TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Paul-gabriel CHAUMANET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IMI

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

Association FREHA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,

Toque : R101

DÉFENDERESSE

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,

Toque : D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IMI

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 06/04/2022, l’Association FREHA a donné à bail à Madame [K] [O] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [K] [O] le 25 janvier 2024 pour obtenir le paiement d’une somme de 2734,04 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 24 juin 2024, l’ Association FREHA a fait assigner Madame [K] [O] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [K] [O] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— La voir condamnée à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 3048,00 Euros décompte arrêté au mois d’avril 2024 inclus,

— La voir condamnée à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— La voir condamnée à lui payer une somme de 400 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La voir condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 décembre 2024 :

L’Association FREHA représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à 2949,26 Euros dus au 26 décembre 2024 inclus par note en délibéré incluant le versement très récent et maintient ses autres demandes.

Madame [K] [O] a comparu, représentée. Elle indique qu’elle a fait un versement récent et propose qu’un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 100 Euros mensuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

2. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce l’ Association FREHA a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

3. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien applicable dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 à Madame [K] [O] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 26 mars 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu de la situation du créancier et du débiteur, il y a lieu d’accorder un délai de paiement.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

4. Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce l’ Association FREHA verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [K] [O] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 2949,26 Euros au 26 décembre 2024 inclus ;

En conséquence Madame [K] [O] sera condamnée à payer à l’ Association FREHA la somme de 2949,26 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

5. Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ; Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

En l’espèce la proposition de règlement par mensualités de 50 Euros n’est pas suffisante pour régler la dette dans le délai légal. En conséquence, Madame [K] [O] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 28 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 29 ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [O] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent la défenderesse devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

7. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par l’ Association FREHA sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés;

Madame [K] [O] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer,

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 06/04/2022 entre l’Association FREHA d’une part, et Madame [K] [O] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 26 mars 2024,

SUSPENDONS ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNONS Madame [K] [O] à payer à l’ Association FREHA au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 26 décembre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 2949,26 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DISONS que Madame [K] [O] sera autorisée à régler sa dette en 28 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 29 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DISONS qu’en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 1] [Localité 5] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [K] [O] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et le mobilier pourra être séquestré dans les conditions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en ce cas Madame [K] [O] devra verser à l’ Association FREHA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS l’ Association FREHA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [K] [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,