TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/09429

N° Portalis 352J-W-B7F-CUYNR

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

12 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 28 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. COLUMBUS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0129

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y]

domiciliée : chez AGIMMOPP

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Sophie DE LA BRIÈRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0637

Décision du 28 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/09429 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUYNR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2019, Mme [B] [Y] a donné à bail commercial à la SAS COLUMBUS des locaux sis [Adresse 1], à usage de « boutique » et de « toutes opérations se rapportant à la conception, la fabrication et le négoce sous toutes ses formes, de tous articles de prêt à porter dans tous genres d’habillement, de bagagerie, d’accessoires, d’articles de sport », pour une durée de neuf ans à compter du 22 mars 2019, moyennant un loyer de 30 000 euros par an en principal, payable mensuellement à terme d’avance.

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2021, Mme [Y] a fait signifier à la SAS COLUMBUS un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 17 218 euros, au titre de loyers et charges impayés à compter du mois de mars 2020.

Par acte du 12 juillet 2021, la société COLUMBUS a fait assigner Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, en opposition au commandement de payer du 16 juin 2021. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle général 21/09429.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2021, Mme [Y] a fait signifier à la société COLUMBUS un second commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 20 818 euros, au titre de loyers et charges impayés.

Par acte du 18 octobre 2021, la société COLUMBUS a de nouveau fait assigner Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, en opposition au commandement de payer du 21 septembre 2021. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle général 21/13052.

Le 17 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous le numéro de rôle général 21/09429.

Par ordonnance du 3 octobre 2022, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire, puis, par ordonnance du 10 janvier 2023, a ordonné une mesure de médiation, désignant en qualité de médiateur Mme [S] [W].

Aux termes de sa première assignation, signifiée le 12 juillet 2021, la société COMLUMBUS demande au tribunal judiciaire de :

« A titre principal :

DECLARER nul le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 juin 2021 ;

A titre subsidiaire :

PRIVER d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 juin 2021 ;

Ou, le cas échéant, LIMITER les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 juin 2021 aux seules causes pouvant valablement le fonder ;

A titre infiniment subsidiaire :

SUSPENDRE les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 juin 2021 ;

OCTROYER à la S.A.S. COLUMBUS un échelonnement de sa dette sur VINGT-QUATRE MOIS (24 mois) à compter de la décision à intervenir ;

En toutes hypothèses :

CONDAMNER Madame [B] [Y] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du même Code, dont distraction à la S.E.L.A.R.L. LVA sur simple justification qu’elle en a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNER Madame [B] [Y] au paiement d”une somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de sa seconde assignation, signifiée le 18 octobre 2021, la locataire sollicite du tribunal de :

« A titre principal :

DECLARER nul le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 septembre 2021 ;

A titre subsidiaire :

PRIVER d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 121 septembre 2021 ;

Ou, le cas échéant, LIMITER les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 septembre 2021 aux seules causes pouvant valablement le fonder ;

A titre infiniment subsidiaire :

SUSPENDRE les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 septembre 2021 ;

OCTROYER à la S.A.S. COLUMBUS un échelonnement de sa dette sur VINGT-QUATRE MOIS (24 mois) à compter de la décision à intervenir ;

En toutes hypothèses :

CONDAMNER Madame [B] [Y] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du même Code, dont distraction à la S.E.L.A.R.L. LVA sur simple justification qu’elle en a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNER Madame [B] [Y] au paiement d’une somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 15 juin 2022, Mme [Y], demande au tribunal judiciaire de :

« DECLARER Madame [B] [Y] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTER la société COLUMBUS de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Madame [B] [Y]

Reconventionnellement,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 22 mars 2019 entre Madame [B] [Y] et la société COLUMBUS pour un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 8] et ce à compter du 21 octobre 2021

ORDONNER à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la société COLUMBUS et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIRE en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai d’un mois à l’expiration duquel il pourra être procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter du 21 octobre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer tel que contractuellement prévu avant l’acquisition de la clause résolutoire, et y condamner à titre provisionnel la société COLUMBUS,

CONDAMNER la société COLUMBUS à payer à Madame [B] [Y] la somme de 22.424,64 € pour les loyers et indemnités échus au 21 octobre 2021 ;

CONDAMNER la société COLUMBUS à payer à Madame [B] [Y] une indemnité d’occupation journalière égale au loyer contractuellement prévu avec indexation, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;

CONDAMNER la société COLUMBUS à verser à Madame [B] [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société COLUMBUS aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer du 16 juin 2021 et du 21 septembre 2022. »

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 16 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité des commandements de payer

Sur le moyen fondé sur l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020

La société COLUMBUS, preneuse, forme opposition aux commandements du 16 juin 2021 et du 21 septembre 2021, faisant valoir qu’en application de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 un commandement de payer ne pouvait valablement être délivré pour les loyers échus durant la période protégée instaurée par ce texte, soit du 12 mars au 10 septembre 2020 inclus.

Mme [Y], bailleresse, expose que, pour bénéficier de ces dispositions législatives, la preneuse est tenue de justifier de son éligibilité au fonds de solidarité, en vertu du décret n° 2020-378 du 31 mars 2020, ce dont elle ne rapporte pas la preuve en l’espèce.

En application des articles 1 et 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, dès lors qu’elles remplissent les critères d’éligibilité précisés par décret, ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.

Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. La cessation de l’état d’urgence sanitaire étant survenue le 10 juillet 2020, le dispositif est donc applicable aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020.

Les critères d’éligibilité mentionnés à l’article 1 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ont été définis par décret n° 2020-378 du 31 mars 2020.

En l’espèce, le commandement de payer litigieux du 16 juin 2021 porte sur les échéances locatives de mars 2020 à juin 2021 et le commandement du 21 septembre 2021 porte sur des échéances courant jusqu’au 14 septembre 2021.

Il y a donc lieu de constater que les commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés pour une dette locative dont une partie concerne des loyers échus ultérieurement au 10 septembre 2020, soit ultérieurement à la période protégée instaurée par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

Il est de principe que le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée. Au surplus, la preneuse n’apporte pas la démonstration de son éligibilité au dispositif protecteur en application des critères précisés par décret n° 2020-378 du 31 mars 2020, ne versant aux débats aucun élément en ce sens.

En conséquence, l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ne saurait être utilement invoqué par la locataire pour voir annuler ou priver d’effet les commandements de payer des 16 juin 2021 et 21 septembre 2021.

Le moyen soulevé par la société COLUMBUS est donc inopérant.

Sur le moyen fondé sur l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020

La société COLUMBUS soutient que, son activité ayant été affectée par des mesures de police, elle bénéficie des dispositions de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, de sorte qu’elle ne pouvait encourir aucune action ou sanction du fait du non-paiement des loyers à compter du mois d’octobre 2020.

La bailleresse réplique que la locataire n’apporte aucune preuve permettant d’établir qu’elle remplit les critères d’éligibilité posés par ce texte.

L’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, pris en ses I, II, IV et VII, prévoit:

I – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’État dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

IV – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa.

VII – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020.

Les critères d’éligibilité mentionnés au I, qui relèvent de seuils d’effectifs, de chiffre d’affaires et de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative, ont été précisés par décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020.

En l’espèce, comme l’énonce à juste titre la bailleresse, la société COLUMBUS ne procède pas à la démonstration qui lui incombe de la réunion de ces critères et son éligibilité ne s’évince nullement des pièces par elle produites aux débats.

En conséquence la preneuse ne justifie pas du bénéfice de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, et le moyen soulevé sur ce fondement par la preneuse doit donc être écarté.

Sur les moyens fondés sur des irrégularités de forme

La locataire fait valoir qu’un commandement de payer doit, à peine de nullité, mentionner le délai stipulé dans la clause résolutoire, rappeler cette dernière et ne doit pas viser une clause résolutoire qui n’a plus cours.

La bailleresse conteste toute irrégularité de forme.

Il sera constaté que les commandements de payer litigieux mentionnent le délai d’un mois imparti à la preneuse et reproduisent in extenso la clause résolutoire, contrairement à ce que soutient la société COLUMBUS.

En outre, il a été constaté précédemment que la locataire ne démontrait pas satisfaire aux conditions d’application de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, de sorte que, contrairement à ce que soutient également la société COLUMBUS, la clause résolutoire n’est pas non-écrite par application de ce texte.

En conséquence, les moyens de nullité fondés sur une irrégularité de forme sont inopérants.

Sur le moyen fondé sur l’imprécision des commandements de payer

La société COLUMBUS fait valoir que les commandements de payer visent des sommes insusceptibles de recouvrement forcé, en application des articles 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 et 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, et qu’il est fait sommation à la preneuse de payer des frais de commandement alors que la convention locative n’en pose pas l’obligation. Elle en déduit que les commandements ont créé une confusion dans l’esprit de la locataire, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.

Comme l’affirme justement la locataire, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, un commandement de payer visant la clause résolutoire ne doit pas être, à peine de nullité, de nature à créer, dans l’esprit de la locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.

Cependant, en l’espèce, à l’inverse de ce que prétend la société COLUMBUS, les sommes visées aux commandements de payer ne sont pas insusceptibles de recouvrement forcé en application des articles 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 et 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, la locataire ne démontrant pas son éligibilité aux dispositifs prévus par ces textes.

En outre, le coût des actes apparaît sur une ligne distincte des sommes dues au titre du principal, de sorte que la locataire ne pouvait confondre les montants dus au titre de son arriéré et ceux dus au titre des commandements de payer.

Il ne saurait donc être argué par la locataire que les commandements de payer litigieux ont créé une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.

Dès lors, le moyen de la société COLUMBUS est inopérant.

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse

La société COLUMBUS fait valoir que Mme [Y] a délivré des commandements de payer tout en ayant conscience des difficultés économiques l’empêchant de payer ses loyers et des normes l’empêchant de délivrer un commandement, de sorte que la mauvaise foi de la bailleresse est établie, justifiant d’annuler ou de priver de ses effets les commandements de payer.

Aux termes des dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

S’il est justifié, en l’espèce, de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.

En outre, il ressort du courriel du 7 juillet 2020, dont la locataire ne conteste pas la teneur, que la bailleresse a recherché une adaptation du contrat et a notamment consenti à sa locataire, en raison de ses difficultés économiques, une réduction de 40 % sur ses loyers du 11 mai au 31 décembre 2020.

Dès lors, il y a lieu de constater que la société COLUMBUS ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la mauvaise foi de la bailleresse.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de la prétendue mauvaise foi de Mme [Y] est infondé.

Sur le moyen tiré de la force majeure

La locataire soutient que les parties n’avaient aucune emprise sur l’épidémie de covid-19, qu’elles ne pouvaient pas l’anticiper, et qu’elle a contraint la preneuse à arrêter son activité, l’empêchant de s’acquitter de ses loyers.

Selon l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

En outre, le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du covid-19 ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020.

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

La société COLUMBUS indique que, durant la crise sanitaire, ne pouvant exercer son activité, elle a été privée du bénéfice de la délivrance conforme et de la jouissance paisible dues par la bailleresse.

D’après les dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est en effet obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est pas imputable au bailleur et n’est donc pas constitutive d’une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible.

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial n’ont jamais cessé d’être mis à disposition de la locataire, l’impossibilité d’exploiter les lieux pendant les périodes de restrictions sanitaires résultant du seul fait du législateur, de sorte qu’aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible n’est caractérisé.

En conséquence, le moyen tiré de l’exception d’inexécution en raison du prétendu manquement de Mme [Y] à son obligation de délivrance et de jouissance paisible est inopérant.

Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

La société COLUMBUS énonce que les mesures de fermeture administrative des locaux pris à bail ont entraîné une impossibilité juridique de jouir des lieux, et qu’une telle impossibilité caractérise une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.

Aux termes des dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a cependant lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil.

En l’espèce, il y a lieu de constater que les locaux donnés à bail commercial n’ont subi aucun changement et sont demeurés conformes à l’usage auquel ils étaient destinés, de sorte qu’aucune perte desdits locaux, fût-elle partielle, n’est caractérisée.

Dès lors, le moyen de la société COLUMBUS est inopérant.

Au vu de ce qui précède, les moyens soulevés par la société COLUMBUS pour contester la validité des commandements de payer étant rejetés, il y a lieu de constater la régularité desdits commandements.

En conséquence, la société COLUMBUS sera déboutée de ses demandes tendant à les voir annuler ou déclarer privés d’effets.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Mme [Y] sollicite à titre reconventionnel l’acquisition de la clause résolutoire, en vertu du commandement du 21 septembre 2021, et l’expulsion de la société COLUMBUS. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la société COLUMBUS a cessé de régler tous ses loyers à compter du mois de mars 2020.

La société COLUMBUS reconnaît l’existence d’un arriéré de 21 027,37 euros mais sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule que la locataire est redevable d’un loyer annuel d’un montant de 30 000 euros par an en principal, payable mensuellement à terme d’avance, et que la preneuse verse à chaque terme échu une provision sur charges réajustée chaque année et initialement fixée à 600 euros.

Le bail contient, en page 6, une clause qui prévoit qu’en cas de manquement par la preneuse à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur, le bail serait résilié de plein droit un mois après mise en demeure délivrée par exploit d’huissier et restée sans effet.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2021, Mme [Y], a fait signifier à la société COLUMBUS un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 20 818 euros, au titre de loyers et provisions sur charges impayés, arrêtée au 14 septembre 2021.

Mme [Y] produit un décompte actualisé au 15 juin 2022 faisant état d’une dette de 32 024,64 euros, que la société COLUMBUS ne conteste pas.

Alors que la preuve des paiements lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, la société COLUMBUS n’établit pas avoir procédé à un paiement soldant les sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, ni ne justifie d’une impossibilité d’exploiter le local justifiant une exception d’inexécution en application de l’article 1728 du code civil.

Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 21 septembre 2021 dans le délai d’un mois étant démontré par le bailleur à travers la production d’un décompte arrêté au 15 juin 2022, ne faisant apparaître aucun règlement des causes du commandement en temps utile, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 21 octobre 2021 à vingt-quatre heures.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Selon le second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il sera constaté que la société COLUMBUS a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette, et qu’elle ne communique aucun élément sur sa situation de nature à accréditer sa capacité à payer ses loyers tout en apurant sa dette.

En conséquence, il convient de débouter la société COLUMBUS de sa demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par Mme [Y] dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [Y] sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel avec indexation.

Aux termes de ses écritures, la société COLUMBUS ne discute pas le montant sollicité par la bailleresse.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, la société COLUMBUS occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 21 octobre 2021, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Par conséquent, la société COLUMBUS sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 22 octobre 2021, jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés, d’un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur. Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal.

En l’espèce, aux termes d’un décompte actualisé au 15 juin 2022 Mme [Y] soutient rester créancière d’une somme de 32 024,64 euros.

La société COLUMBUS, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement des loyers et accessoires, ne conteste pas le montant avancé par Mme [Y] et ne justifie d’aucun paiement de loyers ou de provisions sur charges.

La société COLUMBUS sera donc condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 22 424,64 euros qu’elle sollicite, correspondant aux loyers et charges échus au 21 octobre 2021, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les autres demandes

La société COLUMBUS, succombante et occupante sans droit ni titre, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront le coût des commandements de payer des 16 juin 2021 et du 21 septembre 2021, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de ses demandes sur ce même fondement.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SAS COLUMBUS de ses demandes de nullité et visant à voir priver d’effet les commandements de payer des 16 juin et 21 septembre 2021,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 1], à la date du 21 octobre 2021 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 21 septembre 2021 délivré par Mme [B] [Y] à la SAS COLUMBUS,

Déboute la SAS COLUMBUS de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Dit que la SAS COLUMBUS devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SAS COLUMBUS de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise Mme [B] [Y] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SAS COLUMBUS à payer à Mme [B] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges, à compter du 22 octobre 2021 jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne la SAS COLUMBUS à payer à Mme [B] [Y] la somme de 22 424,64 euros correspondant aux loyers et charges échus au 21 octobre 2021,

Condamne la SAS COLUMBUS à payer à Mme [B] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS COLUMBUS de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS COLUMBUS aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer des 16 juin 2021 et du 21 septembre 2021,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire,

Fait et jugé à [Localité 7] le 28 Avril 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES