N° RG 25/00156 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXJ6

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. d'[Adresse 4], dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [T], conseillère sociale et recouvrement, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : SA d’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION

Copie à : Mme [J] [E]

M. [R] [C]

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00156. Jugement du 12 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 5 janvier 2024, la S.A. Aiguillon Construction a donné à bail à Mme [E] [J] et M. [C] [R] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 401,12 euros, outre la somme mensuelle de 61,11 euros à titre de provision sur charges, ainsi qu’un loyer de 31,32 euros charges comprises pour la location de la place de stationnement.

Par courrier recommandé reçu le 11 mars 2024, la bailleresse a mis Mme [E] [J] et M. [C] [R] en demeure de régler la somme de 935,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 6 juin 2024, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable initiée par la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la S.A. Aiguillon Construction a fait notifier à Mme [E] [J] et M. [C] [R] un commandement de payer la somme de 1644,60 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la S.A. Aiguillon Construction a fait assigner Mme [E] [J] et M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [J] et M. [C] [R] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Mme [E] [J] et M. [C] [R] à lui payer :

—  1879,56 euros selon décompte arrêté au 3 février 2025,

— à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamner solidairement Mme [E] [J] et M. [C] [R] à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du dénoncé auprès de la Ccapex.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 17 février 2025.

A l’audience du 3 avril 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué que Mme [E] [J] et M. [C] [R] ne s’étaient pas présentés au rendez-vous permettant l’établissement de l’enquête sociale.

La S.A. Aiguillon Construction, régulièrement représentée par mme [T] munie d’un pouvoir, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 967,46 euros au titre des loyers impayés à la date du 2 avril 2025, échéance d’avril non incluse.

La S.A. Aiguillon Construction a indiqué que Mme [E] [J] et M. [C] [R] avaient repris le paiement du loyer courant, et ne s’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement avec suspension de l’effet de la clause résolutoire.

Mme [E] [J] et M. [C] [R] ont confirmé le montant de la dette.

Indiquant avoir repris le paiement des loyers et faisant état de leurs situations financière et personnelle, Mme [E] [J] et M. [C] [R] ont sollicité le bénéfice de délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire, proposant de régler la somme mensuelle de 100 euros par mois en plus du loyer.

La bailleresse a accepté ces modalités de paiement.

Sur interrogation du juge, les défendeurs ont indiqué ne pas avoir saisi la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La S.A. Aiguillon Construction justifie avoir avisé la Caisse d’allocations familiales du Morbihan de la situation d’impayés par courrier en date du 9 avril 2024 et le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 13 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 12 septembre 2024 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Nonobstant les termes du bail, le commandement a indiqué aux locataires qu’ils disposaient d’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisque seuls trois paiements ont été réalisées pour un montant total de 1050 euros avant le 12 novembre 2024.

Les défendeurs ont confirmé ne pas avoir saisi la commission de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire peut être acquise au 12 novembre 2024.

Le décompte actualisé produit aux débats précise que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 967,46 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [E] [J] et M. [C] [R] ne contestent pas leur dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [E] [J] et M. [C] [R] à verser à la S.A. Aiguillon Construction la somme de 967,46 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 2 avril 2025, échéance d’avril non incluse, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision.

Au vu de la clause du contrat de bail, les défendeurs seront solidairement tenus au paiement de cette somme.

Toutefois, aux termes des dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable immédiatement aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, confirmés lors des débats, que Mme [E] [J] et M. [C] [R] ont repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’ils apparaissent en capacité de régler leur dette.

En outre, la bailleresse a acquiescé à la proposition d’en régler le quantum par versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant.

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [E] [J] et M. [C] [R] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours :

— la clause résolutoire prendra son plein effet,

— le bail sera résilié à cette date,

— à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [E] [J] et M. [C] [R] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

— occupants sans droit ni titre, Mme [E] [J] et M. [C] [R] seront tenus de verser à la S.A. Aiguillon Construction une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

À défaut de clause spécifique prévue au bail, cette indemnité sera due, in solidum puisque les défendeurs occupent ensemble les lieux, à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [E] [J] et M. [C] [R] seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du dénoncé auprès de la Ccapex.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

R.G. N° 25/00156. Jugement du 12 Juin 2025

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 novembre 2024,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [J] et M. [C] [R] à payer à la S.A. Aiguillon Construction la somme de 967,46 euros au titre des loyers, charges impayés selon décompte arrêté au 2 avril 2025, échéance d’avril non incluse, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la présente décision,

DIT que Mme [E] [J] et M. [C] [R] pourront se libérer de leur dette en 9 mensualités d’un montant minimal de 100 euros, le solde le 10ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date,

— la résiliation du bail sera immédiatement constatée

— l’expulsion de Mme [E] [J] et M. [C] [R], ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNE dans ce dernier cas Mme [E] [J] et M. [C] [R] in solidum à payer à la S.A. Aiguillon Construction une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

En tout état de cause :

REJETTE tous les autres chefs de demande,

CONDAMNE Mme [E] [J] et M. [C] [R] in solidum aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du dénoncé auprès de la Ccapex,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE