TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

N° RG 24/00328 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7MX

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 DÉCEMBRE 2024

Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au tribunal de proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 02 décembre 2024 à 14h30

assistée de [V] [X], Greffière stagiaire,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Alexis SEEWALD, avocat au barreau de MULHOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [K]

né le 11 Novembre 1994 à [Localité 8] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant assignation en date du 12 septembre 2024 déposée au greffe le 20, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal d’une demande formée contre Monsieur [H] [K] tendant sous le bénéfice de l’exécution provisoire laquelle ne doit être écartée, à :

— déclarer recevable son action et acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [K] et de tous occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 7] Publique ;

— condamner Monsieur [H] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3500€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 juin 2024 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [H] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [H] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, outre aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer, à lui verser une indemnité de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

A l’audience qui s’est tenue le 02 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation faisant valoir une augmentation de la dette locative à la somme de 5000€, s’en remettant quant à l’octroi de délai de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte du 12 septembre 2024 remis par dépôt à l’étude, Monsieur [H] [K] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Ainsi, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt et la qualité à agir de la partie demanderesse

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, Madame [Z] [L], a suivant contrat du 18 novembre 2023 donné en location à Monsieur [H] [K] un appartement sis [Adresse 1] et a, signé avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10318637319 daté du 20 novembre 2023 par lequel cette dernière s’engage à garantir l’association des impayés de loyers et indemnités d’occupation de son locataire.

Suite à la défaillance du locataire, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur, justifie, par la production d’une quittance subrogative en date du 06 août 2024 régulièrement émises au regard des dispositions relatives à la signature électronique, avoir payé au bailleur les loyers et provisions sur charges exigibles soit un montant total de 3500€ de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est par conséquent fondée à agir à l’encontre de Monsieur [H] [K], dans le cadre de la procédure en résiliation de bail.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

La demanderesse justifie de cette notification par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 12 septembre 2024 à la Préfecture du HAUT-RHIN – DDCSPP.

La partie demanderesse justifie avoir notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives CCAPEX en date du 04 juin 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action introduite est en conséquence recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est versé aux débats le contrat de bail susvisé prévoyant une échéance mensuelle révisable de 470€ augmenté de 40€ de provisions sur charges soit un total de 510€.

Suivant commandement de payer délivré le 03 juin 2024, le défendeur était sommé de régler la dette locative de 1500€.

Au regard des décomptes produits, Monsieur [H] [K] ne justifie pas d’un paiement libératoire dans les deux mois suivant la signification du commandement.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi fondée à faire constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat en litige ont été acquis à la date du 04 août 2024.

Depuis la résiliation du bail, Monsieur [H] [K] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délais, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes des articles 1346 et suivants du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une autre personne qui le paye est légale ou conventionnelle.

L’article 1346 du même Code précise que lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits actions et privilèges contre le débiteur : cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

De surcroît, et conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé pour le compte du débiteur qu’elle garantit, dispose d’un recours en paiement pour les montants qu’elle a payés à ce titre.

La demanderesse verse aux débats :

— le contrat de bail conclu entre Madame [Z] [L], d’une part, et Monsieur [H] [K], d’autre part, le 18 novembre 2023 portant sur un logement sis [Adresse 1], en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 500€ provisions sur charges de 20€ comprises,

— le contrat de cautionnement VISALE aux termes duquel Action Logement Service au titre du dispositif de cautionnement VISALE s’est porté caution simple du paiement des loyers dû par le locataire au bailleur ou au mandataire du bailleur en cas de défaillance du locataire, en date du 20 novembre 2023,

— la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE,

— les extraits de l’ordonnance, du décret et de l’arrêté, le contrat de cautionnement VISALE,

— la quittance subrogative émise le 06 août 2024, subrogeant la demanderesse dans les droits du bailleur pour un montant total de 3500€ et correspondant aux paiements en lieu et place du défendeur d’échéances locatives du mois de février 2024 au mois de juillet 2024 portant sur une somme totale de 3500€, juillet inclus,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 03 juin 2024 adressée à la partie défenderesse avec quittance subrogative du 09 avril 2024, pour un montant de 1500€ en principal.

Il ressort des éléments versés aux débats, notamment de la quittance subrogative, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur les loyers et charges impayées par Monsieur [H] [K] des mois de février à juillet 2024 inclus, pour un montant total de 3500€.

Le défendeur qui ne justifie pour sa part d’aucun paiement libératoire, reste ainsi redevable envers la demanderesse d’un montant de 3500€ au titre des loyers, charges à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire

En conséquence, Monsieur [H] [K] doit être condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3500 € majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 juin 2024 sur la somme de 1500€ et pour le surplus à compter du 12 septembre 2024 date de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [H] [K] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer, et ce et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail résilié, augmenté des charges.

Monsieur [H] [K] sera condamné à payer cette indemnité à compter du 04 août 2024 date d’acquisition des effets de la clause résolutoire à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 150€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que le défendeur est condamné à lui payer.

Monsieur [H] [K], succombant en la présente instance en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 03 juin 2024;

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Madame [Z] [L] propriétaire bailleur ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [H] [K] ;

CONSTATE que le bail susvisé s’est trouvé de plein droit résilié le 04 août 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3500 € (trois mille cinq cent euros) majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 juin 2024 sur la somme de 1500€ et pour le surplus à compter du 12 septembre 2024 date de l’assignation ;

CONSTATE que Monsieur [H] [K] ne dispose plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 1], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées aux bailleurs à ce titre ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150€ (cent cinquante euros) par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [K] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 30 décembre 2024 par N.LAVIELLE, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente près la Cour d’appel de Colmar, déléguée au Tribunal de Proximité de THANN, et signé par elle et le greffier.

Le Greffier Le Juge