TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/11264

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5RY

N° MINUTE : 3

Assignation du :

15 Septembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [R]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0313

DEFENDERESSE

S.E.L.A.S. FAMILYVETS

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Mbaye DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2009, la S.C.I. [R] a donné à bail à la S.E.L.A.R.L. MON VETO, aux droits de laquelle se trouve la S.E.LA.S. FAMILYVETS, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 12], pour une durée de neuf ans à compter du 15 décembre 2009, pour l’activité de « vétérinaire », moyennant un loyer initial de 30.000 euros par an, hors taxes, hors charges.

Arrivé à expiration le 14 décembre 2018, le bail s’est poursuivi par prolongation tacite.

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2021, la S.C.I. [R] a signifié à la S.E.L.A.S. FAMILYVETS un congé pour le 30 juin 2022 avec offre de renouvellement du bail, proposant la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022, à la somme de 70.000 euros par an, hors taxes, hors charges.

C’est dans ce contexte qu’après avoir notifié un mémoire préalable le 15 juin 2022, la S.C.I. [R] a fait assigner, par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2022, la S.E.L.A.S. FAMILYVETS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 14 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [K] [Z] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 1er avril 2024 estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 54.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 13 août 2024 réceptionnée le 14 août 2024 et remis au greffe par RPVA le 17 septembre 2024, la S.C.I. [R] demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-34 et R. 145-23 et suivants du code de commerce, de :

“ A titre principal :

— FIXER à la somme de 73.147,64 € par an en principal le montant du loyer du bail renouvelé au 1er Juillet 2022, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées,

A titre subsidiaire :

— FIXER à la somme de 72.864,14 € par an en principal le montant du loyer du bail renouvelé au 1er Juillet 2022, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées,

A titre infiniment subsidiaire :

— FIXER à la somme de 56.197 € par an en principal le montant du loyer du bail renouvelé au 1er Juillet 2022, conformément aux conclusions de Monsieur l’expert [Z], toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées,

En tout état de cause :

— Dire et juger que les loyers arriérés porteront intérêts à compter du jour où ils seront dus, et le dépôt de garantie sera complété en fonction du nouveau loyer,

— Condamner la SELAS FAMILYVETS aux entiers dépens, frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.”

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 19 août 2024 et dont la réception n’est pas contestée (date illisible sur l’avis de réception produit), la S.E.L.A.S. FAMILYVETS sollicite du juge des loyers commerciaux, de :

“ – FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 43.900 euros HT/HC,

— DEBOUTER la S.C.I. [R] de toutes ses demandes,

— CONDAMNER la S.C..I. [R] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ”.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, comme constaté par le jugement du 14 avril 2023, le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er juillet 2022 et le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré supérieure à 12 ans, ce qui n’est pas contesté par les parties.

1 – Sur la détermination de la valeur locative

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. L’article R.145-7 du code de commerce précise en effet que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

1.1 Sur les caractériques des locaux :

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés [Adresse 10]. La [Adresse 22] est une voie secondaire à circulation automobile en sens unique, avec des places de stationnement côté impair, qui relie la [Adresse 20] à la [Adresse 21].

L’expert relève que les locaux loués bénéficient d’une “ bonne situation pour l’activité exercée dans un secteur majoritairement résidentiel avec des commerces et des services de proximité en pied d’immeubles, au pied de la butte Montmartre et du Sacré-Cœur ”. Il précise que le funiculaire est situé à 250 m. L’expert relève en outre une “ bonne desserte ” par les transports en commun, les stations de métro « [Localité 14] » (ligne 2) et « Barbès-[Localité 19] » (lignes 2 et 4) étant situées à 250 et 300 environ des locaux expertisés.

Par ailleurs, il relève une “ bonne visibilité grâce à un développement de vitrine sur rue de 8,40 m environ sur la [Adresse 22] ”.

La catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans le secteur concerné est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, ce qui met en exergue le fort pouvoir d’achat de la population.

Les activités commerciales sont majoritairement orientées vers la restauration et le service, qui représentent presque la moitié de la commercialité du quartier.

Selon l’expert, l’état de la concurrence en cabinet vétérinaire (source Google) sur un rayon de 2km environ compte tenu de l’activité s’établit comme suit :

1. [Adresse 15] : 1 km environ ;

2. Docteur [W] – [Adresse 2] : 1,2 km environ ;

3. Clinique Vétérinaire – [Adresse 6] : 1,2 km environ ;

4. Docteur [E] – [Adresse 7] : 1,6 km environ ;

5. Docteur [N] – [Adresse 13] : 1,6 km environ ;

6. [Adresse 16] : 1,6 km environ ;

7. Docteur [G] – [Adresse 5] : 1,8 km environ.

Aux termes du rapport d’expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble ancien élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, balcon filant au quatrième étage et d’un cinquième étage mansardé façade en maçonnerie revêtue de briquettes et de ferronneries aux fenêtres. Le ravalement est récent. Les volets manuels sont en métal. Les locaux contiennent une cour intérieure. S’agissant de la toiture, les brisis sont en ardoises et la toiture en zinc. Les locaux sont situés à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble.

La boutique se situe à gauche de l’entrée de l’immeuble développant 9,90 m environ de façade sur la [Adresse 22] et 8,40 m environ de vitrine sur châssis pvc simple vitrage (en état ancien). Le rez-de-chaussée est accessible par une porte vitrée à un vantail, en surélévation d’une petite marche compte tenu de la déclivité (légère) de la rue. Les locaux loués sont composés de :

— une salle d’attente éclairée par la vitrine sur rue – climatisation privative – hauteur sous faux-plafond avec dalles d’éclairage intégrées : 2,90 m environ – murs peints, sol carrelé,

— un comptoir d’accueil et coin administratif,

— une salle de consultation sur la gauche éclairée par la vitrine sur rue – climatisation privative – hauteur sous faux-plafond avec dalles d’éclairage intégrées : 2,90 m environ – murs peints, sol carrelé,

— une salle de radiologie sans éclairement naturel – murs peints, sol carrelé,

— un dégagement, sans éclairement naturel desservant :

* un WC avec lavabo,

* une salle de consultation éclairée sur la cour de l’immeuble : hauteur sous faux-plafond avec dalles d’éclairage intégrées : 3 m environ – murs peints, sol carrelé,

* un recoin,

— un dégagement avec salle d’opération éclairée par une fenêtre sur cour,

— une 2ème salle d’opération ouverte éclairée par des fenêtres sur cour,

— un dégagement avec salle de réveil et de garde sans éclairement naturel,

— une cuisine sans éclairement naturel – avec évier,

— un vestibule d’entrée par la cour de l’immeuble par une porte à un vantail avec salle de repos des salariés – faible éclairement naturel par une fenêtre sur cour,

— une buanderie,

— un WC.

L’expert retient, au regard des éléments ci-dessous, une impression d’ensemble “assez bonne”:

— un linéaire de façade procurant une bonne visibilité,

— une entrée en surélévation d’une marche,

— une vitrine sur châssis pvc simple vitrage,

— une aire d’accueil climatisée (installation à l’intérieur au-dessus de l’entrée en 2022),

— des aménagements anciens, en bon état d’entretien apparent,

— une boutique sur rue de configuration régulière,

— un local traversant rue-cour,

— une partie sur cour en profondeur, à usage de clinique,

— un accès indépendant par la cour de l’immeuble,

— un bon éclairement naturel général,

— des fenêtres sur châssis bois double vitrage, à l’exception des dégagements de l’arrière-boutique et du local sur cour : simple vitrage,

— un chauffage central individuel au gaz.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée.

1.2 Sur la pondération des locaux :

Les superficies réelles de chaque niveau relevées par l’expert ne sont pas contestées par les parties lesquelles sont cependant en désaccord avec la détermination de leur surface pondérée.

La bailleresse demande d’entériner le rapport de l’expert sur la partie activité. Sur la partie boutique, elle soutient que cette partie ne doit pas faire l’objet d’une pondération s’agissant de locaux loués à usage d’une profession libérale. A titre subsidiaire, si une pondération de la partie “boutique” des locaux devait être retenue, elle sollicite une pondération à 1,10 de la zone 1 puisqu’il n’est pas tenu compte du linéaire de façade par l’expert judiciaire qui relève que les locaux jouissent d’une “ bonne visibilité grâce à un développement de vitrine sur rue de 8,40 m environ sur la [Adresse 23] locaux devait être retenue, que la partie “activité” soit pondérée avec un coefficient 1 en ce que ces activité sont absolument indispensables pour l’exercice de l’activité de clinique vétérinaire et au vu du caractère parfaitement adapté des locaux pour l’activité concernée.

La locataire ne s’oppose pas à la pondération retenue par l’expert pour la salle d’attente, la salle de consultation et la salle de radiologie. Elle s’oppose en revanche à l’absence de pondération pour les locaux dits “d’activité” qui sont selon elle des locaux annexes. Elle sollicite que soit appliqué un coefficient de 0.40 pour la salle d’opération et 0.30 pour les locaux sociaux et vestibules. Elle s’oppose à la demande de la bailleresse s’agissant de l’absence de pondération sur la partie boutique. Elle fait valoir que les locaux ne présentant pas un caractère monovalent le loyer ne doit pas être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité et que la pondération n’est exclue que lorsque les locaux sont homogènes et présentent la même utilité dans leur aménagement. Elle précise que les locaux dits d’activité ne sont accessibles qu’au personnel et constituent des locaux techniques et annexes.

L’expert retient les pondérations suivantes pour la partie “boutique de plain-pied” :

— zone 1 : salle d’attente-salle de consultation – salle de radiologie : 46,10 m² x 1,00 = 46,10,

— zone 2 : dégagement avec WC et salle de consultation, en équerre, sans éclairement naturel : 12.90, m² x 0.50 = 6,45,

— zone 2 : annexe comptoir et coin secrétariat : 3,30 m² x 0.40 = 1,32,

— zone 3 : surface très résiduelle – dégagement : 2,10 m² x 0,25 = 0,53,

Soit un total de 64,40 m² et 54,40 m²P.

S’agissant de la partie dite “activité”, l’expert, précise que conformément à l’usage, il n’a pas appliqué de pondération et retient les surfaces suivantes :

— activité : salle d’opération et de réveil : 38,30 m²,

— annexes : locaux sociaux et vestibules : 20,60 m²,

Soit un total de 59,80 m².

En réponse aux dires de la bailleresse sur l’absence de pondération de la partie dite “activité”, l’expert judiciaire a répondu que “cette partie est située exclusivement sur cour avec un accès indépendant par les parties communes de l’immeuble, tout en étant reliée à la boutique par un long dégagement”.

Il convient de souligner que l’approche de la superficie pondérée n’est en effet pas générale en ce qu’elle est majoritairement utilisée pour les boutiques et non pour les locaux d’activité. Dès lors, c’est à juste titre que l’expert judiciaire n’a pas effectué pour la partie dite “activité” une pondération.

Dès lors, pour la partie dite “activité” sera retenue la surface réelle de 58,90 m².

S’agissant de la partie “boutique”, il convient de relever que la destination des locaux loués et l’adéquation des locaux à l’activité exercée ne sont prises en compte que dans le choix de la valeur unitaire et non dans l’application de la pondération. Ainsi, la pondération est une méthode purement immobilière qui ne doit pas tenir compte de l’affectation des locaux loués, et l’expert a justement appliqué un coefficient de pondération conforme à la grille de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, sans tenir compte de l’activité de vétérinaire. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de la bailleresse.

Les coefficients retenus par l’expert, conformes aux recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, sont pertinents et seront retenus par le tribunal.

1.3 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, compte tenu des références analysées, l’expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 600 euros par mètre carré pondéré pour la partie dite “boutique” et 400 euros par mètre carré pondéré pour la partie dite “activité”.

La bailleresse sollicite que la valeur locative unitaire soit, si la surface des locaux dits d’activité” ne sont pas pondérés, fixée à la somme de 650 euros par mètre carré pondéré pour la partie dite “boutique” et 600 euros par mètre carré pondéré pour la partie dite “activité”.

La locataire sollicite de retenir la valeur locative unitaire de 600 euros et de l’appliquer à la surface pondérée.

Les parties ne produisent aucun élément remettant en cause les références et la valeur unitaire locative retenue par l’expert judiciaire.

En conséquence, au regard des références pertinentes, des caractéristiques des locaux, de leur emplacement et de leur destination, le tribunal retiendra une valeur locative unitaire statutaire de 600 euros par mètre carré pondéré pour la partie dite “boutique” et 400 euros par mètre carré pondéré pour la partie dite “activité”, soit la somme de 56.200 euros hors taxes et hors charges [(54.40x600) + (58,90 x 400)].

1.4 Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties :

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative et que d’autre part la clause d’accession en fin de relations contractuelles constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative, ce qui justifie l’application d’un abattement.

Les parties ne s’opposent pas à ce soit déduit de la valeur locative le montant réellement facturé suivant l’avis de taxe foncière 2022, soit la somme 783 euros. Elles s’opposent en revanche sur l’abattement de 2% proposé par l’expert judiciaire au titre des clauses exorbitantes.

Le bail commercial stipule à l’article 7 intitulé “charges et accessoires” que “ le preneur supportera toutes les charges, contributions, assurances, frais de syndic et de gérance de l’immeuble à hauteur 51/1000èmes, taxes et prestations énoncés sous les articles suivants et remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférent aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble, à l’exception des gros travaux de l’article 606 du Code Civil qui demeureront à la charge du bailleur.

Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision trimestrielle versée par le preneur, avec chaque terme de loyer.

Au terme de chaque exercice, le bailleur établira un décompte des charges réellement payées sur lequel seront imputées les provisions versées. La régularisation comptable, appel de fonds complémentaires ou imputation à valoir sur le terme suivant, interviendra en même temps que l’appel de loyer suivant.”

L’article 13 du même bail stipule que “ Tous les travaux d’embellissements, améliorations, installations de cloisonnements ou constructions quelconques, y compris le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou réglementaires, faits par le preneur à la prise de possession ou en cours de bail, deviendront, lors de la cessation du bail, et ce, à quelque moment et pour quelque cause que ce soit, la propriété du bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit bailleur d’exiger la remise des lieux, en tout ou en partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur. Il est toutefois précisé en tant que de besoin que les équipements matériels et installations non fixés à demeure, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeuble par destination resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui lors de sa sortie, à charge pour lui de remettre les biens immobiliers, objet des présentes, en état après cet enlèvement.

Le preneur ne pourra poser ni plaque, ni enseigne, ni store ou volet ou réaliser une installation quelconque intéressant l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’accord préalable et écrit du bailleur.

Il est précisé, à juste titre, que le Bailleur autorise le preneur à poser sa plaque et son enseigne (cf article 5 franchise).

Le preneur sollicitera, en tant que de besoin, les autorisations prévues par les dispositions régissant l’ensemble immobilier dont dépendent les biens immobiliers, objet des présentes, étant toutefois précisé que le preneur fera son affaire personnelle des autorisations administratives exigées et du règlement des taxes qui pourraient être dues de ce fait, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.”

L’article 18 du bail intitulé “CESSION DE BAIL” stipule que “ Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, en totalité ou en partie, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, sauf si le bail est cédé avec la vente du fonds de commerce.

Le preneur ne pourra se substituer ni des personnes physiques ni des personnes morales dans les biens immobiliers donnés à bail, notamment par voie de gérance libre du fonds de commerce.

Toute cession consentie au mépris du présent article entraînerait la résiliation du bail si bon semble au bailleur.

En outre, le preneur cédant sera garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et accessoires ainsi que de toutes indemnités d’occupation et, plus généralement, de l’exécution des clauses et conditions du présent bail. De même, le cessionnaire restera garant et répondant solidaire des dettes du cédant.

En conséquence, tous les locataires successifs, même ceux qui, ayant cédé leur droit au bail. n’occuperaient plus les lieux loués, seront tenus solidairement entre eux, à l’égard du bailleur, du paiement des loyers et charges et de l’exécution de toutes les clauses et conditions du bail, sans qu’ils puissent opposer le bénéfice de discussion ou de division.

Au cas où le preneur vendrait son fonds de commerce, le bailleur pourra dans un délai d’un mois de la signification du projet de la vente par huissier, faire jouer un droit de préemption et reprendre le fonds de commerce aux charges et conditions de la promesse de vente. En conséquence, toute vente de fonds de commerce devra être faite sous conditions suspensives.

Si le bailleur renonçait à exercer ce droit de préemption, il devra être appelé à concourir à l’acte définitif dont une copie lui sera remise gratuitement.

Toute cession pour être valable, devra être faite par acte établi par le Conseil du bailleur en présence du bailleur ou lui dûment appelé et ne pourra être consentie moyennant un prix inférieur à celui du présent bail.

En cas de liquidation judiciaire ou de mise en redressement judiciaire de la société locataire, la cession de droit au bail par l’administrateur ou le liquidateur judiciaire ne pourra être effectuée que sous les conditions stipulées ci-dessus.”

L’article 19 du contrat de bail stipule enfin que “ Toute sous-location totale ou partielle des locaux est expressément interdite au preneur, les lieux loués formant un tout indivisible dans la commune intention des parties.

Le preneur pourra toutefois proposer au bailleur, sans aucune obligation d’acceptation par ce dernier, une sous-location.

En cas de sous-location acceptée, le preneur restera seul obligé envers le bailleur à l’exécution de toutes obligations du présent bail, les sous-locataires ne pouvant avoir vis-à-vis du bailleur aucun droit supplémentaire par rapport au locataire principal et cette sous-location ne pourra être consentie moyennant un prix de loyer supérieur à celui du présent bail.

En outre, et pour le cas de sous-location partielle, les locaux loués formant un tout indivisible dans la commune intention des parties, la ou les sous-locations ne seront pas opposables au bailleur, le preneur faisant son affaire, à ses risques et périls exclusifs, de la situation de toute sous-location.

Le preneur s’engage à porter à la connaissance de tout sous-locataire et à stipuler dans tout acte de sous-location quel qu’il soit, que le bailleur, au titre des présentes, n’entend en aucun cas avoir un quelconque lien de droit avec les sous-locataires et que ceux-ci renoncent expressément à toute action et à tout droit notamment à un renouvellement de la sous-location, à l’encontre du bailleur.

Au surplus, le preneur s’oblige à assumer, vis-à-vis de son ou de ses sous-locataires totaux ou partiels, le paiement de toutes indemnités éventuelles, de quelque nature que ce soit, en particulier celles pouvant être dues au titre de la libération des locaux.

Si des sous-locations ou cessions étaient réalisées, la renonciation à tous recours envers le bailleur devrait figurer dans les contrats d’assurances des sous-locataires et cessionnaires en application de l’article 17 du présent bail.”

Dès lors que le bail liant les parties transfère sur le preneur par diverses clauses des charges qui sont attachées à la qualité de propriétaire, comme les travaux prescrits par les autorités administratives et de conformité, le paiement de l’assurance de l’immeuble, la clause d’accession, l’interdiction de la sous-location et de la location-gérance et les charges de copropriétés, ces clauses sont exorbitantes du droit commun du bail et il doit donc en être tenu compte pour minorer la valeur locative, non pas en pratiquant un abattement au réel, les montants pouvant évoluer chaque année, mais en appliquant un pourcentage. Par conséquent, ces éléments justifient un abattement de 2% tel que proposé par l’expert judiciaire.

Conclusion sur la fixation du loyer du sous-bail renouvelé

En définitive, le prix du loyer renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de : [(54.40x600) + (58,90 x 400)] – [(54.40x600) + (58,90 x 400) x 2%] – 783 euros = 54.293 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 54.293 euros hors taxes et hors charges.

2- Sur la demande relative au dépôt de garantie

La bailleresse sollicite que le dépôt de garantie soit complété en fonction du nouveau loyer.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R. 145-23 du code de commerce, de compléter le dépôt de garantie à la suite de la fixation du loyer du bail renouvelé, ainsi que la bailleresse en fait la demande aux termes de son dernier mémoire.

La bailleresse sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

3- Sur les intérêts au taux légal

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, les rappels de loyers dus depuis le 1er juillet 2022 emporteront intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2022, date de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les rappels de loyers dus par la S.E.LA.S. FAMILYVETS depuis le 1er juillet 2022 porteront intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2022 jusqu’à complet paiement.

4- Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.I. [R] et de 50 % à la charge de la S.E.LA.S. FAMILYVETS, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par la S.C.I. [R] et par la S.E.LA.S. FAMILYVETS au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 54.293 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. [R] et la S.E.LA.S. FAMILYVETS portant sur les locaux sis [Adresse 11] à [Adresse 18] [Localité 1] demeurant inchangées,

ORDONNE que les rappels de loyers dus par la S.E.LA.S. FAMILYVETS depuis le 1er juillet 2022 porteront intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2022 jusqu’à complet paiement,

DEBOUTE la S.C.I. [R] de sa demande visant à compléter le dépôt de garantie en fonction du nouveau loyer,

DÉBOUTE la S.C.I. [R] et la S.E.LA.S. FAMILYVETS TECH de leur demande d’indemnité respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.C.I. [R] et de 50% à la charge de la S.E.LA.S. FAMILYVETS TECH, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 17], le 06 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA