TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE ; Maître Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RIB

N° MINUTE :

13-2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBIILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [G] [B] veuve [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2024

Délibéré le 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4RIB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mars 1992, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [Z] et à Madame [G] [B], portant sur des locaux d’habitation situés au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 5] et sur un emplacement de stationnement.

Monsieur [K] [Z] est décédé le 4 juin 2023 et Madame [G] [B] est restée, seule, titulaire du bail.

Se plaignant, depuis novembre 2022, d’infractions au contrat de bail commises par ses locataires et des nuisances de plus en plus importantes générées par leur fils, Monsieur [P] [Z], la bailleresse a reçu Madame [G] [B] courant mars 2023 puis, lui a adressé une sommation d’avoir à cesser les troubles le 1er décembre 2023.

La RIVP a ensuite fait assigner Madame [G] [B], par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du contrat de bail, aux torts exclusifs du preneur,l’expulsion immédiate de Madame [G] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec suppression du délai légal de deux mois prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation à lui verser la somme de 5 239,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024, échéance du mois de février incluse,sa condamnation à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,sa condamnation à payer les entiers dépens de la procédure.

Elle expose, au visa des articles 7b de la loi du 6 juillet 1989, R 1334-31 du code de la santé publique et 1735 du code civil, que la locataire ne respecte pas son obligation de jouissance paisible des lieux loués et se trouve à l’origine de troubles de voisinages du fait des agissements agressifs et violents de son fils, qui fait régner un climat de terreur au sein de l’immeuble et se conduit de manière particulièrement incivile. Elle produit les courriers qu’elle a envoyés à Madame [G] [B] aux fins de rappel de ses obligations et de sommation, ainsi que des attestations de différents voisins et la plainte de l’une d’entre eux.

Lors de l’audience du 16 octobre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et demandé que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à une somme équivalente au loyer majoré de 30% outre les charges. Elle a également actualisé le montant de la dette à 5 444,19 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [G] [B], représentée par son conseil, a déposé des conclusions et demandé :

à titre principal :

de débouter la RIVP de la demande de résiliation judiciaire du bail,à titre subsidiaire :

de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,de maintenir le montant de l’indemnité d’occupation à laquelle elle pourrait être condamnée à une somme équivalente au montant du loyer sans majoration et de charges.de débouter la RIVP de sa demande en paiement de l’arriéré locatif,d’écarter l’exécution provisoire,de dire que chacun conserve à sa charges ses frais et dépens.A titre infiniment subsidiaire :

de déduire la somme de 91 euros du montant de l’arriéré locatif, correspondant aux frais d’assurance facturés par la RIVP depuis le mois d’octobre 2021

Au soutien de sa demande de débouté de la résiliation judiciaire du bail, Madame [G] [B] fait valoir que les troubles ont cessé depuis que son fils, bénéficiant d’une reconnaissance adulte handicapé à hauteur de 80%, a été hospitalisé, qu’il est désormais suivi dans un CMP et qu’elle a débarrassé le jardinet de ses affaires personnelles. Subsidiairement, elle fait valoir que sa situation et son ancienneté dans les lieux justifient que les plus larges délais lui soient accordés pour quitter son logement. Elle estime que les frais d’assurance facturés par la RIVP ne sont pas dus puisqu’elle a souscrit un contrat d’assurance depuis 2018.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties au greffe.

Madame [G] [B] a justifié, dans le cours du délibéré et comme elle y avait été autorisée, de la souscription d’un contrat d’assurance depuis 2018. En réponse, la RIVP a adressé les relances envoyées à la locataires entre 2018 et 2024 d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 du code civil et de l’article 7b) de la loi du 7 juillet 1989 que le locataire est tenu d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il en résulte notamment que la jouissance paisible impose d’occuper les lieux loués sans créer aux autres occupants de l’immeuble des troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage

Les articles 1224, 1227 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations.

Il a déjà été jugé par la Cour de Cassation que le bail pouvait être résilié au motif que le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef, quand bien même le fauteur de troubles serait un enfant majeur du preneur (Civ. 3ème 10 novembre 2009 n°09-11.027).

Il est de jurisprudence constante que le juge apprécie si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation, au jour où il statue sur la demande de résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la RIVP produit le contrat de bail qui prévoit que le locataire doit se conformer au règlement intérieur de l’immeuble et verse ce règlement aux termes duquel il est indiqué que le preneur ne peut étendre du linge ni disposer aucun objet sur les balcons, loggias ou fenêtre qui nuiraient à l’aspect de l’immeuble ou à son aspect intérieur.

Elle soutient que Madame [G] [B] a enfreint ce règlement en privatisant le jardin de la résidence mais n’apporte aucune pièce de nature à en justifier à l’exception d’une lettre de mise en demeure du 29 novembre 2022 ne permettant pas d’objectiver les faits.

Ce motif apparaît ainsi inopérant. En tout état de cause, il n’est pas contesté par la demanderesse le jour de l’audience que Madame [G] [B] a débarrassé les lieux.

S’agissant des troubles occasionnés par le fils de cette dernière, il résulte du contrat de bail et de la loi que le preneur doit user paisiblement des lieux loués et s’abstenir en tout circonstance de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou le repos des voisins ou être contraire à l’excellente tenue de l’immeuble.

Or la RIVP verse aux débats neuf attestations rédigées entre le mois de juillet 2023 et octobre 2024 émanant de sept locataires différents et de la gardienne, dénonçant le comportement de Monsieur [P] [Z].

Toutefois, il résulte de ces témoignages que le comportement incriminé a débuté seulement il y a «plusieurs semaines », voire « plusieurs mois » soit très récemment par rapport à l’ancienneté du bail et de l’occupation des lieux par Madame [G] [B] et son fils, âgé de 33 ans, qui a toujours demeuré dans les lieux.

Par ailleurs, il ressort de l’ensemble de ces attestations qu’il est davantage reproché à Monsieur [P] [Z] son attitude incohérente et inquiétante du fait de sa santé mentale, qui est mise en avant par plusieurs voisins, que par son comportement directement agressif à l’encontre des occupants de l’immeuble. En effet, seule une locataire déclare avoir été victime, avec son compagnon, de menaces de la part de Monsieur [P] [Z] et évoque une précédente agression trois ans auparavant. Il est, par ailleurs, mentionné une scène d’agression qui s’est cependant déroulée en dehors de l’immeuble.

Ressortent ainsi principalement les nuisances sonores et les incivilités commises par Monsieur [P] [Z] ainsi que l’agression commise par le chien de la famille sur une voisine, faits semblant coïncider avec l’absence momentanée de la mère de l’intéressé.

De plus, ces faits sont contenus sur une période de temps relativement courte puisqu’ils semblent avoir débuté, selon les attestations produites, à partir de l’été 2023 et que Madame [G] [B] justifie de l’hospitalisation de son fils à la fin du mois de novembre 2023 jusqu’en février 2024.

Postérieurement à cette hospitalisation, hormis l’agression de l’une des voisines par le chien de la famille, il n’a pu être reproché à Monsieur [P] [Z] que le seul fait d’avoir été vu, le 3 octobre 024, en train d’escalader une grille.

Le climat délétère décrit par la RIVP n’apparaît ainsi pas caractérisé et les troubles générés par Monsieur [P] [Z], dont le handicap à plus de 80% n’est pas contesté, ne sont pas de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail qui lie les parties depuis plus de trente années.

Par conséquent, la RIVP sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers et des charges convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte arrêté au 16 octobre 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 5 444,19 euros, échéance du mois de septembre incluse.

Elle verse les avis d’échéance depuis le 1er avril 2019, date à compter de laquelle la dette s’est formée.

La dette apparaît ainsi bien caractérisée en son principe. Concernant le montant, Madame [G] [B] sollicite que soit déduite la somme de 90 euros correspondant à la facturation de la souscription d’une assurance pour le compte de la locataire alors que cette dernière justifie, pendant le cours du délibéré, en avoir souscrit une depuis le 6 avril 2018.

Néanmoins, la RIVP produit des courriers envoyés, à compter du 20 avril 2018, à Monsieur [K] [Z] puis, à compter du mars 2024, à Madame [G] [B], démontrant qu’elle n’a eu de cesse de solliciter auprès de ses locataires la justification de la souscription d’une telle assurance et l’avertissement qu’à défaut, une assurance pour leur compte serait souscrite.

Les sommes que la RIVP a ainsi engagées, faute pour les locataires d’avoir justifié à temps de s’être acquitté d’une obligation essentielle, doivent ainsi lui être remboursées et c’est donc à bon droit qu’elle les leur a facturées.

Ainsi, Madame [G] [B] sera condamnée à verser à la RIVP la somme de 5 444,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût de la sommation du 1er décembre 2023 qui n’est pas un acte essentiel à la procédure,

La situation économique respective des parties et l’issue du litige commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la RIVP de la demande formée à ce titre.

Au regard de la solution apportée au litige, rien ne justifie que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée. Elle sera donc rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation de Madame [G] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [G] [B] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 5 444,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus,

DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [B] aux dépens, à l’exclusion du coût de la sommation du 1er décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier La Juge