TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à Mme [U] [S]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à M. [H] [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04141 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VOY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Provence Métropole Logement anciennement dénommé Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [S] [U], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [T] [H] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er novembre 2012, L’office public Habitat [Localité 5] Provence a consenti un bail d’habitation à M. [T] [H] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 341,21 euros et d’une provision pour charges de 150,57 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1754,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [T] [H] [I] le 14 avril 2025.

Par assignation du 9 juillet 2025, L’office public Habitat Marseille Provence devenu Provence Métropole Logement a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [T] [H] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2523,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juillet 2025,260 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, L’office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 novembre 2025, s’élève désormais à 3454,02 euros. L’office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais des paiements ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

M. [T] [H] [I] expose être bénéficiaire des allocations chômage pour 1113 euros mensuel, avoir un enfant en résidence alternée et que les allocations logement ont été coupées. Il sollicite l’octroi de délais de paiement, estimant pouvoir payer 95 euros en plus du loyer courant par mois, et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [H] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Le bailleur produit au débat un extrait k-bis à jour au 28 août 2025 indiquant un changement de sa dénomination sociale, pour se dénommer désormais Provence Métropole Logement (PML).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1754,09 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 juin 2025.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 602,71 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement ou à son mandataire.

En l’espèce, la société L’office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, M. [T] [H] [I] lui devait la somme de 3454,02 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [H] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [T] [H] [I] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 96 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [H] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 2012 entre L’office public Habitat [Localité 5] Provence, d’une part, et M. [T] [H] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 19 juin 2025,

CONDAMNE M. [T] [H] [I] à payer à L’office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement la somme de 3454,02 euros (trois mille quatre cent cinquante-quatre euros et deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [T] [H] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 96 euros (quatre-vingt-seize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [H] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [H] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [T] [H] [I] sera condamné à verser à L’office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 602,71 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE L’office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [T] [H] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2025 et celui de l’assignation du 9 juillet 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge