TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/55101 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EOJ

N° : 6-CH

Assignation du :

17 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

MA COCOTTE – LES PUCES, Société par actions simplifiée unipersonnelle

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurence MITRANI, avocat au barreau de PARIS – #B0568

DEFENDERESSE

La S.C.I. COCOTTE, venant aux droits de la société MICADOM

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Ornella SARFATI, avocat au barreau de PARIS – #B0946

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 24 novembre 2020, la société Micadom, aux droits de laquelle vient la SCI Cocotte, a consenti à la société Moma Lieux, aux droits de laquelle vient la société Ma Cocotte – Les puces, un bail commercial portant sur des locaux situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 400.000 euros HT/HC.

Par acte du 21 juin 2024, la SCI Cocotte a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 136.645,04 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 17 juillet 2024, la société Ma Cocotte – Les puces a assigné la SCI Cocotte devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, moyennant le règlement des arriérés de loyers et charges impayés par elle s’élevant au 15 mai 2024 à la somme de 114.200,29 euros HT en 24 mensualités en sus du loyer courant ; dire que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; condamner, par provision, la SCI Cocotte à lui payer la somme de 2.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 18 mars 2025, la SCI Cocotte demande au juge des référés de :

débouter la société Ma Cocotte – Les Puces de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; reconventionnellement, juger que la clause résolutoire inscrite au bail en date du 24 novembre 2020, liant les parties est acquise, et avec toutes les conséquences de droit et ce à compter du 21 juillet 2024 ; en conséquence, ordonner l’expulsion de la société Ma Cocotte – Les Puces et de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si besoin est ;ordonner le transport et la séquestration, aux frais risques et périls de la société Ma Cocotte – Les Puces, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ou au commissaire de justice chargé de l’exécution de désigner, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner la société Ma Cocotte – Les Puces au règlement provisionnel de la somme de 294.748,23 euros sauf à parfaire, selon décompte arrêté au 1er juillet 2024 ;juger qu’elle est bien fondée à conserver, à titre provisionnel, le montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions du bail, s’élevant à la somme de 114.200,29 euros ;condamner à titre de provision la société Ma Cocotte – Les Puces au paiement d’une indemnité trimestrielle d’occupation, charges et TVA en sus, à compter du 21 juillet 2024, équivalente au montant du loyer contractuel majoré de 100%, soit la somme de 800.000 euros par an HT et HC, à titre d’indemnité et d’effet coercitif et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés au bailleur ; condamner à titre de provision la société Ma Cocotte – Les Puces au paiement d’une indemnité de la somme de 29.474,82 euros au titre de la clause pénale figurant au bail, outre les frais de recouvrement, y compris la totalité du droit proportionnel dû au commissaire de justice ; en tout état de cause, condamner la société Ma Cocotte – Les Puces à payer au bailleur la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Ma Cocotte – Les Puces aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit.A l’audience du 18 mars 2025, la SCI Cocotte a indiqué que le montant de la dette actualisée au 17 mars 2025 s’élève à 604.290,36 euros, premier trimestre 2025 inclus, déduction étant faite des frais résultant de l’application d’une clause pénale, de deux commandements de payer de février et d’avril 2024 et de leurs intérêts car ne relevant pas de l’arriéré locatif.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions déposées à l’audience du 18 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Cocotte n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 157.243,65 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024, à laquelle il convient de soustraire le coût et les intérêts d’un commandement de payer délivré en février 2024 ainsi que les frais résultant de l’application de la clause pénale, l’arriéré locatif atteignant ainsi le montant de 136.645,04 euros.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

La défenderesse sollicite la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et un échéancier de paiement sur 24 mois en invoquant des difficultés financières, versant aux débats ses comptes annuels au 31 décembre 2023, lesquels attestent d’un exercice déficitaire. Aucune donnée comptable n’est toutefois fournie au titre de l’année 2024.

Le décompte actualisé produit par la bailleresse fait état d’une dette totale de 608.759,83 euros au 17 mars 2025, incluant des frais résultant de l’application d’une clause pénale, de deux commandements de payer de février et d’avril 2024 et de leurs intérêts qui seront écartés car ne relevant pas de l’arriéré locatif au principal.

La dette actualisée au 17 mars 2025 atteint ainsi un montant de 587.774,36 euros.

Au regard du montant élevé de la dette et en l’absence de tout règlement depuis le 15 mars 2024, démontrant l’incapacité de la société preneuse à faire face aux loyers courants, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

La clause résolutoire est donc acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Ma Cocotte – Les Puces et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Ma Cocotte – Les Puces depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI Cocotte, l’obligation de la société Ma Cocotte – Les Puces au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 mars 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 604.290,36 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Ma Cocotte – Les Puces.

La bailleresse sollicite l’application de différentes clauses du bail, relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la conservation du dépôt de garantie ainsi qu’une clause pénale, lesquelles s’analysent toutes comme des clauses pénales, et comme telles susceptibles d’être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Ma Cocotte – Les Puces, partie perdante, doit supporter la charge des dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 21 juin 2024.

Elle sera par suite condamnée à payer à la SCI Ma Cocotte la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 juillet 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Ma Cocotte – Les Puces et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Ma Cocotte – Les Puces à payer à la SCI Cocotte une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail le 22 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Ma Cocotte – Les Puces à payer à la SCI Cocotte la somme de 587.774,36 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 21 mai 2024 sur la somme de 136.645,04 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie et sur l’application de la clause pénale du bail ;

Condamnons la société Ma Cocotte – Les Puces aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 ;

Condamnons la société Ma Cocotte – Les Puces à payer à la SCI Cocotte la somme de 2.000 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN