TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [C] [D] [T]

Madame [P] [D] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00902 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64UV

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 16 juin 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [C] [D] [T] demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [D] [T]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00902 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64UV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2011, [Localité 6] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 1, 2ème étage, porte 0005) à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 616,66 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3177,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] le 11 octobre 2024.

Par assignations du 30 décembre 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, subsidiairement une indemnité ne pouvant être inférieure au montant du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2938,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 mai 2025, [Localité 6] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s’élève désormais à 3262,97 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. [Localité 6] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [P] [D] [T] expose qu’une demande de FSL est en cours d’instruction. Elle précise travailler et percevoir un salaire d’un montant de 1500 euros. Elle ajoute que M. [U] [C] [D] [T] n’exerce actuellement aucune activité professionnelle et ne dispose d’aucune ressource.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [C] [D] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [P] [D] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3177,70 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] lui devaient la somme de 3262,97 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de l’un des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 2938,87 euros, suivant décompte arrêté au 14 décembre 2024.

M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 6] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 6] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 2011 entre [Localité 6] HABITAT OPH, d’une part, et M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 1, 2ème étage, porte 0005) à [Localité 7] est résilié depuis le 11 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 2938,87 euros (deux mille neuf cent trente-huit euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2024,

AUTORISE M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [C] [D] [T] et Mme [P] [D] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 octobre 2024 et celui des assignations du 30 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge