TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [J]

Madame [W] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02852 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7L6O

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [J]

Madame [W] [J]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02852 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7L6O

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2017 à effet au 9 janvier 2017, [Localité 8] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [J] et Mme [W] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1221,67 euros outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 6 février 2017, [Localité 8] HABITAT-OPH a consenti un bail pour un emplacement de stationnement (place double) n ° 174A à M. [Y] [J] et Mme [W] [J] dans un immeuble situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 114, 74 euros incluant une provision sur charges.

Par courrier du 3 septembre 2024, [Localité 8] HABITAT-OPH a donné congé dudit emplacement.

Par actes de commissaire de justice du 15 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10957,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [J] et Mme [W] [J] le 18 novembre 2024.

Par assignations du 13 mars 2025, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [J] et Mme [W] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois février 2025 et jusqu’à libération des lieux,9537,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 juillet 2025, [Localité 8] HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à 8725, 19 euros arrêtée au 1er juillet 2025. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. [Localité 8] HABITAT-OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Y] [J] et Mme [W] [J] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 250 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] [J] et Mme [W] [J] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 8] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10957,65 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 8] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2025, M. [Y] [J] et Mme [W] [J] lui devaient la somme de 8725,19 euros, incluant des frais de procédure.

M. [Y] [J] et Mme [W] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 8377, 71 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [J] et Mme [W] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1688,22 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 8] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [J] et Mme [W] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 8] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 janvier 2017 à effet au 9 janvier 2017 entre [Localité 8] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [Y] [J] et Mme [W] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 16 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [J] et Mme [W] [J] à payer à [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 8377, 71 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024,

AUTORISE M. [Y] [J] et Mme [W] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros , la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [J] et Mme [W] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [J] et Mme [W] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Y] [J] et Mme [W] [J] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à [Localité 8] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [J] et Mme [W] [J] à payer à [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [J] et Mme [W] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 novembre 2024 et celui des assignations du 13 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge