TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pauline LE MORE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54I7

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HOCHE VIVALDI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [M] [Y], es qualité de curatrice

comparant en personne assisté de M^e Pauline LE MORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0277

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08720 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54I7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/12/2014, la SCI FEDER LONDRES, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SCI HOCHE VIVALDI, a donné à bail à [E] [T] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], 3ème étage, lot 33, pour un loyer mensuel initial de 1512 euros et des charges provisionnelles de 117,50 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/06/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 5376,25 euros.

Par actes de commissaire de justice délivré en date du 04/09/2024 à étude, la SCI HOCHE VIVALDI a fait assigner [E] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 17/10/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 21/01/2025 et faisait l’objet d’un renvoi pour avis à la curatrice du défendeur, avant d’être examinée à l’audience du 28/04/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures soutenues oralement, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

débouter [E] [T] de toutes ses demandes ; constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [E] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la SCI HOCHE VIVALDI à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner [E] [T] au paiement d’une somme provisionnelle de 9013,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 04/04/2025, avril 2025 inclus ;condamner [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer révisable et aux charges récupérables sur justificatifs ; condamner [E] [T] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation CCAPEX.

[E] [T], assisté de [M] [Y] en sa qualité de curatrice renforcée et représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :

— désigner un médiateur judiciaire, radier la présente instance et réserver les dépens ;

— à titre principal : renvoyer l’affaire dans l’attente d’une proposition de plan par la curatrice ;

— subsidiairement : rejeter les demandes de la SCI HOCHE VIVALDI, suspendre les effets de la clause résolutoire, accorder des délais de paiement suspensifs de 36 mois, condamner la SCI HOCHE VIVALDI à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, ils era renvoyé aux écritures des parties reprises oralement pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Le diagnostic social et financier étant transmis à la bailleresse au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 03/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de renvoi à une autre audience

Cette demande est sans objet, le dossier ayant été examiné et débattu contradictoirement au cours de l’audience du 28/04/2025.

Sur la demande de médiation

En application de l’article 131-1 du code de procédure civile, et à défaut d’accord de la SCI HOCHE VIVALDI, la demande de médiation sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 14/06/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 13/06/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[E] [T] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13/08/2024 à minuit, soit à compter du 14/08/2024.

[E] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant avoir repris le paiement de sloyers, bénéficier depuis avril 2025 d’une mesure de protection, et avoir été victime d’un abus de faiblesse ces dernières années. La SCI HOCHE VIVALDI s’oppose à cette demande.

Il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse que le paiement du loyer a repris depuis septembre 2024, et que le dernier loyer avant l’audience du 28/04/2025 a été intégralement réglé. Comme le soulève [E] [T], la désignation d’une curatrice par jugement du 04/04/2025 permet d’envisager une amélioration de la situation financière et sociale du locataire, qui bénéficie actuellement d’une mesure de protection et d’un accompagnement adapté. La mise en place de cette mesure de protection assurera également l’absence de réitération de faits d’abus de la part de tiers.

Par conséquent, et compte tenu de la reprise des paiements, il y a lieu de faire droit à la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [E] [T], et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux.

Il convient de rappeler que l’ensemble de ces démarches doivent être avisées à la curatrice de [E] [T].

Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et les délais de paiement suspensifs

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte locatif que [E] [T] reste devoir une somme de 9013,50 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 04/04/2025, mois d’avril 2025 inclus, hors frais.

[E] [T] conteste le montant et justifie du versement de la somme de 200 euros effectué le 03/04/2025.

Compte tenu de la contestation sérieuse sur le montant de la dette, et de l’évidence requise en référé, il y a lieu de fixer la dette provisionnelle à 8813,50 euros au 04/04/2025.

Il convient en conséquence de condamner [E] [T] au paiement provisionnel de la somme de 8813,50 euros sous réserve des loyers et charges échus et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Compte tenu de la reprise des paiements, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs à hauteur de 244 euros par mois selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [E] [T] sera condamné au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, chaque parte conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

DECLARE sans objet la demande de renvoi à une autre audience ;

REJETTE la demande de médiation ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 14/08/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], 3ème étage, lot 33, par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [E] [T] à payer à la SCI HOCHE VIVALDI la somme provisionnelle de 8813,50 euros au titre des loyers et charges dus au 04/04/2025, mois d’avril 2025 inclus, hors frais, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [E] [T] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 244 euros, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [E] [T] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que la SCI HOCHE VIVALDI pourra alors faire procéder à l’expulsion de [E] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [E] [T] à payer à la SCI HOCHE VIVALDI à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

RAPPELLE que la curatrice de [E] [T] devra être avisée de l’ensemble des démarches effectuées à l’encontre de celui-ci ;

DIT que chaque partie conservera ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection