N° RG 22/10185 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LQQZ

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 22/10185 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LQQZ

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Arnaud HOUSSAIN

M^e Anne-sophie WEIS

M^e Jean WEYL

Le

Le greffier

M^e Arnaud HOUSSAIN

M^e Anne-sophie WEIS

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic de copropriété en exercice à savoir la SASU CABINET LAEMMEL, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 316.487.495.00020. laquelle a son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son Président constituant son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]/FRANCE

représentée par M^e Anne-sophie WEIS, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 53

DEFENDEURS :

Monsieur [Y], [X] [P], ès qualité de copropriétaire-bailleur, représentant et mandataire commun des personnes physiques composant le démembrement de la propriété des lots de copropriété n° 1, 67 et 70 dépendant de l’immeuble en copropriété [Adresse 9], mandataire commun et représentant des consorts [P]

né le 19 Janvier 1942 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Arnaud HOUSSAIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18

S.A.S. L’AUTRE COTE, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 824.562.086. pris en son principal établissement : [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 15] où est exercée une activité de restaurant sous l’enseigne IL GIRASOLE, représentée par son Président en exercice, Monsieur [W] [O] ayant son domicile personnel [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 15],

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

L’immeuble [Adresse 10] est soumis au régime de la copropriété.

M. [Y] [P], ainsi que Mme [R] [P], M. [C] [P] et Mme [V] [P], en qualité d’usufruitier et de nus-propriétaires des lots n°1, 67 et 70 de cet immeuble, soit respectivement un magasin n°1 avec ouverture d’accès en sous-sol, une toilette et un wc au rez-de-chaussée, un dépôt du magasin n°1 avec escalier au sous-sol et un emplacement pour voiture au sous-sol.

Des locaux pour poubelles se situent au sous-sol de l’immeuble.

M. [Y] [P], en son nom et pour le compte des nus-propriétaires, a donné à bail commercial le lot n°1, le magasin n°1 avec ouverture d’accès en sous-sol, une toilette et un wc au rez-de-chaussée et le garage à la Sarl 2H à compter du 1er janvier 2008, bail cédé à la Sas L’autre côté par effet du jugement de cession de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Strasbourg du 16 novembre 2016 dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la Sarl 2H.

Par lettre recommandée du 10 janvier 2022, le syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 9] a mis en demeure M. [Y] [P] et la Sas L’autre côté de faire libérer et de libérer la partie commune constituée du local poubelles occupé par la Sas L’autre côté.

Les copropriétaires ont autorisé, lors des assemblées générales des 8 mars et 26 septembre 2022, le syndic de copropriété à agir en justice contre M. [Y] [N] et la Sas L’autre côté.

Par actes de commissaire de justice délivrés à M. [Y] [P] et à la Sas L’autre côté le 5 décembre et le 8 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de libération et de restitution du local poubelles sous astreinte.

Saisi par M. [Y] [P] et la Sas L’autre côté, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 14 mai 2024, rejeté les fins de non-recevoir soulevées, a déclaré l’action engagée par le syndicat des copropriétaires recevable, a dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond, a rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l’affaire à une audience de mise en état.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner in solidum M. [Y] [P], en sa qualité de copropriétaire-bailleur et représentant et mandataire commun des consorts [P] composant le démembrement de la copropriété des lots n°1, 67 et 70, et la Sas L’autre côté, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé 3 mois à compter du jugement à intervenir, à :

— lui restituer le local des poubelles constituant une partie commune contigu au lot 67,

— remettre aux frais exclusifs des défendeurs, sous le contrôle de l’architecte ou de l’ingénieur structure du syndicat (moyennant prise en charge de leurs honoraires par les défendeurs) par une entreprise qualifiée et assurée ainsi qu’il devra être justifié auprès du syndic, le local commun des poubelles dans son état d’origine, notamment en :

— supprimant le passage ou l’ouverture faisant communiquer le local des poubelles au lot n°67,

— rétablissant la partie du mur ayant fait l’objet d’un percement illégal par un mur séparatif présentant les mêmes caractéristiques que le mur initial,

— rétablissant une porte métallique donnant sur la cour souterraine commune au niveau du local poubelle, dotée d’une serrure et de clés pour l’ensemble des copropriétaires et occupants réguliers de l’immeuble [Adresse 9] ainsi qu’à son syndic,

— condamner les défendeurs à évacuer immédiatement, de corps et de biens et de tous occupants de leur chef le local commun de poubelles,

— débouter M. [Y] [P] et la Sas L’autre côté de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum M. [Y] [P], en sa qualité de copropriétaire-bailleur et représentant et mandataire commun des consorts [P] composant le démembrement de la copropriété des lots n°1, 67 et 70, et la Sas L’autre côté à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de procès-verbal de constat d’huissier du 10 novembre 2022 pour 363,20 €,

— rappeler que le jugement est exécutoire par provision.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2025, M. [Y] [P] demande au tribunal de :

— juger que ni lui, ni les consorts [P] composant le démembrement de la copropriété des lots n°1, 67 et 70 qu’il représente ne s’est pas approprié à titre personnel le local poubelles,

— déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables à son encontre et celle des consorts [P] composant le démembrement de la copropriété des lots n°1, 67 et 70 qu’il représente,

— le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— juger ce que de droit concernant les demandes de la Sas L’autre côté portant sur l’existence de son droit d’usage privatif sur le local poubelle,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer un montant de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens.

La Sas L’autre côté, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 novembre 2024, demande de :

— juger qu’elle a acquis l’usage privatif perpétuel sur le local dénommé « local poubelle » sise au sous-sol du syndicat des copropriétaires,

— subsidiairement, constater son droit d’usage perpétuel sur ledit local,

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de ses fins et conclusions,

— le condamner au paiement d’une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 janvier 2025 et par une ordonnance du 4 février 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 février 2025, évoquée à l’audience du même jour et mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS

— A titre liminaire :

D’une part, il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « déclarer » ou « juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de la décision, mais dans ses motifs.

D’autre part, il sera relevé que si M. [Y] [P] demande dans le dispositif de ses conclusions de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables, le juge de la mise en état a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires recevable par une ordonnance du 14 mai 2024.

— Sur la demande de restitution du local poubelles :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le local poubelles, partie commune conformément au règlement de copropriété publié au livre foncier et à l’esquisse établie par un géomètre, contigu au lot n°67 appartenant à M. [Y] [P] a fait l’objet de travaux et est occupé illégalement par le locataire de celui-ci.

Il précise qu’aucun droit de jouissance exclusif n’a été accordé sur le local poubelles à M. [Y] [P] et que la Sas L’autre côté ne peut se prévaloir d’une prescription acquisitive.

Il fait également valoir qu’aucun prêt à usage n’a jamais été concédé sur ce local à M. [Y] [P] ou à la Sas L’autre côté.

Il demande en conséquence la restitution du local.

M. [Y] [P], qui indique agir tant en son nom qu’au nom de se enfants en leur qualité de nus-propriétaires, expose qu’il a conclu un bail commercial uniquement sur les lots lui appartenant et qu’il n’est pas responsable de la prétendue atteinte au droit de propriété dont se prévaut le syndicat des copropriétaires.

Il fait valoir que ni lui, ni la Sas L’autre côté ne conteste le droit de propriété du syndicat des copropriétaires sur le local poubelles et qu’il n’est pas question de l’acquisition d’un droit de propriété sur ce local, précisant qu’un prêt à usage gratuit et perpétuel a été concédé aux occupants successifs du local lui appartenant depuis l’exploitation du local par la société Le roi et son fou, occupante de 1980 à 2008.

La Sas L’autre côté précise que le local dit local poubelles n’a jamais été utilisé par le syndicat des copropriétaires.

Elle expose que dans le cadre de l’exploitation du local commercial appartenant à M. [Y] [P], le locataire occupe le local poubelles depuis plus de trente ans, de manière continue et non interrompue, de manière paisible et non équivoque.

Elle relève que quand bien même elle ne serait pas en droit de voir appliquer l’usucapion, pour une acquisition d’une partie commune, elle peut acquérir un droit de jouissance privatif sur celle-ci.

Elle ajoute qu’elle peut compléter la prescription en joignant l’occupation antérieure.

Elle fait état à titre subsidiaire de l’existence d’un prêt à usage gratuit et perpétuel concédé de manière tacite aux occupants respectifs du local commercial sur le local poubelles.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Selon l’article 3, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Aux termes de l’article 6-3, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot, elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ; le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché ; il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ; le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

Conformément à l’article 6-4 dans sa version issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’existence des parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Par ailleurs, l’article 9 énonce que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Il est constant qu’un droit de jouissance privatif sur une partie commune peut s’acquérir par usucapion.

Conformément à l’article 2261 code civil pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2262 ajoute cependant que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans en application de l’article 2272 du code civil.

En l’espèce, il résulte des éléments produits par les parties que le local poubelle jouxtant le lot n°67 appartenant à M. [Y] [P] est fermé à clé par une porte métallique et est occupé par la Sas L’autre côté comme réserve.

Les locaux loués sont désignés dans le bail commercial du 15 novembre 2007 établi entre M. [Y] [P] et la Sarl 2H, bail cédé à la Sas L’autre côté le 3 février 2017, comme étant le lot n°1 ([Adresse 12]) au rez-de-chaussée, [Adresse 8] et [Adresse 11] : le magasin n°1 avec ouverture d’accès au sous-sol, une toilette et un wc au rez-de-chaussée, un garage.

Le lot n°1 est décrit dans le règlement de copropriété du 6 juin 1967 comme situé [Adresse 12], au rez-de-chaussée, magasin n°1 avec ouverture d’accès au sous-sol, une toilette et un wc.

Le lot n°67 est quant à lui constitué [Adresse 12], au sous-sol, du dépôt du magasin n°1 avec escalier.

Par ailleurs, le règlement de copropriété mentionne comme parties communes au sous-sol la cour souterraine avec rampe d’accès et les deux locaux pour poubelles avec la réception des ordures.

Ainsi, le local poubelles actuellement occupé par la Sarl L’autre côté ne fait pas partie des locaux donnés à bail par M. [Y] [P] mais est une partie commune de l’immeuble.

En l’espèce, M. [Y] [P], copropriétaire, ne revendique pas de droit de jouissance exclusif, seule la Sarl L’autre côté, locataire, ayant formé une telle demande.

La Sarl L’autre côté occupe le local poubelles en sa qualité de locataire des locaux jouxtant ce local de sorte que sa seule occupation ne peut suffire à établir son intention de se comporter en propriétaire de cette pièce.

Par ailleurs, selon l’article 2266 du code civil, ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit ; ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire.

En outre et en tout état de cause, la Sarl L’autre côté ne rapporte pas la preuve d’une possession du local poubelle pendant une durée de trente années, bénéficiant du bail commercial depuis l’acte de cession du fonds de commerce de la Sarl Ristorante il girasole le 3 février 2017.

Par conséquent, la demande de la Sarl L’autre côté tendant à ce qu’il lui soit reconnu un droit de jouissance exclusif sera rejetée.

S’agissant de l’existence d’un prêt à usage gratuit et perpétuel qui aurait été concédé par le syndicat des copropriétaires aux occupants respectifs du local commercial appartenant à M. [Y] [P], l’article 1875 du code civil dispose que le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

Il est constant que la formation du contrat de prêt n’est soumise à aucune formalité particulière et qu’il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un prêt à usage d’en rapporter la preuve, notamment en établissant la remise de la chose à l’emprunteur et la volonté commune des parties de s’engager dans un prêt à usage.

En l’espèce, la Sarl L’autre côté affirme qu’un prêt à usage gratuit et perpétuel a été concédé de manière tacite aux occupants respectifs du local commercial.

Or, à défaut de rapporter la preuve de l’intention de prêter de la part du syndicat des copropriétaires et de l’identité du locataire de M. [Y] [P] qui aurait bénéficié de ce prêt, la qualification de prêt à usage sera rejetée.

La Sarl L’autre côté, occupant le local poubelle, sera condamnée à restituer le lieu et à remettre à ses frais le local en son état, soit en supprimant le passage avec le lot n°67 et en transmettant les clés de la porte métallique au syndicat des copropriétaires.

Il ne sera pas fait droit à la demande de rétablissement « de la partie du mur ayant fait l’objet d’un percement illégal par un mur séparatif présentant les mêmes caractéristiques que le mur initial » faute d’élément complémentaire.

La demande de restitution du local dirigée à l’encontre de M. [Y] [P] en sa qualité de propriétaire des lots n°1, 67 et 70 sera rejetée, le syndicat des copropriétaires ne fondant ni en droit, ni en fait cette demande.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sarl L’autre côté, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La Sarl L’autre côté sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par M. [Y] [P] et la Sarl L’autre côté sur ce fondement seront rejetées.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sarl L’autre côté à restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], sous astreinte de cent euros (100 €) par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, le local poubelles, partie commune jouxtant le lot privatif n°67, à supprimer à ses frais l’ouverture entre le local poubelles et le lot privatif n°67 et à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] les clés de la porte métallique donnant accès au local poubelles,

DEBOUTE la Sarl L’autre côté de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la Sarl L’autre côté aux entiers dépens,

CONDAMNE la Sarl L’autre côté à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Y] [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ