TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [D] [R] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05196 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76K3

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT – OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [D] [R] [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05196 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76K3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2022, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [R] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 5] avec une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 308,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.697,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [R] [M] le 14 mars 2024.

Par assignation du 15 avril 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement faire constater la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [R] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2.606,57 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 juin 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2025, s’élève désormais à 2.978,60 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] [R] [M] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux dans lequel elle vit seule, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Elle expose qu’elle a rencontré des difficultés ponctuelles qui sont à l’origine de sa dette mais qu’aujourd’hui elle travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminé (et elle en justifie) et perçoit à ce titre 2.100 euros par mois et se trouve en situation de régler son arriéré de façon échelonné en plus de son loyer courant.

Elle justifie par ailleurs avoir constitué un dossier FSL et que cette aide vient de lui être accordée.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [D] [R] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 13 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.697,10 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2025, Mme [D] [R] [M] lui devait la somme de 2.657,92 euros, soustraction faite des frais de contentieux.

Mme [D] [R] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [R] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [R] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 mars 2022 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [D] [R] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 5] avec la cave est résilié depuis le 14 mai 2024,

CONDAMNE Mme [D] [R] [M] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2.657,92 euros (deux mille six cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024,

AUTORISE Mme [D] [R] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [R] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mai 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [R] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [D] [R] [M] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [D] [R] [M] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [R] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de l’assignation du 15 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection