TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 23 Septembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/00017 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JU3W

N° MINUTE : 2025/65

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU immatriculé au RCS de Poitiers sous le n° 399 780 097, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 9]

représentée par Maître Viviane THIRY de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEUR

Monsieur [I] [J] [H] [K]

né le [Date naissance 5] 1986 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

non comparant

PARTIE SAISIE

EN PRÉSENCE DE

TRESOR PUBLIC -SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 6], dont les bureaux sont situés [Adresse 2]- [Localité 6]

non comparante

CRÉANCIER INSCRIT

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 24 juin 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 9 septembre 2025, prorogée au 23 Septembre 2025.

Par acte authentique reçu le 1er juin 2013 par Me [B] [L], notaire associé à [Localité 13] (Indre-et-Loire), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (également désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ou la banque) a consenti à M. [I], [J], [H] [K] né le [Date naissance 5] 1986 à [Localité 12] (45) qui avait auparavant accepté une offre préalable électronique, l’emprunt suivant :

— un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n°000942113243 d’un montant de cent trente six mille quatre cent vingt euros, remboursable au taux (hors assurance) de 2,9000 % soit un teg annuel effectif global de 3,5622 % en 299 échéances mensuelles constantes dont 299 de 639,85 euros et une de 638,15 euros à compter du 15 juillet 2013,

Affecté à l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] et [Adresse 14] à [Localité 7] (Indre-et-Loire), cadastré section B, n° [Cadastre 1] pour une contenance de 00 ha, 07 ares, 80 centiares, n° [Cadastre 8] pour une contenance de 00 ha, 00 ares, 53 centiares, n° [Cadastre 10], pour une contenance de 00 ha, 02 ares, 70 centiares et n° [Cadastre 11] pour une contenance de 00 ha, 00 ares, 52 centiares, cet emprunt était garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par lettre datée du 25 mai 2023, la banque a mis en demeure l’emprunteur de régler dans un délai de quinze jours à réception de ce pli, la somme de 1 450,97 euros correspondant à deux échéances impayées (avril-mai 2023) en rappelant qu’à défaut, la déchéance du terme pourrait être prononcée.

Par courrier recommandé daté du 09 octobre 2023 mais renvoyé à l’expéditeur avec la mention “pli avisé et non réclamé”, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure le débiteur de lui rembourser dans un délai de quinze jours à réception de cette lettre, la somme de 117 882,03 euros au titre du solde du prêt.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 06 mars 2025 par Maître [M] [E], membre de la Selarl [M] [E], commissaire de justice à [Localité 15] (Indre et Loire), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a fait donner à M. [I], [J], [H] [K] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de cent trente mille cent quatre vingt sept euros et cinquante deux centimes (130 187,52 euros) arrêtée au 27 décembre 2024.

Ce commandement a été publié le 25 mars 2025 au service de la publicité foncière d’Indre et Loire sous la référence : volume 2025 S numéro 11.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 19 mai 2025 et placée le 22 mai suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. prononcer (…) la validité de la saisie immobilière, à l’encontre du débiteur (…),

. statuer en tant que de besoin, sur toutes les contestations et demandes incidentes

afférentes à la présente procédure,

. fixer le montant de la mise à prix comme suit : lot unique 32 000 € ( …),

. déterminer les modalités de la vente de l’immeuble (…),

. dire qu’en cas d’orientation en vente amiable, l’acte de vente devra être établi selon les modalités fixées au cahier des conditions de vente,

. dire qu’en application des articles 13 et 14 du dit cahier des conditions de vente, les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 2 avril 1960, seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant,

. en cas de vente forcée, (…) fixer l’audience d’adjudication à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois à compter de la décision à intervenir,

. fixer la créance (…) à la somme de 130.187,52€ en principal, intérêts et frais, arrêtée au 27/12/2024, sans préjudice des intérêts à échoir au taux contractuel à compter de cette date, dans les limites fixées par le Code des procédures civiles d’exécution,

. désigner Maître [M] [E], membre de la Selarl [M] [E], huissier de justice (…) à [Localité 15], aux fins d’organiser la visite de l’immeuble et dire que l’huissier pourra requérir la force publique et se faire assister des personnes visées à l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

. dire et juger que les dépens seront inclus dans les frais privilégiés de vente”.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 22 mai 2025.

Par acte extra judiciaire délivré le 20 mai 2025, la procédure a été dénoncée au Trésor public (service des impôts des particuliers de [Localité 6]), créancier inscrit, qui n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 24 juin 2025, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Sur l’assignation délivrée avec procès verbal de recherches infructueuses, M. [I], [J], [H] [K] qui tout comme le créancier inscrit n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu ou ne s’est pas présenté à l’audience de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 1er juin 2013 par Me [B] [L], notaire associé à [Localité 13] (Indre-et-Loire) ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique emportant vente immobilière avec emprunt en l’occurrence un prêt immobilier ; que revêtu de la formule exécutoire, l’acte versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de crédit émise, reçue et acceptée les 05 mars, 06 mars et 03 mai 2013 ; qu’il précise que “les parties dispensent le notaire soussigné, de détailler ici les conditions générales du prêt, l’offre de prêt étant annexée après mention” et que la copie exécutoire comprend quarante cinq pages, incluant ainsi l’offre ;

Attendu qu’il s’en déduit que l’offre de prêt paraphée et signée par l’emprunteur, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre exécutoire comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’indépendamment du fait qu’en l’espèce le créancier ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure préalable à la notification de la déchéance du terme, en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen” ;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que les conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulé “Déchéance du terme-Exigibilité du présent prêt” stipulant qu’ “en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours : en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement(….)” ;

Attendu qu’il est ainsi loisible au créancier de prononcer discrétionnairement la déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse de régulariser les échéances impayées dans un délai de quinze jours ; que toutefois, un tel préavis a déjà été considéré comme n’étant pas constitutif d’un délai raisonnable de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive ( Cass. Civ. 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904 ) ;

Attendu qu’en l’espèce, la stipulation sus retranscrite est donc susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ainsi que de ses potentielles conséquences notamment le caractère disproportionné de la voie d’exécution choisie au regard du montant exigible de la créance dont il doit être rappelé qu’en droit (avis n°24-70.001 émis par la Cour de cassation le 11 juillet 2024) le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, que s’il répute non écrite une clause abusive, il ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier, qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi et que “le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, (qu’il) tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi (et que) lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.”;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’inviter la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou et le cas échéant M. [I], [J], [H] [K] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 novembre 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou à présenter ses observations sur la validité de la clause “Déchéance du terme” des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou ainsi que le cas échéant à M. [I], [J], [H] [K] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 23 Septembre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET