TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00859 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LU

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame [R] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00859 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LU

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 23/11/2015 à effet au 23/11/2015, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [L] [R] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], pour un loyer de 448,57 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Par avenant du 30/10/2017, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Mme [L] [R] un emplacement de stationnement (2019P-0004/1) situé à la même adresse, au [Adresse 3]

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [L] [R] le 17/ 09/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2062,51 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 10/12/2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [L] [R] aux fins de :

— Voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— Voir ordonner l’expulsion de Mme [L] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Voir condamner Mme [L] [R] au paiement à titre provisionnel :

— D’une somme de 2819,09 euros au titre de l’arriéré au 30/ 11/ 2024 inclus, à parfaire

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé majoré de 50% ou au minimum égal au loyer , outre les charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux,

— D’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 8] le 13/12/ 2024.

A l’audience du 20/05/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4692,26 euros, au 13/05/2025, avril 2025 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Mme [L] [R] a comparu . Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise qu’elle a déposé un dossier FSL et demande la réouverture de ses droits APL.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 24/05/2024 pour signaler les impayés. La situation d’impayé a persisté depuis lors. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 8] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 17/09/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 23/11/2015 (date d’effet) et stipule une durée de 3 mois. Il a été reconduit la dernière fois le 23/08/2024, après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 17/09/2024, il était donc soumis à la loi nouvelle. Le délai au commandement était de six semaines .

En l’absence de nullité soulevée de ce commandement avec preuve de grief, il convient de substituer le délai légal au délai erroné.

Mme [L] [R] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 29/10/2024 à minuit soit à compter du 30/10/2024.

Selon le décompte produit aux débats , depuis le mois de janvier 2025 le loyer résiduel hors APL est payé.

L’absence de versement de l’APL n’est pas indiquée être liée à une situation de retenue ou autre, alors que Mme [L] [R] est allocataire et en a bénéficié pour le loyer d’octobre 2024 et qu’elle a repris le loyer courant résiduel depuis décembre 2024 ( versé en janvier 2025) de manière régulière.

Mme [L] [R] dispose de revenus de salaires de 500 à 600 euros par mois comme accompagnatrice en sortie d’école; elle a quatre enfants dont deux encore à charge et ne reçoit pas de pension alimentaire. Elle a déposé un dossier FSL et a sollicité la réouverture de ses droits APL.

L’article L824-2 et R843-6 du code de la construction et de l’habitation définissent les cas où le locataire en impayé peut voir maintenir l’APL, lorsque la CCAPEX est saisie .

La CAF étant saisie le 24/05/2024 de la situation d’impayés est informée de la situation de la locataire et le décret afférent au traitement des impayés, notamment pour le maintien ou la suspension de l’APL en cas de saisine CCAPEX, est en cours d’élaboration, en application de l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990 modifiée par la loi du 27/07/2023.

Dans ces conditions, la bonne foi de la locataire doit conduire à considérer que la condition de reprise de versement intégral du loyer courant exigée à l’article 24 V de la loi du 06/07/89 modifiée est remplie, par le versement du loyer résiduel.

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [R], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [L] [R] reste devoir une somme de 4692,26 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 13/05/2025, avril 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [L] [R] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 17/09/2024 sur la somme de 2062,51 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 10 euros selon modalités au dispositif, pendant une période de 6 mois , puis par mensualités supérieures .

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [L] [R] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [R] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 30/10/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 5] (2019P-0004/1) [Localité 6] [Adresse 9].

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [L] [R] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 4692,26 euros au titre des loyers et charges dus au 13/05/2025, avril 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 17/09/2024 sur la somme de 2062,51 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE Mme [L] [R] à s’acquitter de la dette par 6 mensualités de 10 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, puis 30 mensualités de 154 euros , la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [L] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SAd’ [Adresse 7] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, Mme [L] [R] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [L] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT