TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [I] [T]

Copie certifiée conforme à :

— Maître [I] [T]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04163

N° Portalis 352J-W-B7J-C5YID

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet [V] [K] (SAS), S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. G&D INVEST

[Adresse 3]

[Localité 2]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/04163 – N° Portalis 352J-W-B7J-C5YID

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI G&D INVEST est propriétaire du lot n°3 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Paris 15ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d’incidents réguliers de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité a à plusieurs reprises adressé des lettres de mises en demeure et des lettres de relances à la SCI G&D INVEST afin pour cette dernière de régler les sommes dues à ce titre, en vain.

Ainsi, notamment, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a, par le biais de son conseil, mis en demeure la SCI G&D INVEST de lui régler la somme de 7.309,06 au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a dès lors fait assigner la SCI G&D INVEST devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

-7.324,33 euros de charges et frais impayés, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, avec capitalisation des intérêts ;

—  3.000 euros de dommages intérêts ;

—  1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI G&D INVEST, citée à étude, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 22 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 puis mise en délibéré au 18 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que si, aux termes de l’acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite la paiement d’une somme globale au titre d’arriérés de charges et de frais, l’origine, légale ou conventionnelle, ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°3 de la SCI G&D INVEST,

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2025, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 6.744,33 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI G&D INVEST entre le 14 septembre 2022 et le 16 décembre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2022 – 18 décembre 2023 et 07 novembre 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2021 à 2023, et votant des budgets prévisionnels des années 2022 à 2025, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant les assemblées de 2022 et de 2023.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées est établie à concurrence de la somme 6.744,33 euros, au paiement de laquelle la SCI G&D INVEST doit être condamnée.

Faute pour le syndicat des copropriétaires demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise des mises en demeure au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 31 mars 2025, date de signification de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement des frais de relance de mise en demeure ou de vacation dont il sollicite le paiement, le contrat de syndic produit aux débats couvrant la période du 07 novembre 2024 au 06 novembre 2027, soit une période postérieure à celle pour laquelle lesdits frais sont réclamés.

Par conséquent la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais, injustifiée, sera rejetée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce si le syndicat des copropriétaires le prétend, force est de constater qu’il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement de la société défenderesse a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI G&D INVEST a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés notamment financières.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La SCI G&D INVEST succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI G&D INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Paris 15ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 6.744,33 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2025, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, en ce compris celles au titre des frais et indemnitaire ;

CONDAMNE la SCI G&D INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Paris 15ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI G&D INVEST aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 18 Décembre 2025

La Greffière La Présidente