

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/06329 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXAMF

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

La société HAVERFORD est propriétaire de combles (lots n° 11 et 12) situés au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

La société HAVERFORD a souhaité transformer les combles des lots n° 11 et 12 en un appartement à usage d’habitation avec terrasse. L’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 juin 2016 a voté l’autorisation des travaux nécessaires à la surélévation tant sur les parties privatives que communes, et notamment la modification de la toiture et des parties communes desservant le futur appartement, sous réserve de l’obtention d’un permis de construire, purgé de tout recours. Lors de cette même assemblée générale des copropriétaires, il a été décidé la modification ultérieure du règlement de copropriété, une fois les travaux achevés.

Le 9 novembre 2016, la société HAVERFORD a obtenu un permis de construire et le 1er février 2017, elle a obtenu un permis de construire modificatif.

L’assemblée générale des copropriétaires en date du 10 juillet 2017 a autorisé la surélévation dans les mêmes conditions que la précédente assemblée générale des copropriétaires.

Le 17 février 2021, la direction de l’urbanisme de la mairie de [Localité 13] a certifié que la conformité des travaux, objets du permis de construire déposé le 3 mai 2016 et modifié le 1er février 2017, n’avait fait l’objet d’aucune contestation dans le délai d’instruction.

La société HAVERFORD a alors demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les résolutions suivantes :

— résolution n° 1 : création du lot 21 par la réunion des lots 11 et 12 (un appartement),

— résolution n° 2 : création du lot 22 (une terrasse),

— résolution n° 3 : réunion des lots 21 et 22 en un lot 23 (appartement avec terrasse),

— résolution n° 4 : modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété incluant le lot 23 nouvellement créé.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 avril 2022, les copropriétaires ont rejeté ces quatre résolutions.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2022, la société HAVERFORD a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 17ème principalement aux fins de voir annuler les résolutions n° 1 à 4 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 avril 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la société HAVERFORD demande au tribunal de :

«  Vu les articles 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil ;

Vu les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 27 juin 2016, 10 juillet 2017 et 21 juin 2019 ;

Vu le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2022 ;

Annuler l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété du 5 avril 2022 en ses résolutions n° 1 à 4 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à la société SARL HAVERFORD la somme de 126.800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait de la dépréciation de son bien ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à la société SARL HAVERFORD la somme de 209.280 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive correspondant à la décote de 40 % du prix de vente actuel ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société SARL HAVERFORD ;

Homologuer le projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division ;

Dispenser la société SARL HAVERFORD de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce sur l’ensemble des lots lui appartenant dans l’immeuble sis [Adresse 5], soit les lots n° 1, 2, 11 à 14 et 16 à 20 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à la société SARL HAVERFORD la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens, sur le fondement des articles 696 et 699 du code de procédure civile ".

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu les pièces,

A titre principal :

Débouter la SARL HAVERFORD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

Condamner la SARL HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 17.201,80 € euros au titre des frais d’échafaudage et de voierie ;

Condamner la SARL HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 5.000 euros à titre dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre de la fenêtre du 4ème étage de l’escalier, du fait de fausses informations sur le permis de construire transmis pour la validation des travaux en assemblée générale ;

Condamner la SARL HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à payer la somme de 5.000 euros à titre dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre de l’agrandissement de l’appartement du 4ème étage et de la complexification de l’accès au toit, en violation du permis de construire transmis pour la validation des travaux en assemblée générale ;

Autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] à réaliser les travaux suivants à ses frais avancés dont le montant sera imputé sur le prochain relevé de charges de la SARL HAVERFORD selon les devis suivants :

* une sécurisation de la partie supérieure de la fenêtre du 4ème étage de l’escalier, afin d’empêcher tout chute accidentelle à travers cette fenêtre, selon le devis Aplomb (pièce n° 13) de 950 € HT soit 1.045 € TTC,

* une sécurisation de l’accès au toit selon le devis Aplomb (pièce n° 6) de 6.980 € HT soit 7.678 € TTC ;

Condamner la SARL HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 3.469,42 € euros au titre de l’indemnisation résultant du défaut de bâchage du toit ;

Condamner la SARL HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 427 € euros au titre du surcout d’électricité ;

En tout état de cause :

Condamner la SARL HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ".

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 1 à 4 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 3] en date du 5 avril 2022 formée par la SARL HAVERFORD

La société HAVERFORD fonde sa demande d’annulation des résolutions n° 1 à 4 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 avril 2022 sur un abus de majorité.

Elle fait valoir que :

— l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016 l’a autorisé à transformer ses lots 11 et 12 en un appartement à usage d’habitation et a décidé qu’une fois les travaux achevés, le règlement de copropriété serait modifié ; l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2017 a confirmé l’autorisation accordée de transformer les combles en un appartement à usage d’habitation,

— l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2022 a voté contre les résolutions tendant à la modification du règlement de copropriété, en totale contradiction avec les résolutions précédemment votées et sans aucune explication,

— il est constant que les autorisations octroyées par l’assemblée générale à un copropriétaire constituent un droit acquis à son égard ; les deux assemblées générales des copropriétaires des 27 juin 20216 et 10 juillet 2017 sont devenues définitives, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas revenir sur ces décisions,

— par ailleurs, le refus du syndicat des copropriétaires a porté atteinte à son droit de jouissance sur son bien ; les copropriétaires majoritaires se sont opposés à la création du lot d’habitation et à la modification du règlement de copropriété sans aucun motif réel et sérieux.

En réponse au syndicat des copropriétaires, la société HAVERFORD indique qu’il n’y a aucune irrégularité dans les résolutions soumises au vote ; ainsi, les lots créés sont décrits avec précision et les tantièmes créés pour le nouveau lot n° 23 sont bien de 1.815 ; il ressort des plans que la partie hachurée correspond à un droit de jouissance privative desservant les lots n° 11 et 12 au moyen d’un escalier à créer de sorte qu’il était parfaitement légitime dans le cadre de la surélévation de créer une cage d’escalier sur cette partie de jouissance privative du 4ème étage ; la direction de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 13] a, le 17 février 2021, certifié que la conformité des travaux n’avait fait l’objet d’aucune contestation dans le délai d’instruction ; la société HAVERFORD n’a pris aucun engagement vis-à-vis de la copropriété et ces prétendus engagements ne sauraient être considérés comme une condition à la modification du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires indique que la société HAVERFORD a sollicité une assemblée générale pour se prononcer sur sa demande de modification du règlement de copropriété d’abord le 14 octobre 2021 puis le 5 avril 2022 ; l’assemblée générale des copropriétaires s’est donc prononcée à deux reprises contre cette demande, aux motifs que d’une part, la société HAVERFORD n’a pas tenu ses engagements concernant la prise en charge du coût de l’échafaudage en façade posé pour le ravalement et, d’autre part, que le texte des résolutions présentées lors de l’assemblée du 5 avril 2022 présentait des irrégularités ; enfin, les travaux réalisés par la société HAVERFORD ne sont pas conformes aux dispositions légales applicables.

Il fait d’abord valoir que le règlement de copropriété autorisait la société HAVERFORD, en qualité de copropriétaire des lots n° 11 et 12, à surélever le bâtiment pour y créer un logement d’habitation ; l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016 l’a autorisé à effectuer tous les travaux afférents à ses frais exclusifs ; elle s’est alors engagée dans le cadre de cette autorisation à prendre à sa charge le coût de l’échafaudage en façade dès lors que le ravalement serait voté et effectué concomitamment à la surélévation ; il était prévu que le règlement de copropriété soit modifié une fois la surélévation effective et les engagements pris respectés par la société HAVERFORD ; cette dernière n’a pas tenu ses engagements et a refusé de régler les frais d’échafaudage et de voierie (résolution n° 15) alors que les travaux de surélévation et de ravalement ont été votés concomitamment lors de l’assemblée du 21 juin 2019 (résolutions n ° 19 et 20 de cette assemblée générale).

Ensuite, le syndicat des copropriétaires en défense soutient que les résolutions litigieuses présentent des irrégularités ; sur la résolution n° 2, la demande de création d’une cage d’escalier n’a pas été expliquée par la société HAVERFORD et n’était pas prévue en 2016 ; s’agissant de la résolution n° 3, les tantièmes pour le nouveau lot 23 sont faux puisque la résolution indique 1.558 tantièmes, ce qui ne correspond pas à la somme des tantièmes des lots n° 21 et 22 (1 754 + 61 = 1 815) ; s’agissant de la résolution n° 4, cette résolution fait état pour le lot n° 23 d’un « droit de jouissance privative à la partie de palier du 4ème étage », sans que cette partie de palier soit définie nulle part, ni les droits afférents, contrairement à la précédente rédaction du règlement de copropriété.

Enfin, le défendeur expose que les travaux réalisés ne sont pas conformes à l’accord donné en assemblée générale puisqu’il n’était pas indiqué que la fenêtre du 4ème étage de la cage d’escalier se retrouverait coupée en deux par le nouvel escalier construit ni que l’accès au toit serait situé au-dessus du palier d’accès au nouvel appartement du 5ème étage ; par ailleurs, ces travaux ne sont pas non plus conformes aux dispositions légales applicables ; ainsi, une fenêtre de la cage d’escalier est coupée en deux par le nouvel escalier, ce qui pose des problèmes esthétiques et pratiques : perte de luminosité, impossibilité d’ouvrir la fenêtre, et peut créer un problème de sécurité en cas de chute depuis l’escalier à travers la fenêtre au regard de l’article R.134-59 du code de la construction et de l’habitation ; de plus, le nouvel accès au toit depuis les parties communes n’est pas sécurisé et ne permet pas la mise en place d’une échelle dans le respect des dispositions des articles R. 4323-81 à R. 4323-88 du code du travail.

***

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires, ou qu’elle est prise dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

En l’espèce, les résolutions n° 1 à 4 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 5 avril 2022 discutées et rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires avaient pour objet :

— s’agissant de la résolution n° 1 : la création d’un lot n° 21 par la réunion des lots n° 11 et 12 avec une description des anciens lots et du nouveau lot créé,

— s’agissant de la résolution n° 2 : la création d’un lot n° 22 constitué par une terrasse,

— s’agissant de la résolution n° 3 : la création d’un lot n° 23 par la réunion des lots n° 21 et 22 nouvellement créés avec une description des lots,

— s’agissant de la résolution n° 4 : la présentation d’un projet de modification de l’état descriptif de division dans le règlement de copropriété avec la description des lots nouvellement créés ainsi qu’une nouvelle distribution des tantièmes.

Il ressort des éléments de la procédure que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016, les copropriétaires ont voté une résolution n° 15 aux termes de laquelle la société HAVERFORD, propriétaires des lots n° 11 et 12, a été autorisée à réaliser un projet de surélévation de l’immeuble consistant « à transformer la toiture pour aménager les combles formés par les lots 11 et 12 en un appartement à usage d’habitation ». Il est constant et non discuté par les parties que le règlement de copropriété confère à la société HAVERFORD un droit de surélévation. Ainsi, l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016 a validé :

— « le projet de transformation des combles (lots 11 et 12) en un appartement à usage d’habitation avec terrasse sous réserve d’obtention du permis de construire purgé de tout recours » ;

— « l’affectation des combles à usage d’habitation ».

Le procès-verbal de cette assemblée générale des copropriétaires comprend également deux mentions, dont l’une a été ajoutée de manière manuscrite, à savoir que :

— « Une fois les travaux achevés et la conformité obtenue, le RCP sera modifié et les lots des combles 10 et 11 remplacés par un lot d’appartement à usage d’habitation dont les tantièmes seront calculés en fonction des éléments de calculs figurant dans le RCP, tous les frais résultant de cette transformation restant exclusivement à la charge du propriétaire des lots 11 et 12 y compris les frais de modification du RCP par acte notarié et sa publication au fichier des hypothèques »,

— " Un constat d’huissier devra être établi avant le début des travaux et à la réception de ces derniers pour les parties communes et les appartements du 4ème étage. Les travaux devront être effectués uniquement les jours ouvrés entre 8h00 et 19h00.

Le copropriétaire des lots 11 et 12 s’engage à prendre à sa charge le coût de l’échafaudage en façade dès lors que le ravalement serait voté et effectué concomitamment à la surélévation ".

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2017, à la suite de l’obtention d’un modificatif du permis de construire, les copropriétaires ont voté une résolution n° 15 validant le permis de construire modificatif et ils ont confirmé l’autorisation donnée précédemment à la réalisation de la surélévation, dans les mêmes conditions.

Il ressort de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016 que la société HAVERFORD s’est engagée à prendre à sa charge le coût de l’échafaudage en façade dès lors que le ravalement serait voté et effectué concomitamment à la surélévation. Cependant, et contrairement à l’argument du syndicat des copropriétaires en défense, il n’apparaît pas à la lecture de ces résolutions que cet engagement conditionnait la modification ultérieure du règlement de copropriété une fois les travaux achevés. En effet, il est clairement indiqué dans cette résolution qu’une fois les travaux terminés et la conformité de ceux-ci obtenue, le règlement de copropriété sera modifié sans aucune autre condition que celle de la prise en charge des frais de cette modification par la société HAVERFORD.

Dès lors, la question de la prise en charge des frais d’échafaudage est sans incidence et indépendante de celle de la modification du règlement de copropriété à la suite des travaux réalisés.

De même s’agissant de la conformité des travaux réalisés, elle s’entend ici de leur conformité administrative, à savoir que les travaux soient conformes au permis de construire délivré. La société HAVERFORD justifie de celle-ci par la production de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ainsi que d’une attestation de la mairie de [Localité 13] en date du 17 février 2021 indiquant que la conformité des travaux n’a fait l’objet d’aucune contestation (pièces n° 7 et 8 de la société demanderesse).

Le syndicat des copropriétaires n’établit, en outre, pas que les travaux réalisés ne sont pas conformes à ceux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2016. Il n’est pas produit aux débats l’ensemble des documents fournis lors de cette assemblée générale ni même les constats d’huissier devant être établis avant le début des travaux et à la réception de ces derniers, comme prévu par l’assemblée générale elle-même. En outre, la question de savoir si ces travaux sont conformes aux prescriptions légales ou aux règles de l’art, notamment s’agissant de la question du positionnement de la fenêtre du 4ème étage ou encore de l’accès au toit, comme soulevé par le défendeur, ne conditionnait pas non plus la modification du règlement de copropriété et est donc sans incidence sur celle-ci. Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément technique détaillé et précis ni aucune expertise sur ce point.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires relève que les résolutions litigieuses présentent des irrégularités dans leur rédaction, raison pour laquelle elles ont été rejetées.

La résolution n° 2 discutée est rédigée comme suit :

«  Résolution n° 2 : Création du lot n° 22 (Article 26)

Description du lot créé :

Lot numéro vingt-deux (22)

Au cinquième étage, une terrasse.

Droit de jouissance privative à la partie de palier du 4ème étage.

Et les soixante-et-un / onze mille sept cent cinquante-septièmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier (61/11 757e)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, valide la création du lot n° 22 et prend acte de la création d’une cage d’escalier en charges communes générale et que le total des tantièmes est désormais de 11757 ".

Il ressort de l’état descriptif des lots dans le règlement de copropriété que les lots n° 11 et 12 constituent des combles dont l’accès est assuré par une « trappe situé dans le plafond du palier du quatrième étage ». Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016, la société HAVERFORD a été autorisée à « effectuer tous les travaux nécessaires à la surélévation tant sur les parties privatives que communes, et notamment de modifier la toiture et les parties communes desservant le futur appartement ». De plus, il ressort des plans produits en défense datant d’avril 2016 (pièces n° 21 et 23) qu’il existe un escalier venant desservir le nouveau logement créé au 5ème étage. En outre, il résulte d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023 que le syndic a exposé que « les plans du permis de construire étaient faux pour ce qui concerne la position de la quatrième fenêtre de la cage d’escalier, ce qui n’a pas permis aux autres copropriétaires de réaliser que suite à ces travaux, cette fenêtre serait coupée en deux par le nouvel escalier créé menant au cinquième étage ».

Ces éléments viennent ainsi démontrer que le projet de transformation des combles en appartement contenait nécessairement la création d’un nouvel escalier afin de permettre l’accès au cinquième étage puisqu’antérieurement, les combles n’étaient accessibles que par une trappe. La création de cet escalier a donc été prévue dès 2016 et était connue de l’assemblée générale des copropriétaires qui a autorisé la réalisation de ces travaux.

De plus, le règlement de copropriété prévoit, concernant les lots de combles 11 et 12, qu'« à chacun de ces lots est attaché le droit de réaliser une trémie d’escalier entre les 4ème et 5ème étages et d’un escalier dans le prolongement de l’escalier principal existant à ce jour ». Il en résulte que la société HAVERFORD pouvait en tout état de cause créer cette cage d’escalier en application des stipulations du règlement de copropriété.

La résolution n° 3 discutée est rédigée comme suit :

«  Résolution n° 3 : Réunion des lots n° 21 et 22 en un lot n° 23 (Article 26)

Anciens lots

Lot numéro vingt et un (21)

Au cinquième étage, porte face en sortant de l’escalier A, un appartement de deux pièces en partie mansardé comprenant :

Un séjour/cuisine, une chambre, une salle de bain et un wc.

Droit de jouissance privative à la partie de palier du 4ème étage.

Et les mille sept cent cinquante-quatre / onze mille sept cent cinquante-septièmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier (1 754/11 757e).

Lot numéro vingt-deux (22)

Au cinquième étage, une terrasse.

Droit de jouissance privative à la partie de palier du 4ème étage.

Et les soixante-et-un / onze mille sept cent cinquante-septièmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier (61/11 757e)

Nouveau lot

Lot numéro vingt-trois (23)

Au cinquième étage, en sortant de l’escalier A, un appartement de deux pièces comprenant :

Un séjour/cuisine, une chambre, une salle de bain et un wc.

Une terrasse.

Droit de jouissance privative à la partie de palier du 4ème étage.

Et les mille huit cent quinze / onze mille sept cent cinquante-septièmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier (1 558/11 757e).

Le dénominateur des quotes-parts générales reste sur 11 757e ".

Cette résolution mentionne des tantièmes à hauteur de 1 558 pour le lot n° 23 nouvellement créé alors qu’ils sont en réalité de 1 815. Cependant, la valeur écrite en lettres correspond bien à la somme des lots n° 21 et 22 soit « mille huit cent quinze ». De plus, dans la rédaction de la résolution n° 4 et du projet de modification de l’état descriptif de division, le lot n° 23 possède bien, tant en chiffres qu’en lettres, des tantièmes à hauteur de 1 815.

Dès lors, il s’agit d’une simple erreur matérielle, et non d’une irrégularité de la résolution, qui aurait pu faire l’objet d’une rectification au cours de l’assemblée générale litigieuse.

Enfin, la résolution n° 4, ayant pour objet la modification de l’état descriptif de division prévu au règlement de copropriété, prévoit pour le lot n° 23 un « droit de jouissance privative à la partie de palier du 4ème étage ». Cette formulation est d’ailleurs reprise à l’identique dans la résolution n°1 s’agissant du lot n° 21, dans la résolution n° 2 s’agissant du lot n° 2 ainsi que dans la résolution n° 3 s’agissant du lot n° 23.

Par une lecture attentive de la description des lots n° 11 et 12, il convient de souligner que ce droit de jouissance semble être la reprise modifiée du droit de jouissance existant avec ces lots à savoir un " droit de jouissance privative avec le lot 12 [ou avec le lot 11] à la partie de palier du 4ème sous teinte rose hachurée au plan ".

Le règlement de copropriété prévoit en outre concernant le droit de jouissance des lots 11 et 12 que ce droit " permet d’utiliser privativement la portion dudit palier figurant au plan sous teinte rose hachurée et de clore cette portion au moyen de cloisons et d’une porte palière, sans autorisation préalable de la copropriété […] ".

Si les plans produits par la société demanderesse (pièce 18) montrent la création d’une cage d’escalier sur la partie hachurée du plan correspondant au droit de jouissance privative attaché aux lots 11 et 12, la société HAVERFORD ne donne aucune justification ni aucune définition du droit de jouissance attaché au nouveau lot n° 23. En effet, le droit de jouissance des lots 11 et 12 s’explique par la nécessité d’accéder à ces lots par les trappes d’accès. Or, les travaux ont transformé ces lots en un logement avec la création d’un escalier pour accéder au cinquième étage. Il convient alors de s’interroger sur la nécessité d’un droit de jouissance sur le palier du 4ème étage.

L’ensemble des résolutions n° 1 à 4 de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse détermine un droit de jouissance privative au profit de la société HAVERFORD, sans que celui-ci soit précisément défini et sans délimitation de son emplacement ni détermination de l’étendue de ce droit.

Dès lors, en l’absence de ces précisions, les copropriétaires n’ont pas été mis en mesure de déterminer ainsi que de délimiter les parties communes générales et les parties communes à jouissance privative sur le palier du 4ème étage et ainsi de s’assurer que ces résolutions ne portaient pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment de ceux dont les appartements se situent au niveau du palier du 4ème étage.

Ainsi, la société HAVERFORD ne démontre pas en quoi le refus des copropriétaires de voter la modification du règlement de copropriété, à la suite de la réalisation des travaux, serait abusif dans la mesure où les résolutions proposées au vote ne contenaient pas toutes les informations nécessaires permettant leur vote en pleine de connaissance de cause. Elle ne démontre pas plus que ce refus aurait eu pour seul but de favoriser l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires ou encore aurait été destiné à lui nuire ou à lui porter préjudice.

Dans ces conditions, la société demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité et sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions litigieuses.

II – Sur les demandes indemnitaires et d’homologation judiciaire du projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division formées par la société HAVERFORD

La société HAVERFORD recherche la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil en arguant que :

— la Cour de cassation considère que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité délictuelle au titre d’une faute résultant d’une décision de l’assemblée générale présentant un caractère abusif,

— en refusant de procéder au changement d’affectation du lot, le syndicat des copropriétaires a manifestement voulu nuire à ses intérêts puisque, bien que l’unanimité des copropriétaires a autorisé les travaux de surélévation et de transformation des combles en un appartement à usage d’habitation, ils font aujourd’hui obstacle au changement d’affectation du lot créé et à la modification correspondante du règlement de copropriété, et ce sans aucun motif réel et sérieux,

— la modification du règlement de copropriété est nécessaire pour permettre l’identification du bien lui appartenant tel qu’il existe réellement à la suite des travaux autorisés par la copropriété ; elle se retrouve avec un bien qui ne correspond pas aux stipulations du règlement de copropriété et se trouve donc dans l’impossibilité de le vendre ; l’objectif du syndicat des copropriétaires est de l’empêcher de vendre son bien puisqu’en mars et en octobre 2021, elle avait reçu des offres d’achat mais que la vente n’a pas pu se concrétiser en raison de l’absence de régularisation du règlement de copropriété ; depuis, le bien a subi une dépréciation de valeur compte tenu de l’évolution du marché immobilier ; dès lors, le refus injustifié du syndicat des copropriétaires lui génère un préjudice financier,

— de plus, les travaux se sont achevés il y a quatre ans et l’appartement ne se trouve plus dans le même état, ce qui occasionne également une dépréciation du bien en raison de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.

Elle sollicite en outre l’homologation judiciaire du projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division en indiquant que :

— il n’est pas contesté ni contestable que les 27 juin 2016 et 10 juillet 2017, l’assemblée générale des copropriétaires l’avait expressément autorisé à transformer ses lots 11 et 12 en un appartement à usage d’habitation et décidé, après la réalisation des travaux, la modification du règlement de copropriété et la création d’un lot d’appartement à usage d’habitation,

— compte tenu de l’exécution et de la conformité des travaux réalisés, rien ne s’oppose à la modification du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— la société demanderesse procède par affirmation et ne justifie d’aucun grief en l’espèce, et ce d’autant qu’il existe des irrégularités sur les textes des résolutions soumises au vote,

— le préjudice financier n’existe pas ; il n’est pas démontré que le désistement des deux acquéreurs aurait été motivé par le refus opposé par l’assemblée générale ; de plus, la société HAVERFORD savait pertinemment, à la date de signature de la promesse de vente du 27 octobre 2021, postérieure à l’assemblée du 14 octobre 2021, qu’elle ne pourrait pas l’exécuter, puisque cette assemblée générale venait de refuser la modification du règlement de copropriété quelques jours auparavant,

— s’agissant de la résistance abusive reprochée au syndicat des copropriétaires, il existait des motifs sérieux aux refus de l’assemblée générale des copropriétaires ; en outre la décote invoquée n’est pas du tout certaine à ce jour,

— la somme sollicitée en demande n’est ainsi justifiée ni dans son quantum ni dans son existence.

Il indique également qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du tribunal de convoquer une nouvelle assemblée générale des copropriétaires tout comme il ne peut pas homologuer un projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division, cette demande ne reposant sur aucun fondement légal ; en tout état de cause, les irrégularités identifiées ci-dessus ne permettent pas une telle homologation, notamment s’agissant de l’absence de délimitation du droit de jouissance privative à la partie de palier du 4ème étage.

***

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la société HAVERFORD recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle en visant l’application de l’article 1231-1 du code civil. Or, aucun contrat ne lie cette dernière au syndicat des copropriétaire et le fondement de l’éventuelle responsabilité de ce dernier ne peut être que celui de la responsabilité civile délictuelle visée à l’article 1240 du code civil.

En outre, la société HAVERFORD reproche au syndicat des copropriétaires une faute qui serait constituée par le caractère abusif du refus de voter les résolutions n° 1 à 4 lors de l’assemblée générale du 5 avril 2022 ayant pour objet la modification du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec la réalité des lots 11 et 12, après la réalisation des travaux autorisés les 27 juin 2016 et 10 juillet 2017.

S’il apparaît effectivement que les résolutions litigieuses ne sont que la conséquence logique des travaux précédemment autorisés, il a été précédemment relevé que la société HAVERFORD ne démontre pas l’existence de l’abus de majorité allégué.

Ainsi, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires ait commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile. Dès lors, les demandes indemnitaires formées par la société HAVERFORD seront rejetées.

S’agissant de la demande d’homologation judiciaire du projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division, il convient également de la rejeter dans la mesure où il a été précédemment retenu que le projet présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2022 et rejeté par celle-ci présentait des irrégularités s’agissant du droit de jouissance privatif accordé au lot n° 23 nouvellement créé.

Le projet soumis au tribunal est strictement identique à ce projet. Dès lors, en l’absence de précision s’agissant de ce droit de jouissance privatif, ce projet de modification de l’état descriptif de division ne peut être homologué par le tribunal.

III – Sur les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société demanderesse au paiement des frais d’échafaudage et de voierie y afférents comme elle s’y était engagée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2016 pour un montant de 17.201,80 €.

Par ailleurs, il demande la condamnation de la société HAVERFORD au paiement des sommes suivantes :

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis au titre de la fenêtre du 4ème étage de l’escalier et du fait de fausses informations sur le permis de construire transmises pour la validation des travaux en assemblée générale,

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de l’agrandissement de l’appartement du 4ème étage et de la complexification de l’accès au toit en violation du permis de construire transmis pour la validation des travaux en assemblée générale,

—  3.469,42 € au titre de l’indemnisation résultant du défaut de bâchage du toit,

—  427 € au titre du surcout d’électricité.

Le syndicat des copropriétaires demande, en outre, à être autorisé à réaliser, à ses frais avancés dont le montant sera imputé sur le prochain relevé de charges de la société HAVERFORD, les travaux suivants :

— une sécurisation de la partie supérieure de la fenêtre du 4ème étage de l’escalier, afin d’empêcher tout chute accidentelle à travers cette fenêtre,

— une sécurisation de l’accès au toit.

Ainsi, il expose, s’agissant de la fenêtre du 4ème étage de la cage d’escalier, que :

— cette fenêtre se retrouve coupée en deux par le nouvel escalier construit par la société HAVERFORD, sans que cela ait été mentionné clairement dans les documents communiqués à la copropriété ; la position indiquée pour cette fenêtre dans les plans des permis de construire transmis est fausse, ce qui a pu induire en erreur la copropriété ; en effet, ces plans faisaient apparaître un espacement équivalent entre les quatre fenêtres existantes de la cage d’escalier avant la réalisation des travaux de surélévation, laissant penser que la fenêtre du 4ème étage se retrouverait sous le nouvel escalier créé, comme aux étages inférieurs ; or, elle se trouve significativement plus espacée par rapport à celle du 3ème étage,

— ce positionnement engendre deux problèmes à savoir (i) des problèmes esthétiques et pratiques : perte de luminosité pour les étages inférieurs, impossibilité d’ouvrir la fenêtre pour aérer la cage d’escalier ou pour en nettoyer l’extérieur et (ii) un problème de sécurité en cas de chute depuis l’escalier à travers cette fenêtre d’une personne ou d’un objet,

— il conviendrait ainsi de mettre en place une sécurisation de la partie supérieure de cette fenêtre, afin d’empêcher toute chute accidentelle à travers cette fenêtre selon le devis de mise en place d’un garde-corps.

S’agissant de la sécurisation de l’accès au toit, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le nouvel accès au toit depuis les parties communes n’est pas sécurisé ce qui nécessite la création d’un nouvel accès au toit ; cet accès doit pouvoir être utilisé par les intervenants en parties communes ; il n’est pas possible de passer par l’appartement de la société HAVERFORD comme elle le préconise ; les nouveaux propriétaires de l’appartement pourraient refuser l’accès au toit via leur appartement du fait de cet accès direct depuis les parties communes,

— il convient que la société HAVERFORD prenne en charge une sécurisation pérenne de cet accès à la toiture et en rembourse le coût à la copropriété.

Sur les frais de remise en état de la cage d’escalier à la suite de deux sinistres liés à des défauts de bâchage lors des travaux de surélévation, le syndicat des copropriétaires indique que la société demanderesse n’a pas indemnisé la copropriété pour les deux sinistres intervenus le 05/02/2020 et le 10/05/2020, du fait d’un défaut de bâchage du toit dans le cadre de ses travaux de surélévation, ayant dégradé la cage d’escalier et certains appartements ; une expertise claire faisant état d’un montant de dommages de 3.469,42 € a été transmise.

Enfin, le syndicat des copropriétaires indique que la réalisation des travaux de surélévation a généré des surcoûts d’électricité et d’eau pour la copropriété ; l’assemblée générale du 27 juin 2016 avait prévu que tous les frais résultant « de cette transformation » devaient rester " exclusivement à la charge du propriétaire des lots 11 et 12 (…) ".

La société HAVERFORD répond que :

— elle n’a jamais pris les engagements invoqués par le syndicat des copropriétaires et encore moins des engagements qui viendraient conditionner la modification du règlement de copropriété ; de plus, les prétendus désordres consécutifs aux travaux de surélévation ne sauraient justifier le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’approuver la modification du règlement de copropriété,

— sur les frais d’échafaudage et de voierie : lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016, la société HAVERFORD s’était engagée à prendre à sa charge le coût de l’échafaudage à la seule condition que le ravalement soit voté et effectué concomitamment à la surélévation, ce qui n’a pas été le cas ; ce n’est que lors de l’assemblée générale du 10 juillet 2017 que les travaux de surélévation ont été votés sur la base du permis de construire de 2017 et il est donc manifeste que le projet de 2016 a été abandonné ; les travaux de ravalement de façade ont été votés lors de l’assemblée générale du 21 juin 2019 ; il n’est pas démontré que les travaux de surélévation et de ravalement aient été exécutés concomitamment et dans la mesure où l’engagement de la société HAVERFORD n’avait plus lieu d’être, il était légitime que les frais d’échafaudage soient réglés par l’ensemble des copropriétaires, le remboursement par la société HAVERFORD n’ayant été prévu ni dans l’assemblée générale de 2017 ni dans celle de 2019,

— sur la fenêtre du 4ème étage de la cage d’escalier : cette fenêtre n’a pas été modifiée et reste conforme au permis de construire ; d’ailleurs, aux termes de son courrier du 7 mai 2024, Monsieur [B] [N], architecte des travaux, rappelle que la fenêtre du 4ème étage n’a pas été modifiée, seule celle du 5ème étage ayant été remplacée par la société JR BAT par une menuiserie extérieure neuve en bois,

— sur la sécurisation de l’accès au toit : avant les travaux de surélévation, il n’existait pas réellement d’accès au toit mais simplement un accès aux combles ; aujourd’hui, en cas de nécessité, il suffit d’accéder au toit depuis la terrasse de l’appartement de la société HAVERFORD au moyen d’une échelle, après l’en avoir avisé au préalable, comme cela a été le cas en décembre 2023 ; il s’agit d’une servitude qui s’appliquera aux futurs propriétaires de l’appartement ; dès lors, il est manifeste que l’accès au toit prévu depuis l’appartement de la société HAVERFORD est une solution bien plus pérenne et sécurisante que l’accès qui existait préalablement,

— sur les frais de remise en état de la cage d’escalier : les sinistres évoqués par le syndicat des copropriétaires ont fait l’objet d’une déclaration à l’assurance de la copropriété, sans aucun recours contre la société responsable, la société JR BAT ; le premier sinistre a été indemnisé par l’assurance du syndicat des copropriétaires ; s’agissant du second sinistre, le courtier en assurances a sollicité une facture pour régler au syndicat des copropriétaires le montant des dommages subis dans les parties communes et reste à ce jour toujours dans l’attente de la communication de cette facture,

— sur les frais d’électricité : le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement d’un prétendu surcoût d’électricité d’un montant de 427 € prétendument généré par les travaux de surélévation, et ce sans aucun fondement ni justificatif probant ; cette demande est en tout état de cause malvenue dans la mesure où la société HAVERFORD a accepté de mettre gracieusement à la disposition du syndicat des copropriétaires son local au sous-sol pour permettre l’adduction d’eau au moment des opérations de ravalement.

***

1 – S’agissant de la demande relative à la prise en charge des frais d’échafaudage et de voierie y afférents :

Comme précédemment énoncé, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016 qu’aux termes de la résolution n° 15 votée, " le copropriétaire des lots 11 et 12 [soit la société HAVERFORD] s’engage à prendre à sa charge le coût de l’échafaudage en façade dès lors que le ravalement serait voté et effectué concomitamment à la surélévation ".

Contrairement à ce qu’indique la société HAVERFORD, il ressort de la lecture de cette résolution que son engagement n’était pas lié au fait que le ravalement soit voté concomitamment à la surélévation. En effet, lors de l’assemblée générale du 27 juin 2016, qui l’autorisait à réaliser les travaux de surélévation, il n’avait pas été inscrit à l’ordre du jour la question des travaux de ravalement. Dès lors, si les travaux de surélévation et de ravalement avaient dû être votés concomitamment, soit lors de la même assemblée générale des copropriétaires de 2016, l’engagement pris par la société HAVERFORD aurait été sans objet dès le départ.

Ainsi, l’engagement pris par la société HAVERFORD était uniquement conditionné au fait que les travaux de ravalement et les travaux de surélévation soient exécutés concomitamment.

L’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2019 a voté les travaux de ravalement (résolution n° 20). L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 8 novembre 2019 a voté un nouveau devis de ravalement de la société JRBAT à la suite de la découverte de plomb sur la façade (résolution n° 4) et intégrant des frais d’échafaudage de 15.038 € HT et des frais de voirie de 600 € HT, soit 17.201,80 € TTC au global (pièces 3 et 4 du syndicat des copropriétaires).

Il ressort de l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par la société HAVERFORD au titre des travaux de surélévation mais aussi des travaux de ravalement de façade que les dates prévues de réalisation des travaux étaient du 30 novembre 2019 au 30 avril 2020 (pièce 12 du syndicat des copropriétaires). Par ailleurs, Monsieur [V] [Z], gérant de la société HAVERFORD, a écrit le 25 avril 2020, au conseil syndical que « les travaux ont repris et avant bien tant pour la surélévation que le ravalement ». Ces éléments permettent de démontrer que les travaux de ravalement de façade ainsi que les travaux de surélévation ont bien été réalisés concomitamment.

Ainsi, les conditions de réalisation de l’engagement pris par la société HAVERFORD, en sa qualité de copropriétaire, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016, ont été remplies, ce qui oblige celle-ci à rembourser le syndicat des copropriétaires des frais d’échafaudage et de voirie afférents. De plus, il n’est ni contesté ni discuté par les parties le montant de ces frais ni le fait que le syndicat des copropriétaires les ait payés.

La société HAVERFORD sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.201,80 € TTC.

2 – S’agissant des autres demandes indemnitaires :

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires vise, dans le « par ces motifs » de ses dernières conclusions, l’ensemble des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, sans toutefois être plus précis sur le fondement de ses demandes reconventionnelles.

En application de l’article 12 du code de procédure civile faisant obligation au juge de donner ou de restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il convient de retenir, au vu des moyens de faits développés, que le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la société HAVERFORD sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit en son premier alinéa que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles ses locataires.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Dès lors qu’un trouble est constaté, le tribunal doit ordonner la cessation du trouble dont il a constaté l’existence (ex. : Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n° 16-21.087).

En l’espèce, s’agissant de la fenêtre du 4ème étage de la cage d’escalier, il ressort des éléments de la procédure que cette fenêtre se retrouve « coupée en deux » par l’escalier menant au 5ème étage, cet élément n’étant contesté par aucune des parties à la présente procédure.

Il est établi que la fenêtre du 4ème étage de l’immeuble n’a fait l’objet d’aucune modification au cours des travaux de surélévation notamment en raison du caractère historique de la façade (courrier du 7 mai 2024 de Monsieur [B] [N], architecte des travaux, pièce n° 29 de la société HAVERFORD). Dès lors, le positionnement de cette fenêtre après travaux résulte du seul fait de la réalisation du nouvel escalier, qui était prévu dans le permis de construire obtenu par la société HAVERFORD.

Il sera rappelé que les travaux de surélévation réalisés ont été autorisés par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale en date du 27 juin 2016.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette situation n’a fait l’objet d’une information suffisamment claire dans les documents communiqués au moment de cette assemblée générale de 2016.

Or, comme précédemment relevé, il n’est pas produit aux débats l’entier dossier technique qui aurait été annexé à la convocation des copropriétaires à cette assemblée générale, de sorte qu’il n’est pas démontré que les travaux réalisés, à l’origine de la position de la fenêtre au regard du nouvel escalier créé, ne sont pas conformes aux travaux autorisés par le syndicat des copropriétaires. Le plan des façades d’avril 2016 et de janvier 2017, ainsi que le constat de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023 versés aux débat (pièces n° 19 et 20 du syndicat des copropriétaires) ne permettent pas de démontrer la non-conformité alléguée. Il sera également souligné que l’avis technique du 4 novembre 2023 établi par l’architecte de l’immeuble (pièce 18 du syndicat des copropriétaires) fait état de la fenêtre du 5ème étage et non de celle du 4ème étage.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une non-conformité des travaux réalisés avec ceux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, qui serait à l’origine d’un trouble anormal de voisinage venant justifier sa demande indemnitaire portant sur la fenêtre du 4ème étage de l’immeuble. Il sera en conséquence débouté de cette demande.

Sur la sécurisation de l’accès de toit, il est constant qu’antérieurement à la réalisation des travaux de surélévation par la société HAVERFORD, l’accès au toit se faisait par les combles. Après la modification des combles en appartement, il a été créé une trappe d’accès au toit, accessible depuis les parties communes de l’immeuble.

Il résulte de l’avis technique de l’architecte Monsieur [S] [G], produit par le syndicat des copropriétaires, en date du 4 novembre 2023, que « le châssis formant accès au toit a été déplacé vers l’égout du toit afin de permettre une petite extension du logement situé au dernier étage sur le volume de la cage d’escalier. Cette disposition rend l’accès au toit très difficile, faute de place pour installer une échelle correctement et de manière sécure, et dangereux dans la mesure où l’accès proprement dit à la toiture se fait en bas de pente, c’est-à-dire face au vide ».

Il résulte de cet avis que l’absence de sécurisation de l’accès au toit résulte des travaux de surélévation réalisés par la société HAVERFORD. Toutefois, il n’est produit aucun élément venant démontrer que ces travaux ne sont pas conformes à ceux autorisés par l’assemblée générale du 27 juin 2016.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une non-conformité de ces travaux qui serait à l’origine d’un trouble anormal de voisinage venant justifier sa demande indemnitaire portant sur la sécurisation de l’accès au toit de l’immeuble. Il sera en conséquence débouté de cette demande.

En conséquence de ce qui précède, il convient également de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires d’être autorisé à réaliser, à ses frais avancés dont le montant sera imputé sur le prochain relevé de charges de la société HAVERFORD, les travaux suivants :

— une sécurisation de la partie supérieure de la fenêtre du 4ème étage de l’escalier, afin d’empêcher tout chute accidentelle à travers cette fenêtre,

— une sécurisation de l’accès au toit.

Sur le surcoût des frais d’électricité lié à la réalisation des travaux de surélévation, outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage lié à ces travaux, la seule pièce produite consiste en des évaluations de consommations d’électricité comprises entre juillet 2019 et juin 2021. Cette pièce ne permet pas de savoir si ces consommations d’électricité correspondent aux consommations réelles de l’immeuble en cause. De plus, si elle permet de constater une augmentation de la consommation entre novembre 2019 et décembre 2020/janvier 2021, elle ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre cette consommation et la réalisation des travaux, objet du présent litige.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de cette demande.

Enfin, sur les frais de remise en état de la cage d’escalier, il est constant et non débattu par les parties que deux sinistres dégâts des eaux, intervenus les 5 février et 10 mai 2020 dans la cage d’escalier, ont fait l’objet d’une déclaration à l’assurance de la copropriété.

Par ailleurs, les éléments de la procédure montrent que le premier sinistre a été indemnisé par l’assurance de la copropriété mais pas le second sinistre, dans la mesure où l’origine de ce sinistre provient d’une partie privative, à savoir le logement de la société HAVERFORD.

Il résulte de l’expertise amiable contradictoire produite (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) que le dégât des eaux du 10 mai 2020 est dû à des infiltrations par la couverture, en travaux au moment des faits, à la suite de fortes pluies, le bâchage réalisé ayant été insuffisant et la protection des fenêtres absente.

Par ailleurs, cette expertise indique également au titre des désordres subis qu’il s’agit de désordres d’embellissement de la cage d’escalier entre les 2ème et 3ème étages ainsi qu’entre les 3ème et 4ème étages de l’immeuble.

Ainsi, la matérialité des désordres est établie. Ces désordres affectent les parties communes de l’immeuble sur trois étages, ce qui caractérise l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En outre, il convient de souligner que la société Prismes assurance, en sa qualité de courtier d’assurance de la société HAVERFORD, a accepté de prendre en charge l’indemnisation des désordres subis du fait de ce sinistre. Elle a sollicité à cette fin auprès de Monsieur [Z], gérant de la société HAVERFORD, la production de la facture des travaux de remise en état. Or, contrairement à ce que soutient la société HAVERFORD dans le cadre de la présente instance, il n’est pas démontré que cette demande ait été relayée au syndicat des copropriétaires.

L’expertise amiable produite permet d’évaluer les dommages à la somme de 3.469,42 € et il conviendra en conséquence de condamner la société HAVERFORD au paiement de cette somme en indemnisation du préjudice justifié subi par le syndicat des copropriétaires.

IV – Sur les autres demandes

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La société HAVERFORD, succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, elle sera également condamnée au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la société HAVERFORD sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société HAVERFORD de sa demande d’annulation des résolutions n° 1 à 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] en date du 5 avril 2022,

Déboute la société HAVERFORD de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à lui payer la somme de 126.800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait de la dépréciation de son bien ainsi que la somme de 209.280 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive correspondant à la décote de 40 % du prix de vente actuel,

Déboute la société HAVERFORD de sa demande d’homologation du projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division,

Condamne la société HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] la somme de 17.201,80 € TTC au titre des frais d’échafaudage et de voierie,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] de sa demande d’indemnisation en réparation des préjudices subis au titre de la fenêtre du 4ème étage,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] de sa demande d’indemnisation en réparation des préjudices subis au titre de l’agrandissement de l’appartement du 4ème étage et de la complexification de l’accès au toit,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] de sa demande d’indemnisation en réparation des préjudices subis au titre du surcoût d’électricité,

Condamne la société HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] la somme de 3.469,42 € au titre de l’indemnisation des préjudices subis en raison des sinistres résultant du défaut de bâchage du toit,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] de ses demandes d’être autorisé à réaliser, à ses frais avancés dont le montant sera imputé sur le prochain relevé de charges de la société HAVERFORD, les travaux suivants :

— une sécurisation de la partie supérieure de la fenêtre du 4ème étage de l’escalier, afin d’empêcher tout chute accidentelle à travers cette fenêtre,

— une sécurisation de l’accès au toit.

Condamne la société HAVERFORD aux entiers dépens,

Condamne la société HAVERFORD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société HAVERFORD de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 13] le 13 Novembre 2025,

Le Greffier, Le Président,