TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/55063 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKCH

AS M N° : 13

Assignation du :

17 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PHYLHEUS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS – #D1273

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mylène COHEN, avocat au barreau de PARIS – #D0840

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé du 26 février 2020, la SCI Phylheus a consenti à la société Vaugirard 999 un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Paris 15ème arrondissement (75015), pour une durée de neuf années à compter du 26 février 2020, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36 000 euros, payable mensuellement et d’avance.

Aux termes d’un protocole d’accord signé les 18 et 19 décembre 2024 par la SCI Phylheus, la société Vaugirard 999 et la société CHT, la SCI Phylheus a consenti à la cession du fonds de commerce appartenant à la société Vaugirard 999 à la société CHT et la société CHT s’est engagée à régler au jour de la cession du fonds de commerce entre les mains de la SCI Phylheus la somme de 19 750, 76 euros pour la reconstitution du dépôt de garantie.

Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2024, la société Vaugirard 999 a cédé son fonds de commerce, en ce compris son droit au bail, à la société CHT.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Phylheus a fait délivrer à la société CHT, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 29 942, 40 euros au titre de l’arriéré locatif.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Phylheus a, par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, fait assigner la société CHT devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

«  – Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 26 février 2020, concernant les locaux loués à la SARL CHT, sis à [Adresse 1], à la suite du commandement de payer du 23 mai 2025.

— Constater la dénonciation de la présente assignation à la BRED Banque Populaire, en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce de la SARL CHT, conformément à l’article L 143-2 du Code de Commerce.

— Ordonner l’expulsion de la SARL CHT des locaux susvisés, ainsi que celle de tous occupants de son chef.

— Dire que le Commissaire de Justice requis à cet effet pourra se faire assister du Commissaire de Police et d’un serrurier s’il y a lieu.

— Ordonner la séquestration de l’ensemble des meubles, marchandises et matériels se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble il plaira à la SCI PHYLHEUS, aux frais avancés de la SARL CHT.

— Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation dûe par la SARL CHT à compter de la date de résolution du bail à la somme de 3.574€ par mois hors taxes et hors charges.

— Condamner la SARL CHT à régler à la SCI PHYLHEUS à titre d’indemnité provisionnelle la somme de 29.942,40€, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date du commandement de payer.

— Ordonner la capitalisation desdits intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

— Condamner la SARL CHT à régler à la SCI PHYLHEUS une somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Constater que l’exécution provisoire est de droit.

— Condamner la SARL CHT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 23 mai 2025. "

L’assignation a été dénoncée à la société B.R.E.D. banque populaire, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 16 octobre 2025, la SCI Phylheus, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés et a précisé s’opposer à tout octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société CHT a demandé au juge des référés de, au visa de l’article 1343-5 du code civil, suspendre les effets de clause résolutoire prévue au bail, de lui octroyer un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et de débouter la SCI Phylheus de toute autre demande.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025. La SCI Phylheus a été invitée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 28 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 23 mai 2025 par la SCI Phylheus à la société CHT pour avoir paiement de la somme au principal de 29 942, 40 euros au titre de l’arriéré locatif.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La défenderesse ne contestant pas ne pas avoir soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 juin 2025.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la SCI Phylheus sollicite la condamnation de la société CHT au paiement de la somme de 29 942, 40 euros au titre du solde du dépôt de garantie, des loyers et charges arrêté au 16 octobre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

La société CHT ne conteste pas devoir cette somme à la SCI Phylheus.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 29 942, 40 euros qui n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 23 mai 2025.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du changement de gérance de la société CHT et de la reprise du paiement des loyers à la suite de la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de dix-huit mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société CHT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société CHT sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, la société CHT sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

Condamnons la société CHT à payer à la SCI Phylheus la somme provisionnelle de 29 942, 40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 octobre 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorisons la société CHT à se libérer de sa dette en dix-sept versements mensuels d’un montant égal de 1 663 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société CHT et à celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

° le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

° la société CHT sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer mensuellement à la SCI Phylheus une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons la société CHT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 23 mai 2025 ;

Condamnons la société CHT à payer à la SCI Phylheus la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 13 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ