Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 13 mai 2025, n° 24/06111

TJ Paris 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que les locataires n'ont pas contesté leur dette locative et ont reconnu devoir des sommes au titre des loyers impayés.
Accepté
Responsabilité des locataires pour les réparations locatives
La cour a jugé que les locataires étaient responsables des dégradations constatées et a ordonné leur condamnation au paiement des frais de remise en état.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de faire droit à la demande de la bailleresse concernant les frais non compris dans les dépens.
Accepté
Absence de preuve des préjudices
La cour a constaté que les locataires n'ont pas établi de manquement de la bailleresse à ses obligations, déboutant ainsi leurs demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 13 mai 2025, n° 24/06111
Numéro(s) :	24/06111
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul ZEITOUNEmilie ASSOUS
Parties :	S.A.S. SOCIETE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS ; M^e Paul ZEITOUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06111 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FDX

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES, prise en la personne de ses représentants légaux, ou habilités à ce effet, domiciliés en cette qualité audit siège, et représentée par sa mandataire DAUCHEZ ADB, SA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1878

Madame [N] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1878

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

Délibéré le 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06111 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FDX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2021, la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES a consenti un bail d’habitation à M. [I] [M] et Mme [N] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2810 euros et d’une provision pour charges de 250 euros ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2810 euros.

Les locataires ont donné congé et un état des lieux de sortie avec remise des clés a été dressé contradictoirement le 15 novembre 2023.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 14 mars 2024 la bailleresse a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de payer la somme principale de 7307,93 euros au titre de la dette locative.

Par actes de commissaire de justice du 29 avril 2024, la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES a assigné M. [I] [M] et Mme [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7307,93 euros au titre des loyers et charges impayés sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 octobre 2024 a été renvoyée, à la demande de la bailleresse, à l’audience du 19 février 2025.

A l’audience la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le rejet des demandes de M. [I] [M] et Mme [N] [X], Leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 7307,93 euros au titre des loyers et charges impayés sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts, 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [I] [M] et Mme [N] [X], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

A titre principal : le rejet des demandes de la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES, A titre reconventionnel : la condamnation de la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES à leur payer les sommes suivantes :14005 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 5000 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, 1210 euros en remboursement des frais engagés pour tenter de réparer le dégât des eaux dans la cuisine, 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profir de M^e Paul ZEITOUN. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ces points, le juge n’en étant pas saisi.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la dette de loyer et de taxe foncière

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES produit un décompte mentionnant qu’à la date du 15 novembre 2023, M. [I] [M] et Mme [N] [X] lui devaient la somme de 9297,42 euros au titre des loyers impayés et la somme de 415,71 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2023, proratisées à la durée d’occupation des lieux en novembre 2023. M. [I] [M] et Mme [N] [X] n’ont contesté devoir ces sommes aux termes de leurs conclusions et l’ont d’ailleurs reconnu à l’audience.

La bailleresse entend déduire de la dette locative le dépôt de garantie d’un montant de 2810 euros.

M. [I] [M] et Mme [N] [X] seront en conséquence condamnés – solidairement comme stipulé à l’article XII des conditions générales du contrat de bail – à payer à la bailleresse la somme de 6487,42 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, date de réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2024, ainsi que la somme de 415,71 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1997 établit une liste non limitative des réparations locatives.

En l’espèce, la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES sollicite la somme totale de 404,80 euros se décomposant comme suit : 80 euros au titre du nettoyage de taches sur le parquet, 68 euros au titre du remplacement du plafonnier de la cuisine, 35 euros pour le remplacement du judas de la porte palière, 30 euros pour le remplacement de la charnière de la porte de la cuisine, 80 euros au titre du nettoyage des bouches de la VMC, des faiences et carrelages des appareils sanitaires de la cuisine, 25 euros pour le détartrage de la cuvette des toilettes, 50 euros pour la réfection des joints silicones dans les angles verticaux et horizontaux de l’ensemble des pièces humides, avec application d’une TVA de 10%.

M. [I] [M] et Mme [N] [X] ont contesté devoir ces sommes, sans démonstration particulière.

Un état des lieux contradictoire a été établi à l’entrée et à la sortie des lieux.

S’agissant des taches sur le parquet : la demande est imprécise, la demanderesse n’ayant pas précisé la ou les pièces concernées de sorte que la comparaison des états des lieux s’avère impossible. Au demeurant l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de tache.

S’agissant du remplacement du plafonnier de la cuisine : l’état des lieux de sortie est contradictoire en ce qu’il mentionne que le plafonnier de la cuisine est « HS » tout en indiquant que son fonctionnement n’a pas été vérifié.

Concernant le judas de la porte palière, l’état des lieux d’entrée mentionne « bon état » alors que celui de sortie indique « judas absent » ce qui est confirmé par la photographie jointe de ladite porte.

Le défaut relatif à la charnière de la porte de la cuisine n’est pas établi par l’état des lieux de sortie.

S’agissant de la VMC, des faiences et carrelages des appareils sanitaires de la cuisine, ce défaut d’entretien est établi par l’état des lieux de sortie (hotte grasse, VMC poussiéreuse).

La présence de tartre dans la cuvette des toilettes à la sortie, non constatée à l’entrée dans les lieux, est établie.

Enfin la comparaison des états des lieux permet de constater que les joints ont moisi dans la salle de bains, la salle de douche et la cuisine alors qu’ils étaient en bon état.

Ainsi sont justifiés les frais suivants de remise en état : judas de la porte palière, VMC, faiences et carrelages des appareils sanitaires de la cuisine, détartrage de la cuvette des toilettes, joints.

Ces menues réparations relèvent des réparations locatives en application des dispositions du décret susvisé.

La bailleresse produit un devis établi le 16 février 2024 par la société GUILLEMOT chiffrant notamment ces divers postes.

En conséquence M. [I] [M] et Mme [N] [X] seront condamnés solidairement comme prévu par le contrat de bail lui payer la somme totale de 190 euros outre l’application d’une TVA de 10% soit la somme de 209 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande reconventionnelle de M. [I] [M] et Mme [N] [X]

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail reprennent ces dispositions légales relatives aux obligations du bailleur.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

M. [I] [M] et Mme [N] [X] soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance du fait de désordres majeurs résultant :

de pannes fréquentes d’ascenseur, de dysfonctionnements des vélux du salon, de la salle de bains, de l’une des chambres générant soit de fortes chaleurs ou une déperdition de chaleur, soit un sentiment d’insécurité, d’un dégât des eaux dans la cuisine provenant d’une fuite dans la toiture causant des coulées d’eaux de pluies ayant détérioré leur mobilier et générant des miasmes au plafond sources de problèmes de santé pour leurs enfants.

S’agissant des pannes fréquentes d’ascenseur, il ressort des échanges de courriels entre M. [I] [M] et Mme [N] [X] et la société DAUCHEZ, gestionnaire locatif, que plusieurs pannes ont affecté durablement – en raison de la nécessité de commander une pièce – le fonctionnement de l’ascenseur courant décembre 2022 et janvier 2023. En revanche un dysfonctionnement antérieurement ou postérieurement à cette période n’est pas établi, les attestations produites étant insuffisamment circonstanciées. S’il est légitime que les locataires évoquent leurs difficultés car vivant au 6ème étage, il n’est aucunement démontré que la bailleresse ait failli dans son obligation d’entretien des lieux.

S’agissant des vélux, outre leurs allégations (cf. leurs courriers et courriels) et l’attestation de M. [D], insuffisamment probantes en dehors de tout autre élément objectif, M. [I] [M] et Mme [N] [X] ne parviennent pas à établir la réalité des dysfonctionnements évoqués.

S’agissant du dégât des eaux, il ressort du courriel de M. [I] [M] du 12 avril 2024 – soit après leur départ de l’appartement – qu’aucune déclaration de sinistre n’a été effectuée par les locataires lesquels échouent par ailleurs, au-delà de leurs propres affirmations, à rapporter la preuve de l’ampleur et de la persistance des dégradations évoquées. Leurs simples courriers comme les photographies, qui ne peuvent être reliées de façon certaine aux lieux, sont à ce titre insuffisants. Concernant les problèmes de santé de leur fille, le lien de causalité avec un contexte d’humidité est évoqué par le Dr [S] sur la seule base des déclarations des parents et 7 mois après leur départ des lieux de sorte qu’il n’est pas avéré.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [I] [M] et Mme [N] [X] échouent à établir un manquement de la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES à ses obligations légales d’entretien et de délivrance d’un logement décent.

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes en réparation de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral et de leur demande en remboursement de frais consécutifs au dégât des eaux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [M] et Mme [N] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [I] [M] et Mme [N] [X] à payer à la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES les sommes de :

6487,42 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,415,71 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due pour l’année 2023, 209 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE M. [I] [M] et Mme [N] [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [M] et Mme [N] [X] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [M] et Mme [N] [X] à payer à la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES INDUSTRIELLES ET COMMERCIALES la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande sur ce fondement,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge