TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 20 Avril 2026 N°: 26/00144

N° RG 24/00418 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E47A

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 23 Février 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Avril 2026

DEMANDEURS

M. [Q] [T]

né le 18 Mars 1976 à [Localité 1] (92)

demeurant [Adresse 1]

Mme [J] [I] épouse [T]

née le 09 Février 1989 à [Localité 2] (02)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Amandine MOLLIET FAVRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Tristan HUBERT de L’AARPI EVERGREEN LAWYERS, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDEURS

M. [S] [V]

né le 23 Octobre 1960 à [Localité 3] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

Mme [K] [E] épouse [V]

née le 30 Juillet 1974 à [Localité 4] (RUSSIE)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Paul-Marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 21/04/26

à

— M^e MOLLIET-FAVRE

Expédition(s) délivrée(s) le 21/04/26

à

— M^e BERAUDO

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 3 mars 2023, les époux [L] [T] et [J] [I] ont acquis des époux [S] [V] et [K] [E] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour le prix de 265 000 euros.

Le 16 mars 2023, les époux [T] ont constaté qu’un de leur voisin, [F] [H], ne respectait pas la tranquillité du voisinage, et ont appris que cette situation durait depuis plusieurs années.

Estimant que les époux [V] connaissaient la situation et ont volontairement omis d’en faire état lors de la vente de leur bien, les époux [T] ont contacté les anciens propriétaires.

Par courrier du 8 juin 2023, les époux [V] ont répondu ignorer toute attitude dérangeante de [F] [H], et qu’une seule intervention des forces de l’ordre quelques années plus tôt avait fait cesser les troubles.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, les époux [T] ont fait assigner les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de réduction du prix de vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les époux [T] sollicitent du tribunal qu’il :

— constate que les époux [V] avaient nécessairement connaissance des nuisances, se sont volontairement abstenus de leur communiquer ces informations avant la vente du bien, constituant une réticence dolosive et leur mauvaise foi, que ces nuisances constituent un vice caché, que leur consentement a été vicié et qu’ils subissent un préjudice conséquent de nature à engager la responsabilité des vendeurs,

— ordonne en conséquence la restitution d’une partie du prix de l’achat de l’appartement et condamne les époux [V] à leur restituer la somme de 85 000 euros au titre de la garantie des vices cachés,

— condamne les époux [V] à leur payer la somme de 30 000 euros au titre des préjudices subis du fait de leur réticence dolosive,

— déboute les époux [V] de leurs demandes,

— condamne les époux [V] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne les époux [V] aux dépens,

— rappelle l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les époux [V] demandent au tribunal de :

— juger que les époux [T] ne démontrent pas l’existence d’un vice rédhibitoire, qu’ils n’avaient pas connaissance préalable du caractère rédhibitoire à la vente du prétendu vice, que les époux [T] étaient parfaitement informé des nuisances de [F] [H] mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020,

— débouter les époux [T] de leur demandes,

— condamner reconventionnellement les époux [T] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner les époux [T] à leur payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [T] aux dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 17 juin 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

I/ Sur les demandes des époux [T]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des articles 1103, 1104 et 1112-1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne

foi.

La partie connaissant une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie, ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, doit l’en informer dès lors que cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. La partie qui prétend qu’une information lui était due doit prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat.

Conformément aux dispositions des articles 1603, 1641, 1644 et 1645 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose qu’il vend et de la garantir à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En cas de vice caché, l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est de jurisprudence constante que le vendeur, même de bonne foi, est tenu à la garantie des vices cachés lorsque le défaut, antérieurs ou concomitants à la vente, n’était pas apparent et rend la chose impropre à sa destination ou diminue très fortement son usage, et que la mauvaise foi du vendeur ressortant notamment de sa connaissance de l’existence du vice peut justifier la condamnation à des dommages-intérêts en réparation des préjudices imputables au vice.

1) Sur l’existence d’un vice caché

En l’espèce, les époux [T] soutiennent que les époux [V] ont manqué à leur devoir d’information lors de la vente de leur résidence principale en ne mentionnant pas la présence du voisin résidant à l’étage en dessous, [F] [H], responsable de troubles anormaux du voisinage, et sollicitent une réduction du prix de la vente à hauteur de 85 000 euros et subséquemment la condamnation des défendeurs à leur payer ladite somme.

Il ressort de l’acte du 3 mars 2023 produit aux débats que les époux [T] ont acquis des époux [V] leur appartement situé au premier étage de l’immeuble se trouvant [Adresse 3] à [Localité 5] pour le prix de 265 000 euros (pièce n°2), la promesse de ladite vente du 13 décembre 2022 mentionnant que les vendeurs s’engageaient à donner aux demandeurs l’ensemble des informations nécessaires à l’expression de leur consentement éclairé (pièces n°1 et 2 des demandeurs).

Les demandeurs allèguent que leur voisin [F] [H] résidant au rez-de-chaussée s’est rendu coupable de violences physiques et verbales à plusieurs reprises au cours de l’année 2023 dans les nuits du 15 au 16 mars, du 29 au 30 mars, du 28 au 29 avril, du 9 au 10 mai, du 24 au 25 juin, du 2 au 3 août, et au cours de l’année 2024 dans les nuits du 16 au 17 janvier, les 24 février, 12 avril, 3 septembre, nuit du 12 au 13 septembre, 2 et 9 novembre, nuits du 5 au 6 et du 11 au 12 décembre (pièces n°3 à 5 et 14).

À l’appui, ils produisent aux débats :

— le courrier du maire de [Localité 5] du 5 avril 2023, soit un mois après leur acquisition, les informant connaître le comportement de leur voisin au regard de sa verbalisation par les policiers municipaux à plusieurs reprises (pièce n°4),

— le courrier du 1er février 2023 du frère de [F] [H] au procureur de la république du tribunal de céans, l’informant du comportement dangereux ou menaçant de l’intéressé à l’encontre de ses voisins lesquels se sont plaints de tapage nocturne auprès du syndic ou de la police municipale (pièce n°5)

— le courrier électronique d’un autre résident, [U] [X], qui indiquait au responsable de la police municipale que [F] [H] avait de nouveau commis des nuisances sonores importantes dans la nuit du 28 au 29 avril 2023, augmentant une charge mentale déjà importante (même pièce),

— le courrier électronique du 17 janvier 2024 et l’attestation de [N] [P], employé du syndic de copropriété BARNOUD IMMOBILIER, qui mentionne que [F] [H] avait fait preuve d’un calme relatif pendant l’automne 2023 avant de reproduire ses nuisances en janvier 2024, et que les époux [V] étaient cosignataires d’une pétition demandant que les nuisances de leur voisin du dessous cessent (pièces n°5 et 12),

— le courrier électronique du 5 février 2024 et l’attestation de [Y] [C], autre résident de la copropriété, déclarant avoir vu des nuisances dès son emménagement en décembre 2015, et indiquant que les époux [V] avait rencontré le père de [F] [H] en 2018 devant un conseiller juridique de l’antenne de justice, ayant conduit à une accalmie temporaire (pièces n°10 et 13),

— l’attestation de [A] [G], autre résident de la copropriété, mentionnant avoir constaté depuis son installation en août 2020 que [F] [H] importunait fréquemment le voisinage, avec interventions des forces de l’ordre, et témoignait d’une violente altercation entre l’intéressé et les époux [V] (pièce n°11).

Il convient de relever que [Y] [C] et [A] [G], résidents de longue date dans la copropriété, mentionnent que l’appartement litigieux a connu trois changement de propriétaires entre 2015 et 2023.

Il en résulte que le comportement de [F] [H] constitue indéniablement un trouble anormal pour son voisinage, qu’il a cours depuis a minima 2015 soit une période bien antérieure à la vente, et que les époux [V] en avait nécessairement connaissance.

Cependant, les défendeurs font valoir que cette attitude ne constitue pas un vice caché rédhibitoire, notamment parce que les acquéreurs avaient eu la possibilité de faire de plus amples investigations sur la résidence et leurs habitants avant de conclure la vente, d’autant que [Q] [T] est un professionnel de l’immobilier.

S’agissant de ce dernier point, les défendeurs ne produisent aucune pièce aux débats établissant la véracité de leurs allégations, et succombent par conséquent à prouver que le demandeur est effectivement un professionnel de l’immobilier.

Au surplus, il est de jurisprudence constante, depuis une décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 7 février 1973 que l’acheteur professionnel de l’immobilier n’est pas censé connaître les vices indécelables ou qui ont été dolosivement dissimulés par le vendeur.

En outre, s’il est admis que les acquéreurs ont toute liberté pour trouver le maximum d’informations sur le bien à vendre ou son environnement, il convient de relever que les vendeurs étaient tenus de délivrer toute information utile afin d’éclairer leur consentement.

Or, il est de jurisprudence constante, depuis une décision rendue le 18 avril 2019 par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, que la tranquillité et la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier d’un bien à usage d’habitation, et il est établi que le consentement des époux [T] a été vicié par le défaut d’information des vendeurs s’agissant des nuisances causées par [F] [H].

Enfin, le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020 produit aux débats (pièce n°1 des défendeurs) mentionne que [F] [H] a commis des tapages nocturnes mais que la situation semble s’être apaisée, ne faisant pas ressortir la réalité de la situation entre cette période et le jour de la vente, et il ressort des développements précédents que ce calme n’a été que temporaire et que les troubles anormaux de voisinage ont réapparu avant la vente.

Par conséquent, il convient de considérer que les époux [T] ont établi la présence des nuisances antérieurement à la vente et la connaissance de cette situation par les époux [V], lesquels succombent à démontrer en avoir informé leurs acquéreurs et à prouver que cet élément ne serait pas déterminant de leur consentement.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande des époux [T] en réduction du prix de vente.

S’agissant du montant de ladite réduction, les demandeurs sollicitent qu’il soit fixé à 85 000 euros, correspondant au tiers du prix de vente, et fonde cette prétention sur l’évaluation de leur bien réalisée le 10 octobre 2023 par la société INGRID IMMO à la somme de 180 000 euros frais d’agence inclus prix du marché (pièce n°9) alors que le prix de la vente avait été de 265 000 euros.

Il ressort de l’évaluation susvisée que le comportement du voisin résidant à l’étage en dessous de l’appartement litigieux et l’incertitude s’agissant de sa fin prévisible et des coûts relatifs aux procédures en cours entraîne une incertitude quant à la revente potentielle du bien, un nouvel acquéreur n’acceptant d’acheter qu’avec une décôte importante.

En matière de vente et acquisition immobilière, il y a lieu de considérer que, confrontés à des troubles anormaux de voisinage, la préoccupation principale des propriétaires est l’impact des nuisances sur la valeur du bien, en ce que l’atteinte à la qualité de vie résonne sur la possibilité de vendre et sur la rapidité de la vente et le coût des éventuels travaux correctifs pour atténuer les nuisances ou la gêne occasionnée conduisant à une décôte du prix du bien.

Il convient également de relever que les experts immobiliers, à l’instar de l’évaluation produite aux débats, estiment que la perte de valeur du bien exposé à des nuisances s’échelonne de quelques pourcents à près de 30 % selon la gravité et la régularité du trouble.

En l’espèce, il est établi que [F] [H] est l’auteur, de façon non régulière mais récurrente, de bruits à un volume important (musique forte), de mauvaises odeurs émanant de son domicile et d’un comportement agressif depuis sa terrasse en rez de jardin à destination de ses voisins des étages supérieurs lorsqu’ils se trouvent sur leurs balcons, provoquant une diminution de l’intimité.

En revanche, si ce comportement est récurrent, il n’est pas continu, mais il a été démontré qu’il peut cependant se reproduire à tout moment alors que le calme règne depuis plusieurs semaines ou mois.

Les experts immobiliers calculent la moins value des biens, dans l’hypothèse de nuisances permanentes, entre 2 et 5% pour les nuisances olfactives, 2 et 10% pour celles sonores, et 5 à 15% pour celles relatives au défaut d’intimité.

Il résulte des développements précédents que les nuisances sonores sont plus importantes que les autres, et qu’elles ne sont pas permanentes mais récurrentes, conduisant à minorer ces taux.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il convient de fixer une décôte du bien litigieux à hauteur de 15% du prix de la vente, soit 39 750 euros.

En conséquence, les époux [V] seront condamnés à restituer aux époux [T] la somme de 39 750 euros au titre de la garantie des vices cachés.

2) Sur la responsabilité délictuelle des vendeurs

Conformément aux dispositions de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres, des mensonges, ou la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est de jurisprudence constante, depuis une décision rendue le 23 septembre 2020 par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, qu’en matière de vente, l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

En l’espèce, les époux [T] sollicitent la condamnation des époux [V] à leur payer des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi qu’ils estiment à 30 000 euros.

Il résulte des développements précédents que les défendeurs ont commis un dol en dissimulant l’information dont ils avaient connaissance s’agissant des troubles anormaux de voisinage causés par l’attitude de [F] [H], information dont ils ne pouvaient ignorer qu’elle serait déterminante de leur consentement puisque relative à la qualité de vie, la tranquillité et la sécurité dans leur logement.

Les demandeurs ont établi l’existence de plusieurs épisodes de nuisances au cours des années 2023 et 2024, et notamment au cours de la nuit, justifiant ainsi de l’existence de leur préjudice de jouissance de leur logement.

En revanche, ils ne produisent aucune pièce aux débats, notamment médicale s’agissant des effets des nuisances sur leur santé, ou de frais de relogement s’agissant des nuitées alléguées comme passées hors du logement pour retrouver de la quiétude, démontrant l’ampleur dudit préjudice.

En conséquence, au regard de ces éléments, et du nombre d’épisodes de nuisances vécus, les époux [V] seront condamnés à payer aux époux [T] une somme qu’il convient de limiter à 2000 euros, en réparation des préjudices subis nés du dol commis lors de la vente ayant conduit à résider dans un logement sousmis à des troubles anomaux de voisinage.

II/ Sur la demande reconventionnelle des époux [V]

En l’espèce, les défendeurs sollicitent reconventionnellement la condamnation des époux [T] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cependant, il résulte des développements précédents que la présente procédure n’est aucunement abusive.

Au surplus, les époux [V] ne justifient pas de l’ampleur de leur préjudice.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [V] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [V] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés à payer aux époux [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, les époux [V] seront déboutés de leur demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE les époux [S] [V] et [K] [E] à payer aux époux [L] [T] et [J] [I] la somme de 39 750 euros à titre de restitution d’une partie du prix de l’achat de l’appartement [Adresse 3] à [Localité 5] conclu le 3 mars 2023 ;

CONDAMNE les époux [S] [V] et [K] [E] à payer aux époux [L] [T] et [J] [I] la somme de 2000 euros à titre de réparation du préjudice subi subséquent à leur réticence dolosive ;

DÉBOUTE les époux [S] [V] et [K] [E] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE les époux [S] [V] et [K] [E] aux dépens ;

CONDAMNE les époux [S] [V] et [K] [E] à payer aux époux [L] [T] et [J] [I] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les époux [S] [V] et [K] [E] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,