TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01424 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AUH

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 09 juillet 2025

DEMANDERESSE

Association [Adresse 10] (CLJT), [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Julien ORTIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [13] 28

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU,juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 16 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01424 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AUH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 Avril 2022, le [Adresse 7] dit « CLJT » a donné en location un studio « T1 » meublé à Monsieur M. [Z] [E] situé dans le foyer résidence [12], [Adresse 4] et référencé n° 109.

Le contrat conclu pour une durée d’un mois a été régulièrement reconduit de mois en mois pendant deux ans. Puis, le CLJ a accordé un ultime délai par avenant jusqu’au 30 mai 2025.

Cependant, à compter de novembre 2024 le personnel du CLJT a rencontré d’importantes difficultés face au comportement de M. [E] traduisant des manquements graves et répétés au règlement de fonctionnement de l’établissement.

C’est dans ces conditions que le 06 Décembre 2024, le CLJT notifiait à M. [E] par LRAR la résiliation anticipée de son contrat de résidence.

M. [E] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 Janvier 2025, le [Adresse 7] dit « CLJT » a fait assigner M. [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

— Constater la résiliation de la convention d’hébergement liant les parties,

— Constater à titre subsidiaire, que M. [E] est occupant sans droit ni titre du studio 109,

— Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la [Localité 8] publique si besoin est et ce, dès la signification du jugement à intervenir,

— Condamner M. [E] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 536,50 euros,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens y compris les frais d’exécution forcée.

Au soutien de ses prétentions, le CLJT reproche au défendeur la méconnaissance de l’articles L.633-du CCH qui dispose :

« La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur… ».

Et ce malgré une mise en demeure LRAR du 06 Décembre 2024.

A l’audience du 16 Mai 2025, le [Adresse 7] dit « CLJT » représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [E] comparaît en personne.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 Juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [E] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [9]-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En l’espèce, la CLJT a conclu, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, un contrat pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). La lettre recommandée avec accusé réception a bien été retirée le 14 Décembre 2024.

En l’espèce, dans l’article 1-4 du règlement de fonctionnement dûment signé par M. [E] le 23 mars 2022 le [Adresse 6], étudiants et stagiaires dit « CLJT » rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant les comportements et actes malveillants établis à la charge du résident.

Le CLJT expose que M. [E] accuse sans fondement un membre du personnel de lui avoir volé un objet personnel dans sa chambre au mois d’octobre 2024. Cet objet sera finalement retrouvé par M. [E] lui-même dans une benne à ordures. Le résident va alors devenir de plus en plus menaçant à l’égard de ce membre du personnel et ces sollicitations vont prendre la forme d’un véritable harcèlement. M. [E] développe visiblement une obsession concernant sa volonté d’obtenir un entretien en tête-à-tête avec la personne concernée, ce qu’elle refuse par crainte. Malgré de nombreuses tentatives, les membres de la direction ne parviendront pas à calmer la situation et M. [E] va multiplier les interactions inquiétantes. Il tentera en vain de solliciter l’intervention d’autres résidents et d’autres membres du personnel, afin de remettre en cause le professionnalisme de ce membre du personnel ciblé de façon obsessionnelle.

Fin novembre 2024, M. [E] va proférer des menaces directement à l’encontre de l’employée en lui indiquant qu’il « n’allait pas en rester là ».

Cette dernière a été finalement contrainte de porter plainte contre le résident et à solliciter un arrêt maladie compte-tenu de l’angoisse qui l’empêchait d’exercice son métier, sereinement face à l’attitude persistante de M. [E].

M. [E] a exposé qu’il a 26 ans ; qu’il ne travaille pas actuellement. Il insiste sur le fait qu’il est chrétien et qu’il est « redevable à la France ». Il précise qu’il était référent pendant deux ans dans la résidence et qu’il ne comprend pas pourquoi son comportement aurait changé, il précise de nouveau qu’il est ouvert à toutes les religions et qu’il est bienveillant à l’égard de son prochain ; il précise qu’il n’est plus référent et qu’il a été victime de « techniques de renseignements » à son encontre car il est « spécial », il exhibe à l’audience, une enveloppe fermée, indiquant que toutes les explications se trouvent dans cette enveloppe qui contient des preuves de « tentatives de compromission », mais, alors qu’il est invité à les verser au dossier, il ne le fait pas et repartira avec son enveloppe après avoir précisé que ses parents sont en Bretagne et qu’ils peuvent l’héberger. Qu’il envisage de quitter ce foyer dès qu’il aura trouvé un emploi et qu’il est en recherche depuis janvier 2025.

Il ressort des pièces produites et des débats contradictoires à l’audience, qu’il n’est pas contestable que le comportement et les actes de malveillance répétés établis à la charge de M. [E] constituent un trouble manifestement illicite de voisinage et de déstabilisation du bon fonctionnement de la résidence.

Le résident n’en a visiblement pas pris conscience ce qui interdit d’imaginer une solution amiable de ce contentieux. Les conditions de résiliation du contrat d’hébergement sont remplies.

M. [E] étant sans droit ni titre depuis 07 Janvier 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [E] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 536,50 euros pour la période courant du 07 Janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile étant rappelé qu’en vertu de l’article L.116-8 les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur ;

Il sera fait droit à la demande d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de, droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des troubles de voisinage graves et persistants, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de la résiliation du contrat de résidence conclu le 22 [5] du Logement des Jeunes Travailleurs, étudiants et stagiaires dit « CLJT » et M. [Z] [E] concernant le logement situé Foyer [12] [Adresse 4] et référencé n° 109 sont réunies à la date du 07 Janvier 2025;

ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement accomplie ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le [Adresse 7] dit « CLJT » pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement appartenant à M. [Z] [E] est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [Z] [E] à verser au Centre du Logement des Jeunes Travailleurs, étudiants et stagiaires dit « CLJT » une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 536,50 euros à compter du 07 Janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS M. [Z] [E] au paiement d’une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [E] aux dépens ;

RAPPELONS que les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Présidant et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président