TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/52053 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GRC

N° :

Assignation du :

17 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juillet 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

PARIS HABITAT-OPH

Établissement Public à caractère Industriel et Commercial,

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

La société ACCORDEON [Localité 9] GOURMANDS S.A.R.L.

[Adresse 7]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Suivant bail commercial en date du 9 janvier 2013, [Localité 9] Habitat-OPH, venant aux droits de la société Cabinet [Localité 8]-Schwob, a donné en location à la société Accordéon [Localité 9] Gourmands un local commercial, sis [Adresse 7] à ([Localité 5], ainsi désigné : Une boutique avec vitrine sur la [Adresse 10] et arrière-boutique donnant accès sur la cour intérieure de l’immeuble par l’entrée du [Adresse 2], équipée de bloc sanitaire et lavabo.

L’ensemble pour une superficie d’environ 60 m².

Le loyer a été fixé à l’origine à la somme annuelle de 24.000 euros, en principal, plus les charges, payable trimestriellement, en quatre termes égaux aux trimestres civils ordinaires et à terme à échoir.

Suivant exploit du 28 novembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 20.815 euros, correspondant aux loyers et charges impayés a été signifié à la société Accordéon [Localité 9] Gourmands.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne révèle pas de créanciers inscrits.

Par acte du 17 mars 2025, Paris Habitat-OPH a assigné la société Accordéon [Localité 9] Gourmands devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et suivants,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 février 2025

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives

En conséquence :

— ORDONNER, l’expulsion de la société Accordéon [Localité 9] Gourmands ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif ;

— DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société Accordéon [Localité 9] Gourmands au paiement de la somme de 27.508,45 euros suivant décompte arrêté au terme du 1er trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légaux à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer,

— AUTORISER [Localité 9] Habitat-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 8 et 25 du bail ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société Accordéon [Localité 9] Gourmands à une indemnité journalière d’occupation égale « par jour de retard à 2% du montant du loyer trimestriel TTC en vigueur, augmentés de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur » en application de la clause résolutoire ;

— CONDAMNER la société Accordéon [Localité 9] Gourmands à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société Accordéon [Localité 9] Gourmands aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait Kbis.

A l’audience du 2 juin 2025, [Localité 9] Habitat-OPH maintient sa demande dans les termes de son assignation.

Il indique que la dette a augmenté mais fait part de également son accord pour l’octroi de délais de paiement et une suspension de l’acquisition de la clause résolutoire sous réserve du respect d’un échéancier de paiement, avec une première échéance de règlement au plus tard 15 jours après la signification de la décision à intervenir pour une suspension de l’acquisition de la clause résolutoire sous réserve du respect d’un échéancier de paiement sur 6 mois de délais.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à l’étude, la société Accordéon [Localité 9] Gourmands n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial à effet du 9 janvier 2013 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur le 28 novembre 2024 à hauteur de la somme de 20.815 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21/11/2024.

Il résulte du relevé de compte actualisé versé aux débats que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 28 décembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Cependant, le bailleur est d’accord pour octroyer des délais de paiement au preneur sur 24 mois de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire sera suspendue.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 29 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation égale « par jour de retard à 2% du montant du loyer trimestriel TTC en vigueur, augmentés de tous droits à dommages et intérêts au profit du bailleur en application de la clause résolutoire, cette clause constituant une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, en l’absence de comparution du défendeur il y a lieu de fixer la dette au jour de l’assignation.

Le décompte versé aux débats arrêté au terme du 1er trimestre 2025 inclus fait état de la somme de 27.508,45 euros suivant décompte.

La société Accordéon [Localité 9] Gourmands sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 27.508,45 euros suivant décompte arrêté au terme du 1er trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le bailleur est d’accord pour que le preneur bénéficie de délais de paiement sur 24 mois.

Compte tenu de l’accord des parties, la demande de délais de paiement sur 24 mois sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il est rappelé à la société Accordéon [Localité 9] Gourmands qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire et sans que le prononcé d’une astreinte soit nécessaire, et le sort des meubles réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, la clause contractuelle sur laquelle elle se fonde correspondant à une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil, susceptible de modération par le juge du fond.

Sur les frais et dépens

La société, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 28 novembre 2024, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait Kbis.

Elle sera également condamnée à payer à [Localité 9] Habitat-OPH la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

[Localité 9] Habitat-OPH sera débouté de ses autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 9 janvier 2013 sont réunies ;

Condamnons la société Accordéon [Localité 9] Gourmands à payer à [Localité 9] Habitat-OPH la somme de 27.508,45 euros suivant décompte arrêté au terme du 1er trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal, à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer ;

Autorisons la société Accordéon [Localité 9] Gourmands à s’acquitter de cette somme sur une période de 24 mois, dont 23 mensualités de 1.000 euros et le solde à la 24éme échéance, le règlement de la première échéance devant intervenir le 15 juillet 2025 et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois, étant précisé que ces mensualités s’ajoutant aux loyer et charges courants ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Accordéon [Localité 9] Gourmands se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Disons que faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Accordéon [Localité 9] Gourmands et de tous occupants de son chef du local commercial, sis [Adresse 7] à [Localité 1], ainsi désigné : une boutique avec vitrine sur la [Adresse 10] et arrière-boutique donnant accès sur la cour intérieure de l’immeuble par l’entrée du [Adresse 2], équipée de bloc sanitaire et lavabo, avec le concours de la force publique si nécessaire mais sans que le prononcé d’une astreinte soit nécessaire ;

Disons que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que la société Accordéon [Localité 9] Gourmands sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à [Localité 9] Habitat-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer réactualisé, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 9] Habitat-OPH au titre l’indemnité d’occupation majorée ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 9] Habitat-OPH, au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Accordéon [Localité 9] Gourmands aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 28 novembre 2024, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait Kbis ;

Condamnons la société Accordéon [Localité 9] Gourmands à payer à [Localité 9] Habitat-OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons [Localité 9] Habitat-OPH de ses autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON