TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/52908 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VYN

N° : 1

Assignation du :

24 Avril 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE JANSSEN-LILAS SIS [Adresse 11]

représenté par son syndic le Cabinet PG LANCE & Cie

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par M^e Marie-catherine LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS – #D0583

DEFENDERESSE

Madame [G], [H], [X] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 10]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 7 mai 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Juge des référés, après avoir entendu le conseil de la partie représentée, avons rendu la décision suivante,

Madame [G] [Z] est propriétaire d’un appartement situé au huitième étage de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété et dont il constitue le lot n°32.

Au mois d’octobre 2024, l’occupante de l’appartement situé au septième étage de l’immeuble a signalé à la société par actions simplifiée PG LANCE & CIE -syndic de l’immeuble- un dégât des eaux actif affectant son logement, susceptible de provenir de l’appartement de Madame [Z].

Par acte d’huissier délivré le 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (ci-après : le syndicat des copropriétaires) -représenté par son syndic en exercice la société PG LANCE & CIE- a fait assigner Madame [Z] devant le Président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins de voir :

« ORDONNER à Madame [G] [Z] de laisser le libre accès à son appartement aux fins de permettre aux entreprises mandatées par Ie Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble JANSSEN-LILAS sis [Adresse 4], représenté par son Syndic le Cabinet PG LANCE & Cie, d’effectuer une recherche de fuite et, le cas échéant, de réaliser les travaux urgents nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations et désordres constatés.

Et à défaut,

AUTORISER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble JANSSEN-LILAS sis [Adresse 4], représenté par son Syndic le Cabinet PG LANCE & Cie, à faire exécuter la recherche de fuite et, le cas échéant, à réaliser les travaux urgents nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations et désordres,aux frais avancés de qui il appartiendra.

Et pour ce faire,

AUTORISER le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble JANSSEN-LILAS sis [Adresse 4], représenté par son Syndic le Cabinet PG LANCE & Cie, en l’absence du copropriétaire ou de son représentant, ou si le copropriétaire en refuse l’accès, dès la signification de l’ordonnance et nonobstant appel éventuel, à :

— faire appel à un commissaire de justice pour assister au déroulement de l’intervention des entreprises/organismes mandatés – ou de tout expert dont le diagnostic — dont les prestations s’avéreraient nécessaires (y compris pour l’assainissement et le débarrassage du logement de ses poubelles) ;

— faire appel à une entreprise ou à un service dont les prestations s’avéreraient nécessaires pour accéder au logement et procéder à l’assainissement et au débarrassage de ses poubelles et autres éléments en obstruant l’accès ;

— faire appel à un serrurier en vue de procéder à l’ouverture de la porte de l’appartement ;

— faire procéder à la mise en sécurité de la porte de l’appartement par le serrurier après intervention des entreprises mandatées.

CONDAMNER Madame [G] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble JANSSEN-LILAS sis [Adresse 4] la somme de 2400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER aussi Madame [G] [Z] aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la présente assignation ainsi que le coût des diligences du commissaire de justice et du serrurier, entreprise ou service d’assainissement et débarrassage éventuellement mandatés par le Syndicat des Copropriétaires susnommé ».

A l’audience du 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les prétentions formulées dans son acte introductif d’instance, formulées au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 9 de la loi n°65-557.

Bien que régulièrement assignée par acte délivré selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Madame [Z] n’a pas constitué avocat ni ne s’est manifestée pour solliciter un renvoi.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation sus-visée pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires

Il ressort des termes de l’article 834 du Code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 9 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, Madame [T], occupante de l’appartement situé au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 5], a déclaré au syndic une fuite active affectant son logement par courriel du 8 octobre 2024, précisant avoir préalablement déclaré le sinistre à son assureur dès le mois de juillet précédent et se heurter à l’impossibilité de localiser précisément la fuite et d’y mettre fin en raison du mutisme de l’occupante de l’appartement du huitième étage. Le 16 octobre 2024, elle a communiqué au syndic un texto envoyé du numéro de téléphone enregistré par le syndic comme celui de Madame [Z] énonçant : « Bonjour, Je ne comprends pas ce que vous attendez de moi sachant que les assurances ont été averties. Pour information, l’eau continue à couler chez moi et ce malgré le fait que cette dernière est coupée depuis des jours. Tous ces événements ont largement contribués à augmenter ma dépression et je suis actuellement dans l’incapacité de réagir de façon cohérente. Je tiens à vous remercier pour votre patience et mansuétude à mon égard et suis vraiment désolée pour la gêne occasionnée. Bonne journée ».

Il ressort des pièces versées aux débats que nonobstant plusieurs courriers recommandés et des avis de passage affichés par une société de plomberie intervenue à la demande du syndic, Madame [Z] n’a pas donné accès à son logement, situé à l’aplomb de dégâts des eaux demeurant actifs et dont les manifestations sont décrites dans les rapports d’intervention de la société RAVIER des 28 janvier et 26 mars 2025, corroborés par les photographies produites laissant apparaître la présence de cloques, boursouflures et l’écaillement de la peinture sur des murs et plafonds de l’appartement du septième étage.

La persistance d’une fuite d’eau active depuis de nombreux mois est de nature à causer ou à accentuer les désordres affectant l’appartement du septième étage ainsi que la dégradation des parties communes séparant les lots privatifs des septième et huitième étages.

Il est dès lors justifié d’une urgence à enjoindre à Madame [Z] de permettre au syndic et à tout professionnel par lui mandaté d’accéder à son appartement aux fins de recherche de fuite et de réalisation de travaux urgents permettant la sauvegarde de l’immeuble, lesquels peuvent être réalisés sans assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 18 de la loi n°65-557.

En considération de l’absence de réponse de Madame [Z] aux multiples demandes d’accès, rendant crédible un défaut d’exécution de l’injonction prononcé, le demandeur sera autorisé à pénétrer dans son appartement, après un refus d’accès, selon des modalités précisées au dispositif.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires fait également état de nuisances olfactives et de la présence de moucherons sur le palier du huitième étage, cette doléance n’est corroborée que par un courriel qui n’impute pas précisément ces nuisances à l’appartement de la défenderesse, de sorte que n’est démontrée ni l’urgence à voir ordonner une mesure relative à la gêne invoquée, ni l’existence d’un trouble manifestement illicite. Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir permettre au syndicat des copropriétaires de procéder à l’enlèvement des déchets et encombrants susceptibles de se trouver dans le logement de Madame [Z].

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [Z] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à Madame [G] [Z] de laisser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic-, et à tous professionnels de son choix accès à son appartement situé au huitième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] (lot n°32), aux seules fins de :

— réaliser une recherche de fuite ;

— procéder aux travaux urgents nécessaires à la suppression de la cause des infiltrations constatées au septième étage de l’immeuble ;

Disons que le syndicat des copropriétaires – représenté par son syndic en exercice- devra aviser Madame [G] [Z] de la date et de l’horaire de chaque visite, par courrier recommandé avec accusé de réception ou courriel avec accusé de réception au moins 5 jours avant la date de la visite, ainsi que par message de type SMS et par lettre simple ;

Autorisons, après un refus d’accès faisant suite à une visite annoncée au moins 5 jours à l’avance par courrier recommandé avec accusé de réception ou courriel avec accusé de réception, ainsi que par lettre simple et message de type SMS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] -représenté par son syndic-, accompagné impérativement d’un commissaire de justice et de tous professionnels de son choix, à pénétrer par tous moyens, y compris le recours à un serrurier de son choix si besoin, dans l’appartement situé au huitième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] (lot n°32) appartenant à Madame [G] [Z], aux seules fins de :

— réaliser une recherche de fuite ;

— procéder aux travaux urgents nécessaires à la suppression de la cause des infiltrations constatées au septième étage de l’immeuble ;

Disons dans ce dernier cas que :

— toutes mesures devront être prises pour assurer la sécurité du local après passage, y compris le remplacement du système de fermeture de la porte si l’ouverture doit impliquer sa dégradation ;

— le commissaire de justice établira un procès-verbal d’intervention ;

— les frais d’intervention seront avancés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, mais resteront à la charge finale de Madame [G] [Z] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [G] [Z] à payer au le syndicat des copropriétaires la somme de deux mille quatre cents euros (2400 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [Z] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 13], le 28 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT