TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 24/55592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

N° :

Assignation du :

01 Août 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

PARIS HABITAT-OPH

Établissement Public à caractère Industriel et Commercial

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [K] [D]

Entrepreneur individuel

Ayant son exploitation [Adresse 7] et

[Adresse 2]

[Localité 11]

ayant élu domicile [Adresse 8]

[Localité 10]

et ayant son siège social

[Adresse 6]

[Localité 9]

non constitué

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Suivant contrat de location du 30 juin 2015, [Localité 13] Habitat-Oph a fait bail et donné à loyer à Monsieur [X] [U] un local commercial, à compter du 1er juillet 2015 sis [Adresse 3] à [Localité 1], ainsi désigné : « lot numéro 191503 une boutique d’une superficie de soixante-dix mètres carrés et cinquante centièmes environ (70,50m2) au rez-de-chaussée ».

Le loyer a été fixé à l’origine à la somme annuelle de 15.510 euros, en principal, plus les charges, payable trimestriellement, en quatre termes égaux aux trimestres civils ordinaires et à terme à échoir.

Suivant acte de cession du 8 juillet 2019 prenant effet le 1er juillet 2019, Monsieur [X] [U] a cédé son fonds de commerce à la société Allianz Agences.

Suivant acte du 1er octobre 2019, Allianz Agences a cédé son bail à Monsieur [M] [O].

Suivant acte du 1er janvier 2021, Monsieur [M] [O] a cédé son bail à Monsieur [Z] [K] [D].

Suivant exploits de commissaire de justice des 23 et 28 mai 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 14.401,68 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, incluant les frais du commandement, a été signifié à Monsieur [Z] [K] [D].

Le preneur n’a pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois.

Aucun créancier n’est inscrit sur le fonds de commerce, en l’absence d’immatriculation du Monsieur [D] dans les locaux concédés.

Par acte du 1er août 2024, Paris Habitat-Oph a assigné Monsieur [Z] [K] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [K] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’Ordonnance jusqu’au départ définitif ;

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner titre provisionnel Monsieur [Z] [K] [D] au paiement de la somme de 18.691,78 euros suivant décompte arrêté au terme du 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter des 23 et 28 mai 2024, date du commandement de payer,

Autoriser [Localité 13] Habitat-Oph à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 6 et 17 du contrat de bail ;

Condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] [K] [D] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de vingt pour cent (20%) outre les charges et taxes », en application de l’alinéa 5 de l’article « 18. Clause Résolutoire » qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Condamner Monsieur [Z] [K] [D] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile.

Condamner Monsieur [Z] [K] [D] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation.

A l’audience du 17 février 2025, [Localité 13] Habitat-Oph actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la baisse à la somme de 4.693,80 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte ayant donné lieu à un procès-verbal dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [K] [D] n’a pas comparu, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 30 juin 2015, cédé le 1er janvier 2021 à Monsieur [Z] [K] [D] contient une clause résolutoire (article 18) au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur une première fois le 23 mai 2024 et une deuxième fois le 28 mai 2024 à hauteur de la somme de 14.214,66 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats arrêté en janvier 2025que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée, sans qu’il soit besoin de l’assortir d’une astreinte compte tenu de la possibilité de recourir à la force publique pour assurer l’exécution de la décision, et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 24 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à ce que l’indemnité mensuelle d’occupation soit fixée au « montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de vingt pour cent (20%) outre les charges et taxes », en application de l’alinéa 5 de l’article « 18. Clause Résolutoire », cette clause s’analysant en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 4.693,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01/01/2025.

Toutefois, ce relevé de compte intègre des frais de contentieux pour un montant de 186,48 euros qui ne correspondent pas à des loyers ou charges et qui doivent être déduits.

Monsieur [Z] [K] [D] sera par suite condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.507,32 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, la clause contractuelle sur laquelle elle se fonde correspondant à une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur les frais et dépens

Monsieur [Z] [K] [D], partie perdante, sera tenu aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer des 23 et 28 mai 2024.

Il sera également condamné à payer à [Localité 13] Habitat-Oph la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

[Localité 13] Habitat-Oph sera débouté du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 23 juin 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 30 juin 2015 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], ainsi désigné : « lot numéro 191503 une boutique d’une superficie de soixante-dix mètres carrés et cinquante centièmes environ (70,50m2) au rez-de-chaussée», Monsieur [Z] [K] [D] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons la demande d’astreinte de [Localité 13] Habitat-Oph;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [Z] [K] [D] à payer à [Localité 13] Habitat-Oph une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 24 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Monsieur [Z] [K] [D] à payer à [Localité 13] Habitat-Oph la somme provisionnelle de 4.507,31 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date du commandement de payer;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 13] Habitat-Oph au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 13] Habitat-Oph au titre de la conservation du dépôt de garantie;

Condamnons Monsieur [Z] [K] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer des 23 et 28 mai 2024 ;

Condamnons Monsieur [Z] [K] [D] à payer à [Localité 13] Habitat-Oph la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons [Localité 13] Habitat-Oph du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON