TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/07803

N° Portalis 352J-W-B7G-CXEBU

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

28 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CHAN

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Valérie FEDER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2137

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [P] [G]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Hanna GOUTIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1354

Décision du 03 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/07803 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXEBU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique.

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024,tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2015, la SCI CHAN a donné à bail à Monsieur [P] [G] [X] ès qualités d’entrepreneur individuel exerçant une activité artisanale sous l’enseigne INNOVA CASA, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] Paris dans le 13ème arrondissement, à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer mensuel au principal de 1.300 euros.

La destination est la suivante : activité commerciale, industrielle ou artisanale, sauf nuisances ou restaurant.

Par acte extrajudiciaire du 7 octobre 2020, la SCI CHAN a fait délivrer à Monsieur [P] [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 22.680 euros au titre d’une dette locative et la somme de 231,13 euros au titre du coût de l’acte.

Par exploit de commissaire de justice du 28 juin 2022, la SCI CHAN a fait assigner Monsieur [P] [G] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

CONSTATER l’ancienneté du défaut de paiement des loyers et charges dus par Monsieur [P] [G] [X] malgré le commandement de payer du 7octobre 2020 ; JUGER la SCI CHAN bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;En conséquence,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à la date du 8 novembre 2020 ;FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant mensuel du dernier loyer facturé, charges, accessoires et le cas échéant TVA en sus qui seront dues jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, soit la somme mensuelle de 3 169 euros par mois ;CONDAMNER Monsieur [P] [G] [X] à payer à la SCI CHAN les sommes en principal de :54 594 € au titre des indemnités d’occupation échues à compter du 8 novembre au 31 mai 2021 ;5.459,40 € au titre de la clause pénale due sur les loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2021 ;10% des indemnités d’occupation dues au titre de la clause pénale à [sic] pour la période postérieure à cette date jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

A titre subsidiaire dans l’hypothèse dans laquelle le juge ne fixerait pas le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant mensuel du dernier loyer facturé CONDAMNER Monsieur [X] [P] [G] à payer à la SCI CHAN la somme de 25.920 € au titre des indemnités d’occupation échues du l er février 2021 jusqu’au 31 mai 2022 et la somme de de 2 592,0 € au titre de la clause pénale correspondante due sur les loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2022 ;

DIRE que ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité ;

ORDONNER que la bailleresse conserve le dépôt de garantie et ce conformément dispositions du bail ;

A titre très subsidiaire dans l’hypothèse à laquelle le Tribunal considérerait que le bail du 10 janvier 2015 est un bail civil ;

PRONONCER la résiliation du bail du 10 janvier 2015 au visa de l’article 1741 du Code civil ;

CONDAMNER Monsieur [P] [G] [X] à régler à la SCI CHAN la somme de 25.920 euros au titre des loyers dus et arrêtés au 31 mai 2022 et aux indemnités d’occupation majorées a compter de jugement prononçant ladite résiliation et la somme de de 2 592,0 € au titre de la clause pénale correspondante due sur les loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2022 ;

En toute hypothèse,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [P] [G] [X] et de tout occupant de son chef dans les lieux, avec l’aide d’un Serrurier, l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] Publique s’il y a lieu ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en application des articles 65 et 66 de la Loi du 9 juillet 1991 ;

CONDAMNER Monsieur [P] [G] [X] à payer à la SCI CHAN la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [P] [G] [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 7 octobre 2020 d’un montant de 259,02 euros et de tous actes d’exécution de la décision à intervenir ;

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2023 la SCI CHAN demande au tribunal judiciaire de Paris de :

constater l’ancienneté du défaut de paiement des loyers et charges dus par Monsieur [P] [G] [X] malgré le commandement de payer du 7 octobre 2020 ;

la juger bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à la date du 8 novembre 2020 ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant mensuel du dernier loyer facturé, charges, accessoires et le cas échéant TVA en sus qui seront dues jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, soit la somme mensuelle de 3.240 euros par mois ;

condamner Monsieur [P] [G] [X] à lui payer les sommes en principal de :

74.520 euros au titre des indemnités d’occupation échues à compter du 8 novembre [sic] au 30 juin 2023 ;

7.452 euros au titre de la clause pénale due sur les loyers et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2023 ;

10% des indemnités d’occupation dues au titre de la clause pénale à pour la période postérieure à cette date jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

A titre subsidiaire dans l’hypothèse dans laquelle le juge ne fixerait pas le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant mensuel du dernier loyer facturé,

condamner Monsieur [X] [P] [G] à lui payer la somme de 37.260 euros au titre des indemnités d’occupation échues du 1er février 2021 jusqu’au 31 mai 2022 et la somme de de 3.726 euros au titre de la clause pénale correspondante due sur les loyers et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2023 ;

dire que ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité ;

ordonner qu’elle conserve le dépôt de garantie et ce, conformément aux dispositions du bail ;

A titre très subsidiaire dans l’hypothèse à laquelle le tribunal considérerait que le bail du 10 janvier 2015 n’est pas un bail commercial ou est un bail civil,

prononcer la résiliation du bail du 10 janvier 2015 au visa de l’article 1741 du code civil ;

condamner Monsieur [P] [G] [X] à lui régler la somme de 37.260 euros au titre des loyers dus et arrêtés au 30 juin 2023 et aux indemnités d’occupation majorées à compter de jugement prononçant ladite résiliation et la somme de de 4.500 euros au titre de la clause pénale correspondante due sur les loyers et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2023 ;

En toute hypothèse,

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [G] [X] et de tout occupant de son chef dans les lieux, avec l’aide d’un serrurier, l’assistance du commissaire de police et de la force Publique s’il y a lieu ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en application des articles 65 et 66 de la Loi du 9 juillet 1991 ;

condamner Monsieur [P] [G] [X] à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [P] [G] [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 7 octobre 2020 d’un montant de 259,02 euros et de tous actes d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CHAN énonce:

que le bail a une nature commerciale, comme cela ressort de l’intitulé du bail (location commerciale), de la nature des lieux loués (un local à usage de boutique avec arrière-boutique), de la destination des lieux (activité commerciale, industrielle ou artisanale), de la durée du bail (9 années), et des écritures de Monsieur [P] [G] [X] (reconnaissance de la conclusion d’un bail commercial) ; que si d’aventure le bail était qualifié de dérogatoire, il serait de toutes façons devenu commercial par transmutation, au-delà de la durée légale du bail dérogatoire ; que si le bail était qualifié de civil, la résiliation judiciaire du bail ainsi qualifié serait justifié par les impayés de loyers ; que s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer du 7 octobre 2020 est demeuré infructueux, le délai d’un mois ayant expiré le 7 novembre 2020 ; que les règlements qui sont intervenus après l’acquisition de la clause résolutoire ne font pas obstacle à son acquisition, ni à la validité du commandement, étant rappelé qu’ils ne soldent pas les loyers dus pour l’année 2020 ; que s’agissant de l’indemnité d’occupation, elle doit être majorée, en application de l’article 9 des conditions générales du bail qui stipule : « En cas d’occupation des lieux après la résolution du contrat, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles» ; que la clause pénale prévue à l’article 9 a vocation à s’appliquer ; que l’article 10 du bail prévoit la rétention du dépôt de garantie ;que les délais de paiement ne peuvent être accordés à un preneur qui a deux années de retard dans ses paiements.

Par conclusions notifiées le 8 février 2023, Monsieur [P] [G] [X] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

rejeter la SCI CHAN de l’ensemble de ses demandes. En conséquence, l’en débouter ;

prononcer la nullité du commandement de payer du 7 octobre 2020 ;

A titre subsidiaire,

juger que l’intégralité des loyers de l’année 2020 et de janvier à mai 2021 ont été réglés;

juger irrecevable et mal fondée la demande de paiement de 54.594 euros au titre des indemnités d’occupation ;

modérer le montant de l’indemnité d’occupation, considérée comme manifestement excessive et la limiter à la somme de 1.620 euros mensuel, correspondant au montant du loyer mensuel taxe et charge comprises ;

modérer les pénalités invoquées à hauteur de 10% des sommes dues, les considérer comme manifestement excessives et les limiter à une somme d’un euro ;

A titre infiniment subsidiaire,

lui accorder des délais de règlement des loyers sur 12 mois, à compter de la décision à intervenir ;

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais;

ordonner la compensation de toute condamnation prononcée à son encontre avec les sommes de 2.013 euros, augmentée des intérêts légaux à compter des 3 septembre 2021 et de 3.238 euros augmentée des intérêts légaux à compter des 23 mars 2022, majorés de cinq points.

En tout état de cause,

condamner la SCI CHAN à lui payer la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [G] [X] énonce :

que l’acte intitulé « Location commerciale » précise dans son article premier que la durée de la location est « consentie pour une durée inférieure à VINGT QUATRE MOIS entiers et consécutifs, sans possibilité ni de prorogation, ni de renouvellement » ; que la location n’a pas fait l’objet d’une quelconque résiliation avant cette période de 24 mois et qu’il s’est maintenu dans les lieux ; qu’il est indiqué de manière spécifique que le bail n’est pas soumis « aux dispositions statutaires du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 mais simplement aux dispositions générales du Code civil (notamment articles 1714 à 1762 du Code Civil) » ; que sa nature dérogatoire n’est pas spécifiée ; que le commandement du 7 octobre 2020 étant exclusivement fondé sur les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 1 er du code de commerce, il doit être déclaré nul et sans effet, dans la mesure où le bail litigieux a une nature civile ; qu’au surplus, le commandement de payer devra être déclaré nul, dans la mesure où, d’une part, les sommes qui étaient dues visées par l’acte ont été partiellement réglées en octobre 2020 et d’autre part, aucune mise en demeure préalable ne lui a été adressée, conformément aux dispositions visées de l’article 145-17 1er du code de commerce ; que l’indemnité d’occupation ne peut être supérieure au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ; que la clause pénale est manifestement excessive ; qu’il en est de même de la rétention du dépôt de garantie ; que cette clause de rétention du dépôt de garantie créé un déséquilibre contractuel à son détriment, le contrat ne prévoyant aucune réciprocité en cas de manquement du bailleur et également au regard du préjudice réel du bailleur, qui n’est de surcroît pas démontré ; que nonobstant la période de crise sanitaire relative au Covid 19 dont il a été personnellement atteint pour l’avoir contracté, il a procédé à plusieurs règlements ; que cela justifie l’octroi de délai de paiement.

La clôture a été prononcée le 23 novembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nature du bail

Il résulte de l’article L.145-1 du code de commerce que le statut des baux commerciaux s’appliquent aux baux des locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Il résulte de l’article L.145-5 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux statuts des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions statutaires.

Il est constat que la nature dérogatoire du bail ne peut être déduite de sa seule durée.

En l’espèce, le bail est destiné à une « activité commerciale, industrielle ou artisanale ». Il est relevé que le preneur dispose d’un identifiant SIREN correspondant à une entreprise individuelle exerçant une activité artisanale réglementée (travaux d’installation d’eau et de gaz), de sorte que l’application du statut des baux commercial aux locaux pris à bail est impérative, sauf s’il ressort de la commune intention des parties qu’elles ont voulu déroger au statut des baux commerciaux par la conclusion d’un bail dérogatoire, conformément à la loi.

Les conditions générales du bail, au demeurant, ni signées, ni paraphées, font apparaître dans leur article 1 qui est dactylographié « une durée inférieure à VINGT QUATRE MOIS entiers et consécutifs, sans possibilité ni de prorogation ni de renouvellement ». Toutefois, la durée stipulée de façon manuscrite sur la page portant la signature des parties est quant à elle de neuf années commençant à courir « le 01 janvier 2015 pour se terminer le 31 décembre 2023 ».

Le tribunal considère que les mentions manuscrites spécifiques relatives à la durée du bail, ajoutées volontairement dans les espaces réservés du contrat, et figurant sur la page portant la signature des parties doivent prévaloir sur la clause subséquente dactylographiée, figurant sur une page portant « conditions générales » ni signée, ni paraphée.

Il est en outre relevé qu’il ne ressort d’aucun écrit contemporain à la signature du bail que les parties ont eu la volonté d’inscrire le bail dans la durée stipulée dans la clause dactylographiée, le preneur s’étant au surplus, maintenu dans les lieux au-delà de cette durée et même de la durée légale de dérogation, sans que le bailleur n’ait manifesté de volonté de reprise à la prétendue échéance de vingt-quatre mois.

Surabondamment, la seule référence à une durée inférieure à neuf ans dans un bail de nature commerciale est insuffisante pour qualifier celui-ci de dérogatoire, l’exception étant d’application stricte, la commune intention des parties d’y déroger doit ressortir de façon non équivoque. A défaut, le statut s’impose.

C’est donc à tort que Monsieur [P] [G] [X] revendique la qualification civile du bail pour l’exercice d’une activité artisanale. Il importe peu à cet égard que le bail ait indiqué dans ses stipulations ne pas être soumis aux dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, lequel était abrogé à la période où il a été conclu, ou ait renvoyé « simplement aux dispositions générales du Code Civil », le statut étant d’ordre public, et s’articule avec le droit commun.

En conséquence, le bail doit être qualifié de bail commercial statutaire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire stipulée comme suit : « Il est expressément convenu qu’en cas de manquement à l’une quelconque des obligations du contrat (non-paiement du loyer, des charges, défaut d’entretien des locaux, défaut d’assurance, etc.), la location sera résiliée de plein droit un mois après un commandement de payer ou une sommation délivré par son huissier et resté sans effet ».

Par acte extrajudiciaire du 7 octobre 2020, la SCI CHAN a fait délivrer à Monsieur [P] [G] [X] un commandement de payer visant ladite clause résolutoire ayant pour cause la somme de 22.680 euros au titre d’une dette locative arrêtée en septembre 2020. Or, il ressort de la quittance émise pour la période de septembre 2019 à février 2022, que le preneur a effectué un seul versement d’un montant de 3.240 euros dans le mois suivant la signification du commandement de payer, soit un montant insuffisant pour éteindre les causes du commandement.

Il est vain pour Monsieur [P] [G] [X] de critiquer l’arriéré locatif réclamé au titre du commandement au motif que des paiements intervenus postérieurement ont modifié le quantum exigible. Ne peut davantage prospérer le moyen tiré de l’absence d’une mise en demeure préalable au commandement, alors qu’aucun texte ne l’exige pour la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Il appert que la demande formée par Monsieur [P] [G] [X] tendant à la nullité du commandement de payer du 7 octobre 2020 doit être rejetée.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 novembre 2020 à 24h00.

Monsieur [P] [G] [X] se retrouvant sans droit, ni titre à compter de cette date, l’expulsion doit être ordonnée.

Sur le délai de grâce

Il résulte de l’article L.145-41 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil énonce en substance que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] [X] ne fournit aucun élément comptable, fiscal ou bancaire relatif à son activité d’entrepreneur individuel. En conséquence, sa demande de délai de grâce doit être rejetée.

Sur les demandes en paiement

Au titre des loyers et des charges TTC

Le décompte du bailleur fait apparaître un solde en sa faveur de 19.440 euros TTC au 31 octobre 2020, ce à quoi il faut ajouter un prorata de loyer pour la période du 1er au 7 novembre 2020, soit 405 euros (1620/4 = 405 euros). Le total exigible au titre des loyers, charges TTC est donc de 19.845 euros TTC, somme arrêtée le 7 novembre 2020, date de résolution du bail commercial.

Il ressort du décompte les versements suivants du preneur, postérieurs à l’acquisition de la clause résolutoire :

4.860 euros en mars 2021 ;17.820 euros en août 2021 ;1.620 euros en septembre 2021 ;4.860 euros en août 2022 ;1.620 euros en en novembre 2022 ;3.240 euros en mai 2023.Soit un total de : 37.020 euros. Il faut donc en déduire que Monsieur [P] [G] [X] a payé un surplus de 14.175 euros (19.845 – 37.020) au titre des loyers et des charges arrêtés au 7 novembre 2020, sans préjudice des autres demandes de paiement du bailleur qui doivent être examinées.

Au titre de la clause pénale relative aux impayés de loyers et de charges

Le bail stipule dans l’article 9 des conditions générales du bail ce qui suit : « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le preneur sera tenu d’une indemnité égale à dix pour cent des sommes dues […]».

En l’espèce, le commandement de payer ne vise pas la clause pénale, ni ne mentionne les pénalités à ce titre dans le décompte. En conséquence, la demande de dommages-intérêts au titre de la clause pénale relative aux impayés de loyers et de charges formée par la SCI CHAN doit être rejetée.

Constate l’extinction de la dette locative de Monsieur [P] [G] [X] au titre des loyers et charges arrêtés au 7 novembre 2020.

Au titre de l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Il est constant que la pénalité au titre d’une clause pénale n’est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure (Cass. civ. 1ère., 17 oct. 2012, n°11-16.292), principe applicable au contrat d’espèce.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [P] [G] [X] s’est maintenu dans les lieux à compter du 8 novembre 2020.

Pour fixer cette indemnité le bailleur se prévaut de l’article 9 des conditions générales du bail qui stipule : « En cas d’occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels.[…] ».

Or, la mise en demeure de paiement du 2 mai 2023 délivré par la SCI CHAN ne vise pas la clause pénale, et n’isole pas les sommes dues à ce titre. La clause pénale ne saurait donc recevoir application.

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation dont sera redevable Monsieur [P] [G] [X] à l’égard de la SCI CHAN à la somme forfaitaire mensuelle de 1.620 euros TTC à compter du 7 novembre 2020 jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur demande la consolidation des sommes dues à ce titre au 30 juin 2023, soit pour 31 mois et 3 semaines, la somme de 51.435 euros TTC : (50.220 + [3/4 * 1.620 = 1.215] = 51.435).

Il est rappelé que Monsieur [P] [G] [X] a payé un surplus au titre des loyers et charges arrêtés au 7 novembre 2020, la somme de 14.175 euros. Ce trop-perçu doit donc être déduit des sommes dont il est redevable au titre de l’indemnité d’occupation consolidée au 30 juin 2023. Monsieur [P] [G] [X] est donc redevable à cette date, à l’égard de la SCI CHAN, de la somme de : 37.260 euros (51.435 – 14.175 = 37.260).

Monsieur [P] [G] [X] sera donc condamné à payer à la SCI CHAN la somme de 37.260 euros TTC au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 30 juin 2023, puis à payer la somme forfaitaire mensuelle de 1.620 euros TTC, à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 9 de la clause pénale relative au dépôt de garantie stipule : « En cas de résiliation du contrat aux torts du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle ».

Cette clause ne saurait recevoir application dans le contexte d’une résiliation de plein droit, dès lors qu’elle concerne la résiliation aux torts du preneur, laquelle est une résiliation judiciaire qui permet d’apprécier les torts du preneur. Surabondamment, cumulée avec la pénalité de 10% et la majoration de l’indemnité d’occupation, elle apparaît manifestement excessive dans l’équilibre contractuel d’espèce et doit être ramenée à une somme nulle.

En conséquence, la SCI CHAN sera déboutée de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie de 2.600 euros hors taxe et hors charge.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] [X] ayant succombé dans ses demandes sera condamné aux entiers dépens, en ce, inclus le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] [X] sera condamné à payer à la SCI CHAN la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Constate que l’acte sous seing privé du 10 janvier 2015 conclu entre la SCI CHAN et Monsieur [P] [G] [X] portant sur locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] dans le 13ème arrondissement, est un bail commercial statutaire;

Rejette la demande tendant à la nullité du commandement de payer du 7 octobre 2020, formée par Monsieur [P] [G] [X] ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire dudit bail commercial à la date du 7 novembre 2020 à 24 :00 ;

Constate l’extinction de la dette au titre des loyers et charges arrêtés au 7 novembre 2020 ;

Rejette les demandes de dommages-intérêts formées par la SCI CHAN au titre de la clause pénale ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3] dans le [Localité 4], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [P] [G] [X] et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation dont est redevable Monsieur [P] [G] [X] à l’égard de la SCI CHAN à la somme forfaitaire mensuelle de 1.620 euros TTC à compter du 7 novembre 2020 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne Monsieur [P] [G] [X] à payer à la SCI CHAN la somme de 37.260 euros TTC au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 30 juin 2023, puis à payer la somme forfaitaire mensuelle précédemment fixée de 1.620 euros TTC, à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que la somme de 37.260 euros TTC porte intérêts au taux légal, à compter du 30 juin 2023 ;

Déboute la SCI CHAN de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie de 2.600 euros hors taxe et hors charge, et ordonne en conséquence, sa restitution ;

Ordonne la compensation entre la créance de Monsieur [P] [G] [X] au titre du dépôt de garantie et les créances de la SCI CHAN au titre des indemnités d’occupation ;

Condamne Monsieur [P] [G] [X] aux entiers dépens (en ce, compris le coût du commandement de payer) ;

Condamne Monsieur [P] [G] [X] à payer à la SCI CHAN la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 03 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON