TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [Z]

Préfecture de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05738 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADXV

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDERESSE

Madame [U] [Z]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05738 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADXV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2010, [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti à Madame [U] [Z] un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 2] (escalier J, 2ème étage, porte 163) à [Localité 7] incluant une cave pour un loyer mensuel hors charges de 288,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [U] [Z] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 453,21 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Madame [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion de Madame [U] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [U] [Z] à payer à titre provisionnel la somme de 6 481,33 euros suivant décompte arrêté au 8 avril 2025 (terme de mars 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé majoré des charges jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Madame [U] [Z] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 28 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 7 492,40 euros selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus et s’en est rapporté s’agissant de l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Madame [U] [Z], comparante en personne et accompagnée de son assistante sociale, a contesté le montant de la dette indiquant avoir effectué un règlement avant l’audience ne figurant pas dans le décompte du bailleur, et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 50 euros par mois en plus du loyer courant, en déclarant percevoir une retraite de l’ordre de 1 200 euros par mois, avoir déposé une demande de « FSL énergie » et bénéficier d’un moratoire de 12 mois qui lui a été accordé par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] par décision du 10 juillet 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025.

À la demande du juge, [Localité 6] HABITAT-OPH a par note reçue au greffe le 29 octobre 2025 produit un décompte actualisé de sa créance arrêtée à la somme de 7 033,75 euros terme de septembre 2025 inclus, tenant compte du versement effectué par la locataire le 28 octobre 2025 d’une somme de 458,65 euros.

Madame [U] [Z] a été invitée à préciser si le moratoire imposé par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] était entré en vigueur. Elle n’a pas répondu à cette demande dans le cours de délibéré.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 2 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat (article 13.2) a été signifié à Madame [U] [Z] le 23 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 453,21 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai visé au commandement) et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il ressort en outre des éléments versés aux débats que la décision de recevabilité du dossier de surendettement de Madame [U] [Z] est intervenue le 24 avril 2025, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

[Localité 6] HABITAT-OPH est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 février 2025.

Sur la dette de loyers, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour la dette incluse au plan

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2003 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L.733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code.

En l’espèce, le décompte locatif produit en cours de délibéré par [Localité 6] HABITAT-OPH démontre qu’au jour de l’audience Madame [U] [Z] avait repris le paiement du loyer et des charges.

En outre, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] a imposé le 10 juillet 2025 au profit de la locataire une suspension de l’exigibilité de la créance locative d’une durée de 12 mois, dont on supposera faute de réponse de la défenderesse à la demande du juge, qu’elle est entrée en vigueur à l’expiration du délai de recours d’un mois des articles L.733-10 et R.733-6 du code de la consommation, soit à compter du 10 août 2025 et que cette mesure est donc toujours en cours.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 10 novembre 2026 (12 mois + 3 mois) et d’accorder à Madame [U] [Z] s’agissant de la dette de loyers et de charges concernée par la procédure de surendettement, soit la somme de 6 527,56 euros (incluant 157,66 euros de frais de contentieux facturés le 8 janvier 2025 relevant en principe des dépens), des délais de paiement sous la forme d’un moratoire total jusqu’à la mise en place du plan de désendettement qui réglera le sort de la dette.

Sur la dette de loyers, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour la différence entre la dette à la date de l’état des créances et la dette au jour de l’audience

Il existe une partie de la dette locative non incluse au plan de surendettement.

Il est constaté une reprise effective du paiement du loyer et des charges au jour de l’audience malgré cette augmentation de la dette.

Le décompte produit fait apparaître un solde débiteur de 7 033,75 euros; la somme de 6 527,56 euros étant incluse dans le plan, la dette postérieure à l’état des créances et de 506,19 euros.

La débitrice apparaissant orientée vers un plan de réaménagement des dettes, il convient en opportunité d’accorder un moratoire pour le paiement de cette dette hors plan, afin de ne pas aggraver la situation de la locataire qui a repris le paiement des loyers courants, et ce jusqu’à la mise en place du plan.

Il sera donc constaté au dispositif l’existence de cette créance du bailleur au titre des loyers et charges hors plan, avec condamnation provisionnelle en paiement.

Dès lors, soit la débitrice actualisera sa dette de loyers et charges dans le cadre de la procédure de surendettement et cette dette actuellement hors plan sera réglée dans le cadre du plan de désendettement ; à défaut pour la locataire d’effectuer en temps utile les démarches pour intégrer cette dette au plan, il convient de dire qu’elle la réglera auprès du bailleur conformément à sa proposition faite à l’audience par mensualités de 50 euros jusqu’à complet apurement, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En cas de mise en place d’un plan de désendettement, celui-ci devra être impérativement respecté, la clause résolutoire retrouvant à défaut son plein effet. De même, à défaut pour la locataire d’actualiser sa dette dans le cadre de la procédure de surendettement et de respecter les délais accordés, la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

En toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et des charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

En cas de jeu de la clause résolutoire dans les conditions ci-dessus rappelées :

Le jeu de la clause résolutoire entraînera l’engagement de la procédure d’expulsion, ainsi que le paiement par la défenderesse d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, jusqu’à son départ effectif. La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles comme précisé au dispositif.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [U] [Z], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer, déduction faite de la somme de 157,66 euros de frais de contentieux incluse au moratoire.

Sa situation économique commande toutefois de rejeter la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS la résolution du bail conclu entre [Localité 6] HABITAT-OPH et Madame [U] [Z] le 27 mai 2010 portant sur un logement incluant une cave situé [Adresse 2] (escalier J, 2ème étage, porte 163) à [Localité 7] à la date du 24 février 2025 par l’effet de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

CONDAMNONS Madame [U] [Z] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 7 033,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 453,21 euros du 23 décembre 2024 date du commandement de payer jusqu’au 24 avril 2025 date de recevabilité de la demande de surendettement, conformément aux dispositions de l’article L.722-14 du code de la consommation,

POUR LA DETTE INCLUSE AU PLAN DE SURENDETTEMENT (6 527,56 euros dont 157,66 euros de frais de contentieux relevant normalement des dépens)

ACCORDONS à Madame [U] [Z] un moratoire de paiement total jusqu’au 10 novembre 2026, avec suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail,

PRÉCISONS que les délais de paiement prévus au plan devront être respectés par Madame [U] [Z] pour continuer à suspendre les effets de la clause résolutoire, et qu’à défaut de respecter les délais de paiement prévus au plan de surendettement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

RAPPELONS qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant un mois, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

POUR LA DETTE HORS PLAN DE SURENDETTEMENT (506,19 euros)

ACCORDONS à Madame [U] [Z] un moratoire de paiement total pour la dette de 506,19 euros non incluse au plan de surendettement jusqu’au 10 novembre 2026, avec suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail,

PRÉCISONS que lorsque le plan de surendettement sera élaboré, Madame [U] [Z] devra actualiser à son initiative la dette auprès de la commission de surendettement, les délais de paiement prévus au plan devront être respectés par la locataire pour continuer à suspendre les effets de la clause résolutoire, et qu’à défaut de respecter les délais de paiement prévus au plan, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

PRÉCISONS que si Madame [U] [Z] n’actualise pas sa dette auprès de la commission de surendettement, cette dette non incluse au plan devra être réglée en 11 mensualités, soit 10 mensualités de 50 euros et paiement du solde à la 11ème mensualité, la première mensualité étant payable le premier mois de la mise en place du plan de surendettement,

DISONS qu’en cas de non-respect, le cas échéant, de ces mensualités, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

RAPPELONS qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant un mois, la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DISONS que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera immédiatement résilié et que Madame [U] [Z] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code,

DISONS qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, [Localité 6] HABITAT-OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [Z] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS, en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, le montant de l’indemnité d’occupation mise mensuellement à la charge de Madame [U] [Z] au montant du loyer et des charges en cours à la date de la résolution du contrat,

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux,

DISONS que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l’année dépasseraient le montant des provisions versées,

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [U] [Z] à payer cette indemnité d’occupation mensuellement à [Localité 6] HABITAT-OPH jusqu’à la libération effective du logement,

REJETONS le surplus des demandes présentées et non satisfaites,

CONDAMNONS Madame [U] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

DISONS que la présente ordonnance sera notifiée au préfet de [Localité 6].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.