TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD ; Monsieur [W] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02706 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KEF

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT & JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

Délibéré le 21 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02706 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KEF

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 novembre 2006, la SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT & JOIE a donné à bail à Monsieur [D] [J] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1], [Localité 2], un emplacement de parking étant également donné en location par contrat du 12 août 2016 au numéro 25 de la même adresse.

Monsieur [D] [J] est décédé le 3 décembre 2022.

Par courrier en date du 7 décembre 2022, Monsieur [W] [J] a sollicité le transfert du bail à son profit, en sa qualité de frère du défunt. La SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT & JOIE considérant que les conditions légales n’étaient pas justifiées, la qualité de frère ne permettant pas le transfert, a notifié le refus de transfert de bail et lui a demandé de restituer les lieux par courriers des 30 janvier 2023 et 19 avril 2023.

Par constat de commissaire de justice du 24 juillet 2024, les conditions d’occupation du logement par Monsieur [W] [J] ont été vérifiées, ce dernier étant destinataire d’une sommation de quitter le 7 juillet 2024. De plus, il est redevable d’un arriéré d’indemnité d’occupation de 5212, 11 euros le 10 janvier 2025.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 24 février 2025, la SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT & JOIE a fait assigner Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [J] , et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, avec séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du cité,condamner Monsieur [W] [J] à lui verser à compter du 4 décembre 2022 une indemnité d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges jusqu’à libération des lieux. condamner Monsieur [W] [J] à lui verser l’arriéré d’indemnités d’occupation du bien par lui à hauteur de 5212, 11 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignationmaintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner Monsieur [W] [J] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, y compris les frais de constat et de sommation de quitter les lieux.

A l’audience du 16 juin 2025, la SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT & JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies, le défendeur étant le frère du défunt. La dette s’élève à la somme de 5063, 98 euros à la date du 11 juin 2025.

Assigné à étude, Monsieur [W] [J] ne se présente pas.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] se présentant comme le frère du défunt, il ne bénéficie pas du droit au transfert.

Dès lors, le bail a été résilié, du fait du décès du locataire le 3 décembre 2022.

Monsieur [W] [J] étant sans droit ni titre depuis le 4 décembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] est redevable de la somme de 5063, 98 euros au titre des indemnités d’occupation échues à la date du 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, y compris les frais de constat et de sommation de quitter les lieux.

Il convient de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT & JOIE et Monsieur [D] [J] relativement au logement sis situé [Adresse 1], [Localité 2] ainsi qu’à l’emplacement de parking situé au numéro 25 de la même adresse à la date du décès de la locataire, soit le 3 décembre 2022 ;

CONSTATE que Monsieur [W] [J] est occupant sans droit ni titre de ce bien ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT & JOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à payer la somme de 5063, 98 euros au titre des indemnités d’occupation échues à la date du 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à la SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT & JOIE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] aux dépens de l’instance

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à [Localité 5] HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais de constat et de sommation de quitter les lieux.

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection