TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06975 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OKI

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1], représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971

DÉFENDEURS

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

Monsieur [M] [V], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT,, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06975 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OKI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 mars 2015, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) a donné à bail à Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 4532 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 novembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 15 juillet 2024, la Régie Immobilière de la ville de Paris ( RIVP) a fait assigner Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 6658, 61 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 novembre 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 7 janvier 2025, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9031, 72 euros, selon décompte en date du 20 décembre 2024, novembre 2024 compris. La société bailleresse indique que le paiement des loyers est repris et accepte les délais et la suspension des effets de la clause à la condition que la dette soit payée sur les 36 mois.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [R] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise percevoir la somme de 1062 euros en s’occupant d’enfants en situation de handicap, son mari étant VTC. Elle explique qu’un FSL est en cours.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de signature du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois, au demeurant, indiqué dans le commandement de payer.

En l’espèce, le bail conclu le 6 mars 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 4532 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) produit un décompte démontrant que Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] restent lui devoir la somme de 9031, 72 euros à la date du 20 décembre 2024, novembre 2024 compris.

Pour la somme au principal, Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] seront donc condamnés au paiement de la provision de 9031, 72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) démontre que Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] ont repris le paiement des loyers et démontrent pouvoir faire face aux échéances.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 6 mars 2015 entre la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) et Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 janvier 2024;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) à titre provisionnel la somme de 9031, 72 euros (décompte arrêté au 20 décembre 2024, novembre 2024 compris au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] soient condamnés in solidum à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 5] ( RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [F] et Monsieur [M] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président