TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Fabrice NICOLAI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10625

N° Portalis 352J-W-B7H-C3OW3

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], réprésenté par son syndic, la société N & H IMMOBILIER, S.A.R..L

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1991

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10625 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OW3

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [U] est propriétaire des lots n° 9 et n° 12 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 16 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [Z] [U] de payer la somme de 7 340, 52 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété et de travaux.

Par acte d’huissier en date du 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Z] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de paiement, notamment, de la somme principale de 11 967, 21 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2021, au titre d’un arriéré de charges de copropriété de travaux, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre sa condamnation aux dépens et à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens du syndicat des copropriétaires, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné, M. [Z] [U] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 2 avril 2025 a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 9 et n°12 de M. [Z] [U].

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 11 967, 21 euros au titre d’un arriéré de charges et de travaux mais ne justifie pas par les pièces produites du bien fondé concernant ce montant précisément. Le tribunal relève que le seul relevé de comptes produit qui date du 6 décembre 2023 fait état d’un solde débiteur à cette date à hauteur de 7 819, 83 euros. Cette somme figure également sur le dernier appel de fonds produit édité le 1er octobre 2023 qui inclut le troisième appel de fonds pour l’année 2023. Selon le décompte produit, le montant des charges de copropriété, hors frais de recouvrement, s’élève à 7573, 45 euros (7819, 83 – (25+ 25+25+25+ 25+ 121, 38).

Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales du 25 janvier 2021, 7 décembre 2022, le 20 novembre 2023 et du 19 novembre 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, sa créance est établie uniquement à hauteur de la somme de 7 573, 45 euros arrêté au 1er octobre 2023, incluant l’appel de fonds du troisième trimestre 2023.

M. [Z] [U] sera donc condamné au paiement de cette somme et le syndicat des copropriétaires sera débouté pour le surplus de la somme réclamée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à prévoir des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 19 février 2021 dans la mesure où aucune mise en demeure accompagnée d’un accusé de réception, et portant cette date, n’est versée aux débats.

II – Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats de pièces justifiant de l’existence de frais exposés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [Z] [N] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV-Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire.

M. [Z] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [G] [Y].

Le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes plus amples et contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 7 573, 45 euros au titre de charges échues et impayées arrêtées au 1er octobre 2023, incluant l’appel de fonds du troisième trimestre 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [U] aux entiers dépens ;

ACCORDE à Maître [G] [Y] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente