TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Corinne CHERKI ; Monsieur [G] [N]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03722 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I35

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 janvier 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndicat le cabinet SAFAR dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Corinne CHERKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0138

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2024

Délibéré le 17 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03722 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I35

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [N] est propriétaire du lot n°6 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [G] [N] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de PARIS en date du 28 avril 2021 à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 3100,22 euros au titre de l’arriéré de charges du 1er janvier 2018 jusqu’au 15 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre 800 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet SAFAR, a, par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [G] [N] en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

3441,83 euros au titre des frais et charges de copropriété (4ème trimestre 2020 jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2024,2000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice pour que des paiements interviennent.

A l’audience du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement convoqué par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [G] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°6 indiquant la répartition des tantièmes (13/1009), le précédent jugement du 28 avril 2021 du tribunal judiciaire de PARIS,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2020 jusqu’au 30 juin 2024,les régularisations de charges des années 2019, 2020, 2021, 2022,un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3441,83 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juillet 2020, 17 juin 2021, 19 mai 2022, 25 mai 2023, 14 mai 2024 comportant :o approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024, 2025

o le fonds travaux 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,2025 ;

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux indispensables au ravalement, reprise en toiture et des encadrements de fenêtres, travaux en profondeur du pignon (assemblée générale du 29 juillet 2020, résolution 3), travaux de ravalement (assemblée générale du 17 juin 2021 résolution 4 – assemblée générale du 19 mai 2022, résolution 7), reprise d’enduit de façade (assemblée générale du 19 mai 2022 résolution 21), pose de chapeaux aluminés sur mitrons (assemblée générale du 19 mai 2022 résolution 22), réfection de la cage d’escalier du bâtiment B et du bâtiment C (assemblée générale du 19 mai 2022 résolutions 23 et 24), réfection de la porte du bâtiment C (assemblée générale du 17 juin 2021 résolution 4), pose de boîtes aux lettres (assemblée générale du 14 mai 2024 résolution 7),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juillet 2020, 17 juin 2021, 19 mai 2022, 25 mai 2023,une mise en demeure par avocat de payer la somme de 3441,83 euros présentée le 22 mai 2024 (destinataire inconnu à l’adresse),le contrat de syndic,des factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3441,83 euros portant sur la période allant du 4ème trimestre 2020 jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat.

La somme due portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2024.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [G] [N] ne paye aucune charge de copropriété depuis le mois d’octobre 2020. Il a en outre précédemment déjà été condamné pour la période antérieure. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SAFAR:

—  3441,83 euros (trois mille quatre-cent quarante et un euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 4ème trimestre 2020 jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2024,

— la somme de 1000 (mille) euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic [S] [W] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [N] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge